Wohnrecht: Schweigen ist Geld, wenn es um Reparaturen geht

Wenn Mieter Reparaturen eigenmächtig in Auftrag geben, dann müssen sie auch die Kosten tragen – und zwar auch dann, wenn der Mangel längere Zeit bestand und die Beseitigung an sich Vermietersache wäre. Das ist die Essenz eines Urteils, das der Bundesgerichtshof in dieser Woche gesprochen hat.

Konkret ging es dabei um folgenden Fall: In einem Ende 2001 abgeschlossenen Mietvertrag hieß es: „Heizung muss dringend kontrolliert werden.“ Als sich der Vermieter bis zum Oktober des folgenden Jahres noch nicht gemeldet hatte, griffen die Mieter zur Selbsthilfe. Sie beauftragten ein Installationsunternehmen, das die Heizung nicht nur kontrollierte, sondern auch reparierte. Die Rechnung beglichen die Mieter zwar selbst, leiteten sie aber gleich an den Vermieter mit der Bitte um Erstattung weiter. Der weigerte sich allerdings zu zahlen. Mit der Begründung, man hätte ihm ein Wort gönnen sollen, dann wäre er durchaus bereit gewesen, sich der Sache, die er zwischenzeitlich vergessen habe, anzunehmen.

Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil die Auffassung des Vermieters. Die Mieter hätten ihn vor der Beseitigung der von ihnen behaupteten Mängel durch Mahnung in Verzug setzen müssen. Erst wenn das nicht gefruchtet hätte, wären sie berechtigt gewesen, eigenmächtig zur Tat zu schreiten. Allenfalls eine Kontrolle der Heizungsanlage sei ohne Absprache mit dem Vermieter gerechtfertigt gewesen. Ausnahmen von diesem Procedere sind nur in Notfällen möglich, also dann, wenn eine Reparatur sofort erfolgen muss, um weitere Schäden zu vermeiden, oder weil sonst das Wohnen unzumutbar wäre.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Paragraf 536a, Absatz 2 und Paragraf 539, Absatz 1) habe der Vermieter vorrangig das Recht, sich um die Instandhaltung seines Eigentums zu kümmern. Grundsätzlich müsse er selbst die Möglichkeit haben, die Mietsache darauf zu überprüfen, ob der Mangel bestehe, auf welcher Ursache er beruhe sowie ob und auf welche Weise er beseitigt werden könne. (AZ: VIII ZR 222/06).