Immobilien: Welche Policen Sie wirklich brauchen

Die Wohnung sah aus wie ein Schlachtfeld: Über alle Möbel und den eierschalfarbenen Bodenbelag hatte sich ein tief grauer, giftiger Schleier gelegt. Das Feuer war zwar nur an der Außenwand des Wohnhauses in Lichterfelde heraufgeschlagen, und die Feuerwehr hatte die Flammen noch vor der Wohnung gelöscht. Doch allein schon Ruß und Rauch hatten den Hausrat zum größten Teil unbrauchbar gemacht. Und die schlimmste Nachricht: Niemand wird dem betroffenen Mieter diesen Schaden ersetzen.

Viele Mieter oder Eigentümer von Immobilien sind falsch oder schlecht versichert. Das kann richtig teuer werden – und zwar auch dann, wenn man selbst überhaupt keinen Anteil an dem Desaster hatte. Der Grund: Nicht alle Forderungen auf Ersatz eines Schadens kann ein Betroffener den Verursachern gegenüber geltend machen. Umso wichtiger ist ein vernünftiger Versicherungsschutz.

„Kinder unter sieben Jahren sind nicht deliktfähig“, sagt Versicherungsexperte Winfried Großmann. Verursacht ein Kind einen Schaden am Eigentum Dritter, kann der Betroffene sich zwar an die Eltern halten. Doch auch diese haften nur dann, wenn ihnen nachgewiesen werden kann, dass sie ihre Aufsichtspflicht verletzt haben. Sollte das beim Wohnungsbrand in Lichterfelde nicht der Fall sein, wird der Nachbar mit der verrußten Wohnung auf seinem Schaden sitzen bleiben. Denn eine Hausratversicherung hatte er auch nicht abgeschlossen. „Und das war ein großer Fehler“, sagt der Eigentümer der Immobilie, Christian Berger, „eine Hausratversicherung sollte jeder Mieter haben.“

Wegen des Wohnungsbrandes hat auch Immobilieneigentümer Berger einen Schaden an der Fassade des Gebäudes und an den Fenstern zu beklagen: Die Flammen haben ihre Spuren hinterlassen. In seinem Fall tritt die Gebäudeversicherung für die Reparaturkosten in Höhe von rund 100000 Euro ein. Die Absicherung gegen Schäden durch Feuer, Wasser, Sturm und Leitungsdefekte ist ein absolutes Muss für jeden Grundeigentümer. Viele schließen außerdem eine Gewässerschadenhaftpflicht ab: Leckt der Tank der Ölheizung, dann bezahlt die Versicherung die Reinigung des verseuchten Bodens.

Oft reichen jedoch auch diese vielen Versicherungen nicht aus: Elementarschäden sind damit nicht abgedeckt. Dazu zählen die Folgen von Naturkatastrophen wie Lawinen. Diese sind in Berlin zwar eher nicht zu erwarten, dafür aber Rückstauschäden. Dazu kam es zuletzt nach dem heftigen Platzregen im Juli dieses Jahres. Der Grund: Die Kanalisation war aufgrund des Unwetters überfordert. Da das Wasser nicht ablaufen konnte, drängte es durch die Gullis in die Häuser zurück und überflutete Keller.

Nicht immer ist höhere Gewalt Schuld an Wasserschäden in Berliner Häusern. Besonders bei Altbauten platzen oft auch Rohre. Selten ist dabei dem Hauseigentümer eine individuelle Schuld nachzuweisen, weil dieser beispielsweise die Sanierung seiner Immobilie vernachlässigt. Auch hier gilt dann das Prinzip: Für die Schäden am Gebäude, an Decken und Wänden also, haftet der Vermieter. Ist jedoch der Hausrat eines Wohnungsnutzers zerstört, kommt der Eigentümer nicht dafür auf. Hier gilt dann: Nur wer eine Hausratsversicherung besitzt, bleibt nicht auf seinem Schaden sitzen.

Doch auch wer versichert ist, sollte beachten, dass die Policen den jeweils aktuellen Lebensbedingungen des Versicherungsnehmers angepasst werden müssen. Im Falle der abgebrannten Lichterfelder Wohnung verfügte der Vater des Kindes, das den Brand auslöste, zwar über eine Hausratversicherung. Diese hatte er jedoch noch als Student abgeschlossen und seither nicht an den gestiegenen Wert seines Hausrats angepasst. Die Folge: Er ist unterversichert und bekommt nur einen Teil des 50000 Euro hohen Schadens von seinem Vertragspartner erstattet.

Die Ermittlung der angemessenen Versicherungssumme ist auch bei der Versicherung von Immobilien gegen Brand, Wasser, Sturm und Rohrleitungsschäden sehr wichtig. Wer nur die Hälfte des tatsächlichen Wertes seines Grundeigentums angibt, erhält nur die Hälfte des Schadens von der Versicherung ersetzt. Dies gilt auch dann, wenn der Schaden geringer ist als die in der Police angegebene Versicherungssumme.

Um ihre Kunden vor dieser Gefahr zu schützen, bieten einige Gesellschaften inzwischen an, den Wert der zu versichernden Immobilie oder des abgesicherten Hausrats selbst zu schätzen und eine Police anschließend auf dieser Grundlage abzuschließen. Der Versicherer verzichtet so vertraglich auf den Einwand der Unterversicherung – er zahlt den Schaden grundsätzlich in voller Höhe. Immobilien-Versicherungen können aber auch zu Konflikten zwischen Eigentümern und Nutzern des Grundeigentums führen. Denn die Kosten für die Policen kann der Eigentümer auf den Mieter umlegen. Solche Fälle kennt Wolfgang Gruhn, Chef vom Ring Deutscher Makler Berlin: „Es kommt schon vor, dass Mieter sich über zu hohe Kosten beschweren.“ Gruh empfiehlt dann, Angebote der Konkurrenz einzuholen und unter Umständen die Versicherungsgesellschaft zu wechseln.

Wer auf Nummer sicher gehen will, kann sich bei einigen Versicherern sogar gegen Schäden absichern, „die in allen anderen Bausteinen nicht enthalten sind“, sagt Grossmann. So überlässt man fast nichts mehr dem Zufall. Einige Ausnahmen bleiben allerdings: Gegen einen atomaren Unfall oder gegen Krieg bietet keine Versicherung eine Police.