Immobilien: Wie Umstände entstehen

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind seit kurzem Eigentümer eines Bungalows, der uns durch einen Makler vermittelt wurde. In dessen Exposé war angegeben, dass der Keller als Wohnraum genutzt werden kann. Allerdings stellte sich jetzt heraus, dass diese Nutzung tatsächlich baurechtswidrig ist. Nunmehr steht uns nur eine unzureichende, da erheblich kleinere Nutzfläche zur Verfügung. Für uns stellt dieser Zustand eine Katastrophe dar! Da die Informationen des Maklers über die Immobilie vollkommen unzutreffend waren, sind wir nun auch nicht bereit, dessen Provision zu zahlen.

WAS STEHT IM GESETZ?

Ein Makler kann seinen Provisionsanspruch verwirken, wenn er eine schwerwiegende Treue- oder sonstige Pflichtverletzung begangen hat. Als Interessenvertreter seines Auftraggebers hat er zu diesem ein Treueverhältnis, aus dem sich verschiedene Nebenpflichten ergeben. So muss er seinen Auftraggeber über alle ihm bekannten Umstände aufklären, die für dessen Kaufentscheidung bedeutsam sein können. Es hängt vom Einzelfall ab, wie weit die Unterrichtungspflicht geht. So verletzt der Makler jedenfalls seine Pflichten, wenn er Informationen erteilt, ohne sich die erforderlichen Grundlagen und Kenntnisse verschafft zu haben. Wenn er nicht alles weiß, macht das nichts. Das aber muss der Makler offen legen. Insgesamt müssen seine Angaben so beschaffen sein, dass sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen hervorrufen. Dennoch, so der BGH (Bundesgerichtshof), darf der Makler grundsätzlich vom Verkäufer erhaltene Informationen ungeprüft weitergeben, sofern diese mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt wurden. Dazu gehört, dass er keine Angaben ins Exposé aufnimmt, die ihm aufgrund seiner beruflichen Kenntnisse offensichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich erscheinen müssen. Jedoch schuldet der Makler seinem Auftraggeber keine Ermittlungen oder Nachforschungen, insbesondere darf er im Allgemeinen darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers richtig sind.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Sofern das Exposé des Maklers nicht den Eindruck vermittelt, die Angaben seien rechtlich geprüft worden, ist es die alleinige und eigenverantwortliche Aufgabe des Kaufinteressenten, sich über die Einzelheiten der Immobilie zu informieren. Hierzu gehört auch, sich zu erkundigen, ob ein Keller als Wohnraum genutzt werden darf. Die primäre Aufgabe des Maklers besteht in der Vermittlung oder dem Nachweis des Objektes. Der Makler muss nicht gleichzeitig Sachverständiger sein. Dies insbesondere, soweit sich ein baurechtswidriger Zustand auch bei einer Besichtigung nicht aufdrängt. Dann darf der Makler mangels eigener Erkenntnisse den Angaben des Verkäufers trauen und davon ausgehen, dass eine Wohnnutzung erlaubt war. Eine Pflichtverletzung des Maklers liegt nicht vor, so dass die Provision zu zahlen ist.