Immobilien: Wie man Angebote prüft

Wer sich an einem Immobilienfond beteiligen möchte, sollte die Seriosität des Mieters, die Art der Finanzierung, die Höhe der „weichen Kosten“ sowie die erwarteten Mietsteigerungen prüfen. Hat ein Konzern, eine Bank oder eine Versicherung die Fondsimmobilie langfristig gemietet (zehn Jahre oder mehr), dann sind die Einnahmen zunächst sicher. Gute Fonds entwickeln aber auch ein Szenario für die Zeit nach Auslaufen des ersten Mietvertrags, denn der Immobiliennutzer ist die einzige Einnahmequelle des Fonds. Wichtig auch: Hat der Fonds Kredite in einer ausländischen Währung (Franken oder Yen) aufgenommen, dann besteht das Risiko, dass der Kurs der Fremdwährung im Verhältnis zum Euro steigt – und damit automatisch auch Zinsen sowie Schulden. Die Folge: Die Kosten des Fonds steigen und die Kalkulation kippt. Zu prüfen ferner: Wie viel verdienen Fondsmanager, Makler, Projektentwickler, Vermittler und Verkäufer an dem Fondsprojekt. Denn diese Kosten erhöhen den Preis der Immobilie, und je teurer das Objekt ist, desto schwieriger ist es, mit den Mieteinnahmen auf lange Sicht die Ausschüttungen für Anleger und die Zinsen für Kredite zu bezahlen. Bleibt noch die zugrunde gelegte Mietstaffel. Diese orientiert sich an der Inflationsrate. Liegt diese bei drei Prozent, ist die Kalkulation wackelig. Denn die Mieten steigen nur, wenn die Inflation tatsächlich diesen Wert erreicht. Derzeit beträgt sie jedoch nur ein Prozent. ball

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