Vier im Recht : Je teurer, desto besser

Darf man den Kaufpreis für Gebäude und Grundstück aufteilen, um eine höhere Abschreibung zu erzielen? Ernst-Michael Ehrenkönig, Notar, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Ich kann eine Garage neben meinem vermieteten Zweifamilienhaus erwerben, in dem sich auch eine Ferienwohnung befindet. Die Garage will ich meinen Feriengästen vermieten. Der Verkäufer möchte 17 000 Euro haben. Meine Steuerberaterin riet mir, im notariellen Kaufvertrag darauf zu achten, dass eine Aufteilung des Kaufpreises von Grund und Boden und Gebäude vorgenommen wird, um eine möglichst hohe Abschreibung des Gebäudes zu erzielen. Könnte ich zum Beispiel 2000 Euro für Grund und Boden ansetzen und 15 000 Euro für den Bau? Ist das rechtlich zulässig?

WAS STEHT IM GESETZ?

Von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (Miet- und Pachteinnahmen) werden aus steuerlicher Sicht eine Reihe von Kosten abgezogen, so dass sich das zu versteuernde Einkommen und damit auch die Steuerlast reduziert. Zu diesen Kosten zählen Erhaltungsaufwendungen, Finanzierungskosten, Versicherungen, Kosten des Hausverwalters, haushaltsnahe Dienstleistungen, Grundsteuern und eben die Abschreibungen. Besonders interessant ist nun die Frage, wie die Anschaffungskosten für das Vermietungsobjekt das zu versteuernde Einkommen reduzieren. Der Kaufpreis kann nicht auf einmal in voller Höhe in Abzug gebracht werden. Er wird in jährlichen Raten in Abzug gebracht, also „abgeschrieben“. Die Abschreibungssätze betragen für Gebäude, die vor dem 1.1.1925 erstellt wurden, 2,5 Prozent der Anschaffungskosten. Für Gebäude, die danach erstellt wurden, werden zwei Prozent der Anschaffungskosten angesetzt. Ausgangspunkt für die Berechnung der Gebäudeabschreibung sind nur die Anschaffungskosten für das Gebäude. Nicht zur Bemessungsgrundlage gehören die anteiligen Grundstückskosten. Der Steuerpflichtige hat demgemäß ein großes Interesse daran, den Kaufpreisanteil, der auf das Gebäude entfällt, hoch anzusetzen, um zu einer höheren Abschreibung zu gelangen. Das wissen allerdings auch die Finanzämter. Es stellt sich mithin die Frage, welche Bedeutung nun die eigenen Wertermittlungen der Parteien des Kaufvertrages haben.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ihre Steuerberaterin hat recht. Es ist durchaus ratsam, die Kaufpreisteile für Gebäude und Grundstück im notariellen Kaufvertrag gesondert auszuweisen. In seiner Entscheidung vom 4.12.2008 hat der Bundesfinanzhof (BFH) seine gefestigte Rechtsprechung bestätigt (AZ IX B 149/08). Er hat dargelegt, dass das Finanzamt an die Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag gebunden ist. Dies gilt allerdings nur, wenn kein Scheingeschäft oder kein Gestaltungsmissbrauch anzunehmen ist. Damit ist wieder einmal bestätigt worden, dass die vorschnelle Überprüfung der Kaufpreisaufteilung durch die Finanzämter unzulässig ist. Erst wenn ernsthafte Bedenken gegen die wirtschaftliche Haltbarkeit der vertraglichen Aufteilung bestehen, darf das Finanzamt eigene Bewertungen vornehmen. Diese können dann anhand der Verkehrswerte erfolgen.

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