Wohnungsbesichtigung: Mieter setzt Vermieter vor die Tür

Vermieter haben nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nur beschränkte Rechte zur Wohnungsbesichtigung. Der Mieter hat sogar ein Notwehrrecht, wenn der Vermieter seine Wohnung ohne Anlass inspizieren will. Im konkreten Fall trug der Mieter die übergriffige Eigentümerin eigenhändig vor die Tür. Eine Kündigung rechtfertigt das nicht, entschied der BGH.

Der Fall spielt im Raum Bad-Neuenahr. Dort hatte ein Mann seit Juli 2006 ein Haus gemietet. Über Besichtigungstermine der Vermieterin gab es mehrfach Streit, auch vor Gericht. Für den 16. August 2012 einigten sich Mieter und Vermieterin schließlich darauf, dass die zwischenzeitlich installierten Rauchmelder in Augenschein genommen werden. Aber diese Besichtigung verlief alles andere als friedlich.

Die Vermieterin versuchte nämlich, weitere Zimmer – ohne Rauchmelder - zu betreten. Der Aufforderung ihres Mieters, das Haus zu verlassen, kam sie nicht nach. Da umfasste der die Frau mit seinen Armen und trug sie vor die Tür. 13 Tage später erhielt er die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung.

Die streitbaren Parteien prozessierten durch alle Instanzen. Das Amtsgericht Bad-Neuenahr-Ahrweiler lehnte die Räumungsklage der Vermieterin ab, das Landgericht Koblenz gab ihr dagegen recht. Der Mieter habe überreagiert und die Frau demütigend behandelt. Die fristlose Kündigung sei deshalb wirksam. Der Mieter rief den BGH in Karlsruhe an, der zog den Fall an sich und entschied den Streit am Mittwoch in letzter Instanz.

Fazit: Die Vermieterin kann weder fristlos noch mit regulärer Frist kündigen. Denn es sei verabredet gewesen, dass lediglich die Räume mit den Rauchmeldern angeschaut werden. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung sei die Eigentümerin nicht berechtigt gewesen. Indem sie die ganze Wohnung gegen den Willen des Mieters inspizieren wollte, verletzte sie dessen Hausrecht. „Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen“, so der Karlsruher Mietsenat. Selbst wenn der Mieter die „Grenzen der erlaubten Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte“, so die Karlsruher Richter weiter, liege keine derart gravierende Pflichtverletzung vor, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen würde.

Dass die Dame an die frische Luft gesetzt wurde, rechtfertigt aber auch keine ordentliche Kündigung – also unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Denn, so der BGH weiter, der Mieter habe sich keiner Vertragsverletzung von solchem Gewicht schuldig gemacht, die die Beendigung des Mietvertrages rechtfertigen würde. Das BGH-Urteil ist rechtskräftig. Der Mieter bewohnt weiterhin das Haus, seine Vermieterin lebt nebenan – im Unfrieden Seit an Seit. (AZ: Bundesgerichtshof VIII ZR 289/13).