Immobilien: Zählen und zahlen

WAS STEHT INS HAUS?

Ich habe eine Eigentumswohnung in Mecklenburg-Vorpommern. Dort gilt die Vorschrift, dass der Eigentümer in der Wohnung Rauchmelder installieren muss. Ich habe gehört, dass dies auch in Berlin Pflicht werden soll. Gilt das dann auch für bestehende Wohnungen oder nur für Neubauten? In meinem Mietvertrag steht über die Umlage von Kosten für Rauchmelder nichts. Auch die gültige Betriebskostenverordnung nennt keine Rauchmelder. Muss ich jetzt als Vermieter einen Nachtrag zum Mietvertrag machen, um die Umlage der zu erwartenden Wartungskosten sicherzustellen?

WAS STEHT IM GESETZ?

In Mecklenburg-Vorpommern wurde die Pflicht zur Nachrüstung mit Rauchmeldern schon im Jahre 2006 eingeführt. Die Umstellung musste bis zum 31.12.2009 vollzogen sein. Die Bauordnung des Landes Mecklenburg-Vorpommern wartet aber mit einer Besonderheit auf. Verpflichtet zum Einbau von Rauchmeldern sind nämlich die Besitzer der Wohnung. Besitzer sind aber die Mieter. Daher trifft die Einbaupflicht in Mecklenburg-Vorpommern im Bestand ausschließlich den Mieter. Unterlässt er dies, verletzt er zwar keine mietvertragliche Pflicht, sondern nur eine Obliegenheit, was zugunsten des Vermieters aber keine besonderen Rechte begründet. Kommt der Mieter seiner Obliegenheit nicht nach, kann der Vermieter selbst Rauchwarnmelder anbringen. Dabei handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, weil mit dem Einbau von Rauchmeldern der Sicherheitsstandard der Wohnung nachhaltig erhöht wird. Das bedeutet, dass in diesem Fall der Vermieter die Investitionskosten (Kaufpreis und Installationskosten) mit 11 Prozent als Jahresmiete auf die Mieter umlegen kann. Darüber hinaus kann er auch nach überwiegender Auffassung die Wartungskosten auf den Mieter abwälzen. Hierbei handelt es sich um sonstige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. Für Berlin ist eine Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern in der Planung. Allerdings kann man heute weder zum Umfang der Pflicht noch zum Zeitpunkt der Einführung genaue Angaben machen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Wenn der Vermieter mit seinem Mieter einen Mietvertrag ändern will, setzt das immer ein Einvernehmen beider Vertragsparteien voraus. Vertragsänderungen dürfen niemals einseitig vorgenommen werden. Daher sollten Sie als Vermieter zunächst den Mieter auf seine gesetzliche Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern hinweisen und den Vollzug kontrollieren. Dann haben Sie auch mit der Installation und mit den künftigen Wartungskosten nichts zu tun. Kommt Ihr Mieter dieser gesetzlichen Pflicht aber nicht nach, können Sie die Initiative an sich ziehen und selber die Rauchwarnmelder installieren. Wegen der recht geringen Kosten wird die Mieterhöhung mit der 11%-Umlage nicht sehr hoch sein. Die künftig anfallenden Wartungskosten können Sie mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung geltend machen.