Immobilien : Wer wissen will, was Recht und Gesetz ist

Aus „wichtigem Grund“ können Mieter und Vermieter ihren Vertrag jederzeit kündigen – aber was heißt das?

Kai Althoetmar

Wichtige Gesetzestexte rund ums Thema Miete sammelt der Beck-Text Mietrecht bei dtv, der auch das BGB-Mietrecht und das Wohnungseigentumsgesetz enthält (40. Auflage, 2005, 444 Seiten, 6,50 €, ISBN 3423050136). Eine Einführung in Rechte und Pflichten des Mieters gibt Norman M. Spreng in der Reihe „ARD Ratgeber Recht“, erschienen bei dtv nomos (2005, 234 Seiten, 8,90 €, ISBN 3423580704).

Noch umfangreicher ist das Mieterlexikon des Mieterbundes, das lexikalisch alle Fragen von Abmahnung bis Zweckentfremdung behandelt (2005, 666 Seiten, Verlag Mosaik bei Goldmann, 13 €, ISBN 3442166578).

Daneben befasst sich eine Broschüre des Deutschen Mieterbundes ausführlich mit dem Thema Kündigung & Mieterschutz (2004, 96 Seiten, erschienen im DMB-Verlag, 5,00 €, ISBN 3933091497). alt

Heizungsausfälle im Winter, Schimmel im Schlafzimmer, Hausfriedensbruch durch den Vermieter – für Mieter gibt es viele Gründe, fristlos zu kündigen. Auch Vermieter sind nicht machtlos gegen Mietnomaden, Vandalen und Querulanten. Zahlt der Mieter partout nicht oder macht er zum Beispiel aus der Maisonettewohnung ein Bordell, ist er den Mietvertrag los.

Fristlos kündigen können sowohl Mieter als auch Vermieter, wenn wichtige Gründe vorliegen. Deshalb nennt sich diese Art des Vertragsendes auch Kündigung „aus wichtigem Grund“. Das heißt, „die normale Beendigung des Mietverhältnisses, also der Ablauf der Mietzeit eines Zeitmietvertrages oder die Einhaltung der Kündigungsfrist bei einem unbefristeten Vertrag, muss dem Vertragspartner unzumutbar sein“, erläutert der Deutsche Mieterbund in seinem Mieterlexikon (LG Köln, WM 80, 137). Dabei kommt es sehr darauf an, ob Mieter oder Vermieter ein Verschulden trifft. Ein unerwartetes Hochwasser, das den Keller flutet, ist eher zu entschuldigen als der ständige Ausfall der maroden Heizung im Winter. Zudem müssen die Interessen beider Parteien gegeneinander abgewogen werden. „Kündigt der Vermieter erst Monate nach einem Vertragsverstoß, zeigt er dadurch selbst, wie gering sein Interesse an einer Kündigung ist“, so der Mieterbund. Folge: Der Mieter kann in seiner Wohnung bleiben (LG Düsseldorf, WM 90, 74).

Gründe zur fristlosen Kündigung führt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Paragraf 543 an. Ein „wichtiger Grund“ liegt zum Beispiel vor, wenn dem Mieter die Nutzung der Wohnung „ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“. Beispiel: Der Vermieter kümmert sich nicht um die Instandhaltung, ein Teil der Wohnung wird unbewohnbar – der Mieter kann dann ohne Fristwahrung kündigen. Analog darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter die Immobilie verwahrlosen lässt und so „erheblich gefährdet“ oder „unbefugt einem Dritten überlässt“, wie es im BGB heißt.

In Paragraf 569 nennt das BGB weitere Gründe. Zum Beispiel kann der Mieter kündigen, wenn von der Wohnung Gesundheitsgefahren ausgehen. Das gilt selbst dann, wenn dem Mieter dies bei Vertragsschluss bekannt war. Ein typisches Beispiel sind starke Schimmelschäden. Das Kündigungsrecht fällt allerdings weg, „wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand selber verschuldet hat, zum Beispiel bei fehlender Lüftung der Wohnung durch starkes Rauchen“, so der Fachbuchautor und Anwalt Norman Spreng. Die Beweislast liegt dann aber beim Vermieter. Hat der Vermieter zum Beispiel unzumutbare Schimmelschäden oder Asbestverseuchung zu verantworten, macht er sich auch schadensersatzpflichtig. „Hierzu gehören zum Beispiel Umzugskosten, Kosten für neue Teppichböden und Gardinen, Kosten für Zeitungsanzeigen, Maklerprovision, unter Umständen Anwaltskosten oder auch Renovierungskosten für die neue Wohnung“, so Spreng.

Beide Seiten können zudem fristlos kündigen, „wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört“. Auch krasse Beleidigungen und Bedrohungen begründen ein abruptes Vertragsende. Steht der Vermieter ungebeten plötzlich in der Wohnung und begeht so Hausfriedensbruch, ist ebenfalls eine fristlose Kündigung möglich. Kein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Mieter in einer Selbstauskunft wahrheitswidrige Angaben zu seiner finanziellen Situation macht (LG Wuppertal, WM 99, 39).

Das BGB schreibt vor, dass erst eine Frist zur Abhilfe gestellt oder abgemahnt werden muss, ehe man wegen einer Mietvertragsverletzung kündigt. Das gilt allerdings nicht, wenn „eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht“ oder „die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist“, heißt es in Paragraf 543. Beispiel: Eine Mieterfamilie, die zum x-ten Mal im Winter wegen Ausfalls der Heizung friert oder ins Hotel muss, kann ohne weitere Korrespondenz kündigen. Dritte Ausnahme: Hinkt der Mieter mit der Mietzahlung zwei Monate hinterher, kann der Vermieter ebenfalls fristlos kündigen.

Das Mietrecht gestattet dem Mieter zwar ein sogenanntes Nachholrecht, so dass er den Zahlungsrückstand ausgleichen kann, ohne die Wohnung zu verlieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat dem aber jetzt deutlich Grenzen gesetzt. Hat der Mieter in der Vergangenheit oft verspätet gezahlt, kann der Vermieter nach der Abmahnung unter Umständen bereits bei nur einer weiteren verspäteten Zahlung außerordentlich fristlos kündigen (BGH, VIII ZR 364/04). In dem Fall überwies der Mieter die Miete seit Jahren fast regelmäßig erst nach dem dritten Werktag jeden Monats – also zu spät. Der Vermieter mahnte ab und kündigte nach weiterer unpünktlicher Zahlung.

Der BGH hatte bereits 2005 Mietnomaden, die erst gar nicht und dann nur verspätet einen Teil der Miete zahlen, den Boden entzogen. Ein nachträglicher Ausgleich der Mietrückstände führt nicht ohne weiteres dazu, dass eine fristgemäße Kündigung unwirksam wird, urteilten die Richter (BGH, VIII ZR 6/04). Kai Warnecke, Mietrechtsexperte beim Eigentümverband Haus & Grund: „Vermieter können nunmehr zumindest eine ordentliche Kündigung wegen steten Verzugs mit den Mietzahlungspflichten aussprechen, ohne dass die Mieter diese durch ratenweise Bezahlung einzelner Teilbeträge unwirksam werden lassen können.“

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und eigenhändig unterzeichnet sein. Eine E-Mail genügt nicht. Das Schreiben sollte per Einschreiben mit Rückschein versandt werden. Lehnt der Empfänger die Annahme ab, beauftragt man beim Amtsgericht den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung.

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