Immobilien: Wohnungen bringen zu wenig ein

Immobilienkongreß: 1997 wird das Jahr des AltbausVON STEFAN LOIPFINGER Anfang der Woche trafen sich die Wortführer der Immobilienbranche im Wiesbadener Kurhaus zu einem alljährlichen Kongreß.Mit rund 300 Besuchern diskutierten sie über die Gegenwart und die Zukunft der Immobilienmärkte.Dabei wurde auch manche kritische Stimmen laut. Eine davon kam vom Münchner Info-Institut für Wirtschaftsforschung.Erich Gluch malte ein teils düsteres Bild des Marktes für Wohnimmobilien.Der berühmt-berüchtigte Schweinezyklus - das wechselnde auf und ab der Preise - wird Gluch zufolge die nächsten Jahre die Wohnungspreise ins Tal treiben.In Großstädten beobachte er die Verslumung ganzer Stadtteile, die aufgrund anhaltend hoher Arbeitslosigkeit und der Zunahme der Kriminalität tendenziell weiter zunehmen werde.Positive Impulse zeitige eine neue Leitlinie der deutschen Städtebaupolitik, die eine gezielte Förderung und Entwicklung der Innenstädte beinhaltet. Diese Leitlinie wurde auch in einem anderen Forum behandelt, der den Handel in den Mittelpunkt stellte.Auch in diesem Bereich werde es höchste Zeit, so der Tenor vieler Beiträge, dem Verlust an Bedeutung der Innenstädte entgegenzuwirken.Durch gezieltes City-Marketing wird der grünen Wiese der Kampf angesagt und eine Vitalisierung der Innenstädte angestrebt wird.Wie erfolgreich Einzelhandel sein kann, zeige das Centro Oberhausen, ein Projekt, das alle Erwartungen übertraf.Das Geheimnis des Erfolges erläuterte der Oberstadtdirektor der Stadt Oberhausen, Burkhard Drescher.Mit einem Investitionsvolumen von fast drei Mrd.DM sei nicht nur ein Handelszentrum auf der grünen Wiese geschaffen worden.Durch die Synergien von Handel und Dienstleistung sei ein neuer Standort und zugleich eine neue Mitte Oberhausens geschaffen worden.Durch Kultureinrichtungen und Freizeitangebote ergäben sich zusätzliche Impulse für die Stadt und Region durch Besucher und Touristen. Um Projekte so erfolgreich zu entwickeln, gilt es, neue Trends rechtzeitig zu erkennen und auf sie zu reagieren.Einer dieser Trends läßt sich derzeit aus dem Investitionsverhalten institutioneller Anleger ableiten.Bei den Offenen Immobilienfons, Pensionskassen und Versicherungsgesellschaften wird der einstige "Liebling Büroimmobilie" immer häufiger von der Handelsimmobilie verdrängt.Institutionelle Anleger verhalten sich bei ihrem Immobilieneigentum wie amerikanische Aktiengesellschaften: Sie setzen konsequent auf das Prinzip der Share-Holder-Value - Immobilien müssen höchstmögliche Renditen abwerfen.Deshalb verkaufen viele Großunternehmen derzeit Teile ihres Wohnungsbestandes, da dieses Vermögen den Unternehmen unterdurchschnittliche Renditen beschert.Dieser Trend belastet den Markt für Wohnimmobilien ebenso wie die Bestrebungen zu kostengünstigem Bauen.Das teilweise immense Einsparungspotential bei den Kosten und auch bei den Flächen, aufgrund uneffektiver Wohnungsschnitte, machte Gerd Koppenhöfer, Geschäftsführer der Münchner Baugesellschaft mbH, transparent. Angesichts des zunehmenden Sparzwangs der Öffentlichen Kassen war das Thema Einsparungsmöglichkeiten bei Bauvorhaben der öffentlichen Hand von besonderem Interesse.Die Profis der Immobilienbranche waren sich einig darin, daß Kommunen durch eine Leasingfinanzierung verbunden mit der Realisierung der Bauvorhaben durch private Untenehmen, 30 Prozent ihrer Ausgaben einsparen könnten.Damit lasse sich ein Teil der Geldsorgen der öffentlichen Hand lösen.Daß solche Einsparungsmöglichkeiten nicht bloße Theorie sind, belegten die Referenten anhand konkreter Beispiele.Noch widersetzten sich aber die Beamten in vielen Bauabteilungen noch.Für die Verfechter der Leasing-Modelle überwiegen die Vorteile aber die Nachteile.Mit dem Hinweis auf die anhängigen Strafverfahren gegen Mitarbeiter der Bauabteilungen von Kommunen, forderte ein Teilnehmer gar die Schließung aller Bauabteilungen: Allein in München laufen rund 1300 und in Frankfurt etwa 1500 Strafverfahren gegen Bedienstete der Öffentlichen Hand. Ein weiteres Highlight auf dem vom Institute for International Research veranstalteten Kongreß war die Verleihung des Immobilien-Awards.Ausgerechnet eine ehemalige Immobilie von Bankrotteur Schneider, das von dem Frankfurter Architekten- und Ingenieurbüro Lyson modernisiert wurde, wurde mit dem Award geehrt.Das Geschäftshaus an der Wiesbadener Marktstraße wurde außerdem mit dem Bundespreis für Handwerk und Denkmalpflege belobigt.Den Ausschlag für die knappe Entscheidung zugunsten dieses Objektes gabe ebenfalls ein Trend auf dem Immobilienmarkt: Durch die hohe steuerliche Begünstigungen für Altbau-Modernisierungen erwarten Experten von diesem Bereich die größten Impulse für den Markt 1997.

STEFAN LOIPFINGER