Wirtschaft : Mietrecht: Unter Zwangsverwaltung

Andreas Lohse

Leere Konten können auch den Vermieter treffen: Hat er falsch gewirtschaftet, können die Gläubiger unter Umständen die Mieteinnahmen und Erträge aus der Immobilie beschlagnahmen lassen, bis alle Forderungen beglichen sind. Um dem Vermieter den Zugriff auf die Einnahmen zu entziehen, wird ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter eingesetzt. Er hat nunmehr das Recht und die Pflicht, anstelle des Vermieters "alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten", besagt Paragraph 152 der Zwangsverwaltungsverordnung. Damit übernimmt er vorübergehend - gegebenenfalls sogar bis zur Versteigerung des Hauses - auch alle Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverträgen.

Der Mieter erfährt davon durch eine "Beschlagnahmemitteilung" des neuen Verwalters. Dazu gehört eine Kopie des Gerichtsbeschlusses. Gleichzeitig wird meist auch ein neues Verwaltungskonto genannt: Miete und Nebenkosten sind jetzt an den Zwangsverwalter zu zahlen, bis dem Mieter die "Aufhebung der Zwangsverwaltung" mitgeteilt wird. Zahlungen an den Eigentümer oder bisherigen Verwalter "haben keine befreiende Wirkung" auf die Mietzahlungspflicht, heißt es beim Deutschen Mieterbund: Versäumt also ein Mieter die Kontoumstellung, läuft er Gefahr, Mieten doppelt zahlen zu müssen. Der neue Verwalter kann den Eingang der Mieten nicht verbuchen und registriert sie als Außenstände.

In einem Fall hatten Mieter ihre Miete weiterhin an den bisherigen Vermieter gezahlt. Der eingesetzte Zwangsverwalter kündigte den Mietern später wegen Mietrückstandes, wogegen sich die Bewohner allerdings wehrten: Sie hätten von der Kontoumstellung gar nicht erfahren. Das Landgericht Berlin gab ihnen Recht. Der Zugang einer Mitteilung über die Zwangsverwaltung führe "nicht in jedem Fall dazu, dass der Empfänger auch von deren Inhalt Kenntnis erlangt". Zwar könne in der Regel "unterstellt werden, dass der Empfänger einer schriftlichen Nachricht diese auch liest und zur Kenntnis nimmt", so die Richter. In diesem Fall gestanden sie den Mietern jedoch zu, dass sie es durchaus mit einer Werbung verwechselt haben könnten. Das Schreiben, das die Mieter über die Zwangsverwaltung informieren sollte, war hier mit neutralem Umschlag und ohne Briefmarken in den Hausbriefkasten eingeworfen worden (Az. 63 S 276 / 98).

Der Zwangsverwalter kümmert sich um das Grundstück wie ein ordentlicher Vermieter. Ihm gegenüber sind Kündigungen auszusprechen, er wiederum kann seinerseits im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten den Mietvertrag kündigen. Auch um Mängel in der Wohnung kümmert sich der Verwalter. Dazu gehört, dass er auch die Miete erhöhen darf, ja, sogar muss, weil er im Falle der Misswirtschaft gegenüber den Gläubigern schadensersatzpflichtig würde. Kompliziert wird es bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen. Fällt der Abrechnungszeitraum teilweise in die Periode der Zwangsverwaltung, ist der Verwalter verpflichtet, Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung auszuzahlen - selbst dann, wenn die Vorschüsse noch an den Vermieter gezahlt wurden.

Gerichtsurteilen zufolge habe der Mieter keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung für einen Zeitraum, der vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegt. Dies bleibe Aufgabe des Vermieters. Er könne auch nicht darauf dringen, etwaige Guthaben auf dem einstigen Vermieterkonto aus vorhergehenden abgeschlossenen Abrechnungen vom Zwangsverwalter erstattet zu bekommen oder sie gegen Nachzahlungen aufzurechnen. Demgegenüber entschied in einem Fall das Amtsgericht Mitte, dass "der Zwangsverwalter verpflichtet" sei, auch "solche Nebenkosten abzurechnen und gegebenenfalls Guthaben auszuzahlen, die einen Zeitraum vor Anordnung der Zwangsverwaltung betreffen" (Az. 30 L 16 / 98).

Auch hinsichtlich von Kautionen ist der Zeitraum vor Beschlagnahme des Besitzes sowie danach zu unterscheiden. Wurde die Kaution noch an den Vermieter gezahlt, muss sich der Mieter wegen deren Rückzahlung bei seinem Auszug an ihn halten. Hat der Eigentümer sein Haus "ordentlich", das heißt im Sinne des Gesetzes bewirtschaftet, sind die Kautionen getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt, mithin sicher vor dem Zugriff der Gläubiger. Eine Auszahlung ist dann in der Regel unproblematisch. Ist dies nicht der Fall und wurde auch die Kaution benutzt, Gläubiger zufrieden zu stellen, muss der Mieter seine Forderungen gerichtlich geltend machen - landet dann allerdings auf der womöglich langen Liste der Gläubiger. Aus diesem Grund sollte jeder Mieter auch bei einem guten Verhältnis zu seinem mutmaßlich solventen Vermieter den Nachweis fordern, dass seine Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt ist, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt (§ 550 b). Aber: "Der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution vom inzwischen eingesetzten Zwangsverwalter nur dann zurückverlangen, wenn der vermietende Eigentümer die Kaution dem Zwangsverwalter ausgehändigt hatte" (LG Berlin, 62 S 324 / 97).

Um das Risiko des Verlustes seiner Kaution zu mindern, kann der Mieter bei Beginn der Zwangsverwaltung verlangen, dass der Vermieter die Kaution dem Verwalter übergibt, urteilten die Landgerichte Düsseldorf und Köln (in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1992, S. 542 und 1990, S. 427). Hat der Mieter erst während der Zwangsverwaltung eine Wohnung im Haus bezogen, handelt der Verwalter als Vermieter: Auch er kann eine Kaution fordern, die er konkurssicher anzulegen hat und bei Vertragsende wieder auszahlen muss - sofern keine Ansprüche aus dem Vertrag gegenüber dem Mieter bestehen.

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