Vier im Recht : Lärmkulissen rechtlich abklopfen

Über Haus und Wohnung wird oft gestritten. Unsere Expertenklären jede Woche eine Frage. Diesmal: Dürfen ruhebedürftige Bewohner ihre Miete mindern, wenn in der Nachbarschaft die Fassaden fallen? Katrin Dittert, Fachanwältin, antwortet.

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind Mieter einer Altbauwohnung, die sich in einer ruhigen Seitenstraße in Charlottenburg befindet. Wir legen sehr viel Wert auf Ruhe, da wir als Rentner den ganzen Tag zu Hause verbringen. Nun wird bei uns nebenan ein Mehrfamilienhaus umfangreich saniert. Teilweise wird die Fassade abgeklopft, das Dachgeschoss wird ausgebaut und überall wird gehämmert und geklopft. Es ist also ständig laut und vor allem weht der Wind viel Staub und Schmutz zu uns auf den Balkon. Was können wir tun? Dürfen wir die Miete mindern oder kann uns dann eine Kündigung drohen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Grundsätzlich ist ein Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Wohnung zu übergeben und darauf zu achten, dass dieser Zustand während der Mietzeit auch beibehalten wird, § 535 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Sofern ein Mangel der Mietsache vorliegt, kann ein Mieter die Miete mindern. Baulärm stellt einen Mangel dar. Allerdings muss dieser Mangel erheblich sein. Während der Vermieter seinem Hausnachbarn gegenüber, welcher eine Sanierung seines Hauses vornimmt, keine Schadensersatzansprüche geltend machen kann, die ihm dadurch entstehen, dass die Mieter ihre Miete mindern, sieht das beim Mieter gegenüber seinem Vermieter anders aus. Wenn erheblicher Baulärm vorliegt, kann grundsätzlich die Miete gemindert werden. Der Baulärm müsste allerdings durch ein so genanntes Lärmprotokoll auch belegt werden. Anders verhält es sich, wenn einem Mieter bei Anmietung der Wohnung bereits bewusst ist, dass im Nebenhaus oder in der näheren Umgebung bald gebaut werden wird. Als beispielsweise nach der Wiedervereinigung in den Bezirken des Ostteils dieser Stadt eine erhebliche Bautätigkeit einsetzte, mussten die Vermieter eine Mietminderung ihrer Mieter nicht unbedingt dulden. Wenn einem Mieter nämlich bewusst ist, dass aufgrund des desolaten Zustandes der Nachbarhäuser dort bald eine Sanierung ansteht, kann er seine Miete auch nicht mindern. In Ihrem Fall dürfte das wohl anders sein.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ob Baulärm zu einer Mietminderung führt, ist grundsätzlich immer eine Einzelfallentscheidung. Sowohl für die Vermieter als auch für die Mieter ist eine Komplettsanierung eines Hauses auf dem Nachbargrundstück immer ein Ärgernis. Der Vermieter hat gegenüber seinem Nachbarn eine Duldungspflicht und kaum das Recht, seinen Schaden, nämlich die Minderungsansprüche seiner Mieter, vom Nachbarn zurückzuerhalten. In den meisten Fällen hat er also hinzunehmen, dass seine Mieter die Miete mindern. Wenn allerdings eine umfangreiche Bautätigkeit auch für den Mieter vorauszusehen ist, da z. B. in der näheren Umgebung Baulücken vorhanden sind oder offensichtlich eine Haussanierung zwingend notwendig ist, und der Mieter dennoch die Wohnung anmietet, ist es ihm auch zu Recht verwehrt, eine Mietminderung vorzunehmen.

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