Zwangsversteigerung : Albtraum zum Schnäppchenpreis

Immobilienerwerb per Zwangsversteigerung birgt besondere Risiken. Was ist zu beachten?

Katrin Dittert

Über Internetportale, Versteigerungskataloge oder Aushänge in den örtlichen Amtsgerichten können Interessenten problemlos an Versteigerungsangebote gelangen. Im Jahr 2009 wechselten bei etwa 86 000 Versteigerungsterminen Grundstücke, Wohnungen und Häuser mit einem Gesamtwert von mehr als 15 Milliarden Euro den Eigentümer. Dieser Wert bezieht sich auf die durch Gutachten festgestellten Verkehrswerte, die am Markt erzielbaren Preise können darüber liegen. Zudem erfolgt der Zuschlag letztlich oft weit unter dem festgesetzten Verkehrswert. Abschläge von 30 bis 50 Prozent des Verkehrswertes sind möglich, teilweise sogar noch darüber hinaus. Weitere Einsparungen ergeben sich daraus, dass beim Erwerb per Zwangsversteigerung, anders als bei einem freihändigen Grundstückskauf, keine Makler- oder Notarkosten anfallen. Lockt also in der Zwangsversteigerung das Traumhaus zum Schnäppchenpreis?

Der Erwerb einer Immobilie – Baugrundstück, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mietshaus – in der Zwangsversteigerung will wohlüberlegt und gut vorbereitet sein. Der Ersteher muss wissen, dass er mit dem Zuschlag Eigentümer wird und ihm Gewährleistungsrechte wie Minderung oder Rücktritt auch bei Baumängeln und Altlasten nicht zustehen. Genaue Kenntnis der Grundbucheintragungen, eventueller Baulasten, der Versteigerungsbedingungen und des Zustandes des Objekts sind deshalb unbedingt erforderlich, damit sich das vermeintliche Schnäppchenangebot nicht bald als Albtraum entpuppt.

Der Interessent kann bereits vor der Versteigerung die entsprechenden Unterlagen beim Vollstreckungsgericht einsehen. Aus dem Grundbuchauszug gehen die Belastungen des Grundstücks hervor, etwa mit Hypotheken oder Grundschulden, mit Wegerechten für Nachbarn, mit Leitungsrechten öffentlicher Versorgungsunternehmen oder mit einem lebenslangen Wohnrecht.

Die vom Gericht festgelegten Versteigerungsbedingungen geben Auskunft darüber, welche Belastungen vom Käufer übernommen und welche gelöscht werden. Beim Vollstreckungsgericht einsehbar ist auch das Verkehrswertgutachten des vom Gericht bestellten Sachverständigen. Darin kann sich der Interessent zudem über Lage, Bauzustand, Medienanschlüsse sowie Vermietungssituation, Jahresmietertrag und mehr informieren. Ideal ist es, die Immobilie gemeinsam mit einem Baufachmann zu besichtigen. Allerdings sind Bewohner nicht verpflichtet, Erwerbsinteressenten Einlass zu gewähren. In diesem Fall sollten Interessenten prüfen, ob zumindest der Sachverständige die Immobilie vor der Erstellung des Wertgutachtens von innen besichtigt hat. Andernfalls drohen böse Überraschungen.

Bei Grundstücken sollte der Interessent Erkundigungen über die frühere Nutzung einholen. In den meisten Bundesländern, auch in Berlin, bestehen Baulastenverzeichnisse, die man einsehen darf. So kann der Interessent einschätzen, ob etwa beim Bau bestimmte Abstandsregelungen zum Nachbargrundstück oder andere Baulasten bestehen. Wenn es um Grundstücke geht, sollte beim Bauamt auch abgefragt werden, ob ein Bauvorbescheid oder eine Baugenehmigung besteht.

Besondere Umsicht ist bei Eigentumswohnungen geboten. Der Verwalter gibt Auskunft über mögliche Instandsetzungsarbeiten und bietet Einsicht in die von den Eigentümern gefassten Beschlüsse. Stehen Bauvorhaben an, ist damit zu rechnen, dass eine Sonderumlage erhoben wird. Der Wirtschaftsplan gibt Auskunft darüber, welche monatlichen Zahlungen für Hausgelder und Rücklagen vorgesehen sind. Ein sehr gründlicher Blick sollte der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung gelten. Eventuell bestehende Mietverträge muss der Erwerbsinteressent sorgsam prüfen: Wenn die Wohnung erst nach Abschluss des Mietvertrages in Eigentum umgewandelt wurde, ist die Kündigung für mindestens drei Jahre ausgeschlossen, in den Berliner Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Tempelhof-Schöneberg und Friedrichshain-Kreuzberg sogar für sieben Jahre.

Zu Beginn der Versteigerung erteilt der Rechtspfleger Auskunft über den Grundbuchinhalt, die Verfahrensbeteiligten, bestehende Miet- oder Pachtverträge, über Wertgrenzen, das geringste Gebot und darüber, welche Belastungen nach der Versteigerung bestehen bleiben. Hier besteht noch die Gelegenheit, Fragen zu stellen. Spätestens jetzt sollte der Interessent für sich eine Bietobergrenze festlegen.

Wer ein Gebot abgibt, von dem kann eine Sicherheitsleistung verlangt werden. Die Sicherheit beträgt zehn Prozent des Verkehrswertes, kann jedoch nicht mehr in bar, sondern nur in Form von Verrechnungsschecks, bestätigten Bundesbankschecks oder Bankbürgschaften erbracht werden. Werden nach dreimaliger Aufforderung keine Gebote mehr abgegeben, ist die Bietstunde beendet. Nun kommen die Wertgrenzen ins Spiel: Wenn das Meistgebot weniger als 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht, können die Gläubiger den Zuschlag verhindern. Bei weniger als 50 Prozent muss der Rechtspfleger den Zuschlag versagen und einen zweiten Versteigerungstermin ansetzen, in dem die Wertgrenzen nicht mehr gelten.

Sobald der Zuschlag erteilt, also vom Rechtspfleger verkündet wird, gibt es für den Ersteher kein Zurück mehr: Jegliche Gewährleistung ist in der Zwangsversteigerung ausgeschlossen.

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