Immobilien : Wichtiges Urteil zu Mieterhöhung Anhebung ortsüblicher Miete ist zulässig

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Vermieter dürfen die Miete für Wohnraum laut einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes auch dann erhöhen, wenn der bisher bezahlte Betrag sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt (Urteil vom 6. Juli, AZ VIII ZR 322/04). Allerdings muss auch der neue, höhere Betrag innerhalb der Bandbreite für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) begrüßt dieses Urteil: „Das BGHUrteil erleichtert Vermietern die vielen Regeln und Beschränkungen unterworfene Mieterhöhung und sorgt für mehr Rechtssicherheit“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD.

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt das Preisniveau vergleichbarer Wohnungen innerhalb der Gemeinde, in dessen Gebiet die betroffene Wohnung liegt, bzw. einer nahe gelegenen, vergleichbaren Gemeinde, an. „Es handelt sich dabei nicht um ei-nen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne“, so Schick. So könnte sich eine ortsübliche Vergleichs-miete zum Beispiel zwischen fünf und sieben Euro je Quadratmeter bewegen. Ein Vermieter, der hier bislang sechs Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung verlangt, darf die Miete also auf bis zu sieben Euro erhöhen. „Voraussetzung ist allerdings weiterhin, dass die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr her ist“, sagt Bettina Baumgarten, Mietrechtsanwältin in der Immobilienkanzlei Bethge&Partner, Hannover. Außerdem gelte die so genannte Kappungsgrenze: Die Miete dürfe innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöht werden. Das gelte auch dann, wenn sie nach dieser Erhöhung noch deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege.

Der BGH hat der teilweise vertretenen Ansicht, die Ausgangsmiete müsse sich unter dem Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete halten, ansonsten sei eine Mieterhöhung nicht möglich, eine klare Absage erteilt. Dies ist völlig unerheblich für die Wirksamkeit der Mieterhöhung. Vorinstanzliche Gerichte waren davon ausgegangen, dass die Miete nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben werden darf, wenn sie darunter lag. Das ist aber nach Auffassung des BGH nicht korrekt.

Vermietern, die dieser noch immer komplizierten Art der Mieterhöhung aus dem Weg gehen wollen, empfiehlt der IVD, Staffelmietverträge abzuschließen. Bei dieser einigen sich beide Parteien einvernehmlich auf eine vertraglich garantierte, jährliche Mieterhöhung. Dabei legen sie fest, in welchem Umfang die Miete in den kommenden Jahren steigen wird. Dabei muss zwischen den einzelnen Erhöhungen mindestens ein Zeitraum von einem Jahr liegen und die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich als Geldbetrag ausgewiesen werden. „Staffelmieten haben für Vermieter den Vorteil, dass sich die Miete automatisch erhöht, ohne kompliziertes Mieterhöhungsschreiben“, so Schick. Mieter würden nicht von einer plötzlichen Erhöhung überrascht.Tsp

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