Immobilien: Wohl dem, der sich lange bindet

Nachdem die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins Anfang März auf 2,5 Prozent angehoben hat, gibt es für Bauherren unterschiedliche Signale: Während die meisten Experten für langfristig finanziertes Baugeld mit bestenfalls leichten Verteuerungen rechnen, warnen sie Kreditnehmer, die Cap-Darlehen mit variablen Zinsen in Anspruch nehmen. Bei den Caps erkauft man sich ein meist vierteljährliches Kündigungsrecht mit einem Zinsaufschlag. Interessant finden das meist nur Kreditnehmer, die über höhere Schuldzinsen ihre steuerlichen Verluste nach oben treiben möchten – oder Bauherren, die nur kurze Zeiten überbrücken müssen, also absehen können, dass sie in Kürze größere Summen für ihr Bauvorhaben frei bekommen. „Alle anderen sollten jetzt aus Cap-Darlehen aussteigen und umschulden“, empfiehlt Max Herbst von der Finanzberatung FMH. Sein Favorit für eine Umschuldung: eine 15-jährige Zinsbindung mit einem Sondertilgungsrecht von fünf Prozent jährlich. Das sichert eine gewisse Flexibilität.

Ohnehin sind derzeit längere Zinsbindungen besonders interessant. Vorstand Robert Haselsteiner vom Baukreditvermittler Interhyp weist darauf hin, dass in den vergangenen Wochen die Differenz zwischen kurzfristigen und langfristigen Zinsen immer geringer geworden sei: „Die Zinsprämie für langfristige Sicherheit ist derzeit recht gering.“

Generell haben die Bauzinsen in den letzten Monaten leicht angezogen; schaut man sich die Zinsentwicklung der letzten fünfzehn Jahre an, haben Bauherren aber noch immer sehr gute Karten und können sich langfristig niedrige Zinsen sichern. Immerhin sind Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung bei günstigen Anbietern für knapp über vier Prozent Zins erhältlich, damit liegt das Zinsniveau wieder dort, wo es vor einem Jahr lag. „Das sollte genutzt werden, um Planungssicherheit zu bekommen“, meint Haselsteiner. Übereilen müssen Bankkunden dabei nichts, denn, so ein aktueller Marktkommentar der Bankgesellschaft Berlin, die „fundamentale Entwicklungen dürften derzeit einen weitern Zinsanstieg am Ende des langen Laufzeitbandes kaum auslösen“.

Leidtragende der aktuellen Entwicklung am Zinsmarkt sind vor allem diejenigen, die im vergangenen Jahr mit dem Abschluss von variablen Baukrediten oder so genannten Cap-Darlehen auf weiterhin niedrige Kurzfristzinsen gesetzt haben. Beim variablen Kredit wird üblicherweise der Zinssatz vierteljährlich neu festgelegt, die Höhe orientiert sich zumeist am so genannten Euribor-Zins für die Geldgeschäfte mit dreimonatiger Laufzeit, die Banken untereinander abschließen.

Auch beim Cap-Darlehen wird dieser Zins zuzüglich eines gewissen Aufschlags berechnet, die Obergrenze für den variablen Zinse ist indes meist für fünf bis zehn Jahre auf einen Maximalwert von sechs bis sieben Prozent begrenzt. Von Oktober bis Mitte März ist der 3-Monate-Euribor von 2,15 auf 2,7 Prozent gestiegen. Damit sind erste deutliche Verteuerungen bei variablen Baukrediten absehbar– und das kann teuer werden: „Weil es bei Baudarlehen um hohe Summen geht, können schon kleine Zinserhöhungen eine große Hebelwirkung entfalten“, warnt Baufinanzierungsexperte Thomas Bieler von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Immerhin verursacht schon ein Zinsaufschlag von einem halben Prozentpunkt bei einem 100.000-Euro-Darlehen jährliche Mehrkosten von 500 Euro. Sollten die kurzfristigen Zinsen tatsächlich so stark steigen wie von manchen Banken erwartet, landen Schuldner mit variablen Baukrediten womöglich bald in der Zinsfalle.

Weil die variablen Kredite auch mit kurzfristigen Kündigungsfristen ausgestattet sind, können Kreditnehmer auf die aktuelle Entwicklung reagieren, bevor die Zinsen zu teuer werden. Meist ist die teilweise oder vollständige Rückzahlung zu den vierteljährlichen Zinsanpassungsterminen möglich. Wer über genügend Guthaben verfügt, kann damit die Kredite schnell zurückzahlen. Ansonsten kann auch eine Umschuldung in eine herkömmliches Darlehen mit langfristigem Festzins durchgeführt werden. Das bietet sich vor allem für diejenigen an, bei denen ein variables Darlehen bislang den Schwerpunkt gebildet hat.

„Der Großteil des Baukredites sollte langfristig mit einem Festzins gesichert sein“, rät ein Sprecher der PSD-Bank Berlin-Brandenburg. Ohnehin sei ein kleiner variabler Darlehensanteil nur dann sinnvoll, wenn der Kredit flexibel und schnell zurückgezahlt werde. Alternativ dazu lassen sich mit den meisten Banken auch Sondertilgungen vereinbaren.

Thomas Hammer