Immobilien: Wenn die Tür am Sonntag nicht aufgeht Mieter dürfen in eiligen Fällen Notdienst rufen

Was darf der Mieter tun, wenn der Wasserhahn tropft, die Heizung leckt oder der Rollladengurt klemmt, aber weder Vermieter noch Hausmeister anzutreffen sind? Generell gilt: Ist eine Reparatur nicht aufzuschieben, darf der Mieter den Notdienst rufen. Denn das übliche Verfahren der Mängelanzeige mit Aufforderung zur Behebung des Schadens würde dann natürlich viel zu lange dauern.

Da die Reparaturkosten jedoch grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind, geben normalerweise der Vermieter oder der Verwalter die Arbeiten in Auftrag. Lediglich Kleinreparaturen bis zur Summe von 75 Euro im Jahr müssen Mieter tragen – sofern der Mietvertrag dies so vorsieht. Typischer Fall: der tropfende Wasserhahn. Anders sieht es in Notfällen aus. Hier darf der Mieter notfalls die Handwerker kommen lassen.

Gibt der Mieter jedoch selbst eine Reparatur in Auftrag, dann muss der Schaden „eilbedürftig“ sein. Das ist vor allem dann der Fall, wenn durch Nichtstun der Eintritt weiterer Schäden droht – insbesondere für die Wohnung oder die Gesundheit der Mieter. Das gilt nicht nur bei einem Wasserrohrbruch, sondern auch bei einer Verstopfung des Klos oder einem Ausfall der Heizung – wenn Fäkalien überzulaufen drohen oder die Wohnungstemperatur unter 15 Grad Celsius sinkt. Auch wenn ein Sturm die Fenster zerstört oder ein Orkan das Dach abdeckt, ist Eile geboten. Doch bevor der Mieter Handwerker bestellt, muss er zwei oder drei Mal bei Vermieter und Verwalter anrufen – möglichst vor Zeugen. Hintergrund: Wohnungseigentümer haben oft feste Verträge mit Handwerkern und bekommen Rabatte; Verwalter und Hausmeister dürfen aber auch selbst zum Werkzeugkasten greifen.

Die Gerichte haben zu Notreparaturen einige wegweisende Urteile gefällt: Liegt zum Beispiel ein Stromausfall am Wochenende vor und kann der Vermieter nicht erreicht werden, darf der Mieter sofort einen Handwerkernotdienst einschalten (Amtsgericht Bonn, WM 87, 219). Fällt die Wasserversorgung am Wochenende aus, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die ausgefallene Wasserversorgung noch am gleichen Wochenende repariert wird (Landgericht Berlin, MM 94, 175).

Hat der Mieter die Reparatur zu Recht in Auftrag gegeben, muss der Vermieter die Kosten ersetzen, allerdings nur die notwendigen. Der Deutsche Mieterbund nennt ein Beispiel: „Kann der Heizkörper repariert werden, muss der Vermieter nicht den Austausch des Heizkörpers bezahlen.“ Legt der Mieter Geld aus, kann er es mit der Miete verrechnen. „Ein vertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot ist hinfällig und hat nur die Wirkung, dass der Mieter die Aufrechnung dem Vermieter einen Monat vorher schriftlich ankündigen muss“, erklärt der Verband Haus&Grund in seiner „Mietfiebel“.

Bei kleineren häuslichen Verhängnissen muss der Mieter mehr Geduld üben. Zumutbar ist beispielsweise, ein bis zwei Tage auf warmes Wasser zu verzichten oder sich 14 Tage mit einer klemmenden Balkontür abzufinden. Wer wegen Bagatellen den Notdienst anrücken lässt, für den kann es teuer werden. Denn voreilige Reparaturen muss der Mieter in voller Höhe selbst bezahlen. Liegt kein Notfall vor, darf der Mieter Handwerker erst dann bestellen, wenn der Vermieter „in Verzug“ ist. Er muss also schriftlich aufgefordert worden sein, die Wohnung bis zu einem bestimmten Tag in Ordnung zu bringen. Am Ende muss der untätige Vermieter die Kosten tragen, die er für eine fachgerechte Instandsetzung auch selbst hätte bezahlen müssen (Landgericht Köln, WM 94, 73).

Literatur: „Die Mietfiebel“, Hrsg.: Haus & Grund, 112 Seiten, ISBN 3927776890, 2005, 12,90 €.