Immobilien: Die Wohnfläche und der Wohnwert

Die Sache kam zufällig ans Licht: Als Torsten K.seine Wohnung komplett renoviert hatte, beauftragte er einen Teppichhändler damit, sein Domizil mit neuen Bodenbelägen zu versehen.Stutzig wurde er, als er die Rechnung prüfte: Dort nämlich war eine ausgelegte Fläche von insgesamt 65 Quadratmetern vermerkt, während er doch bisher glaubte, seine Wohnung sei gut 70 Quadratmeter groß - so eben, wie es im Mietvertrag stand.Also griff er selbst zum Zollstock.Ergebnis: Die Angabe der Teppichfirma stimmte.Er zahlte also allmonatlich für rund fünf Quadratmeter mehr, als er tatsächlich bewohnte, bei einem Quadratmeterpreis von acht Mark immerhin 40 Mark pro Monat.Torsten K.reklamierte umgehend bei seinem Vermieter und verlangte Aufklärung.Des Rätsels Lösung: Der Hausbesitzer hatte den Balkon, den die Teppichfirma natürlich nicht auslegte, vollständig als Wohnfläche vermietet.

Von Bedeutung ist dies in zweierlei Hinsicht: Zum einen als ständige Grundlast, zum anderen bei Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnungen.Wie wird die Wohnfläche berechnet? Im sozialen Wohnungsbau gelten die gesetzlichen Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung.Für andere Wohnungen wird diese Regelung analog angewendet.Demnach ist die Wohnfläche "die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören" (§ 42).Dazu zählen also Zimmer, Flure, Küche und Bad.Ausdrücklich ausgenommen sind die Grundflächen beispielsweise von Keller, Waschküche, Trockenraum, Dachboden oder Abstellräume außerhalb der Wohnung.

Fensternischen dürfen dann in die Wohnflächenberechnung einfließen, wenn die Fenster bis auf den Boden herunterreichen, urteilte in einem Fall das Amtsgericht Köln (Az.203 C 452 / 95).Voll anzurechnen sind Flächen dann, wenn die darüber liegende lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt.Die Grundfläche von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden nur zur Hälfte angerechnet, beispielsweise in Nischen von Dachschrägen.Diese 50-Prozent-Regel gilt auch für Wintergärten, die sich für gewöhnlich nicht heizen lassen.Nicht als Wohnfläche berechnet werden Räume oder Raumteile mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter.

Sonderfälle sind Balkone, Loggien und Dachgärten: Sie dürfen zur Ermittlung der Wohnfläche bei Sozialwohnungen bis zur Hälfte angerechnet werden.Bei freifinanzierten Wohnungen komme es hingegen auf deren Wohnwert an, heißt es beim Deutschen Mieterbund."Im Normalfall wird die Fläche zu einem Viertel angerechnet, in Toplagen bis zur Hälfte." Ist der Balkon indes praktisch nicht nutzbar, so zählt er nicht zur Wohnfläche - dann zum Beispiel, wenn er an einer besonders verkehrsreichen Straße liegt, wodurch die Mieter bei seiner Nutzung ständig Lärm und Abgasen ausgesetzt sind.Eine Terrasse kann bis maximal zur Hälfte in die Wohnfläche einbezogen werden.Voraussetzung ist jedoch, daß sie ausreichend gegen Sicht von außen geschützt ist, beschied das Amtsgericht Hamburg (Az.37a C 2020 / 95).

Ist die tatsächliche Wohnfläche geringer als im Mietvertrag angegeben, stellt sich die Frage, ob der Mieter deshalb die Miete mindern kann.Laut Bürgerlichem Gesetzbuch steht dem Mieter dann eine Minderung zu, wenn die Wohnung mit einem Fehler behaftet ist, der die Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (BGB § 537).Ob eine Abweichung von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche allerdings ein Fehler im Sinne des Gesetzes ist, beurteilen Gerichte unterschiedlich.Das Dresdener Oberlandesgericht hat in einem Rechtsentscheid klargestellt, daß die Angabe einer Wohnfläche im Mietvertrag nur eine "bloße Beschaffenheitsangabe" sei, mithin eine reine Objektbeschreibung, nicht aber die "Zusicherung einer Eigenschaft der Mietsache".Ist eine solche Diskrepanz gegeben, könne ein "zur Minderung des Mietzinses führender Mangel nur dann vorliegen, wenn die Flächendifferenz erheblich ist und die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung gerade durch die geringe Wohnfläche beeinträchtigt ist" (Az.3 AR 0090 / 97).Das heißt: Der Mieter muß beweisen, daß die geringe Wohnfläche den Gebrauch einschränkt und einen Sachmangel darstellt.Das kann bei einem neuen Mietvertrag unter Umständen dann der Fall sein, wenn der Mieter der Zusicherung des Vermieters glaubend seine Einbauküche aus der früheren Wohnung mitbringt, die dann nicht paßt.Nach Ansicht des Gerichts bemesse sich der Gebrauchswert einer Wohnung vorrangig an ihrer Lage, Ausstattung und "eher zu allerletzt an der abstrakten Quadratmeterzahl des Mietvertrages".Ein Mietrechtsexperte meint, das OLG lasse in seinem Urteil durchblicken, daß eine Wohnflächenabweichung von unter zehn Prozent in der Regel unerheblich sei.Daraus den Umkehrschluß zu ziehen, jede Abweichung von mehr als zehn Prozent sei erheblich, wäre indes zu kurz gedacht.Die Richter machten vielmehr diese Frage von zahlreichen Einzelfaktoren abhängig.Beim Berliner Mieterverein meint man, daß eine Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung wohl nur in Ausnahmefällen zulässig sein dürfte.

Sieht der Vertrag jedoch ausdrücklich vor, daß pro Quadratmeter eine bestimmte Summe zu zahlen ist, beispielsweise 100 Quadratmeter à zehn Mark, so ist dies eine Zusicherung.Stellt der Mieter hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche eine Diskrepanz fest, sollte er sich schleunigst mit seinem Vermieter in Verbindung setzen.Auch bei einer Mieterhöhung oder Nebenkostenabrechnung, so entschieden vor einigen Jahren das Landgericht Köln und das Amtsgericht Hamburg, sei die tatsächliche, also kleinere Wohnfläche maßgeblich (LG Köln, in: WM 1986, S.121, AG Hamburg, in: WM 1981, S.104).Zurückfordern kann der Mieter zuviel gezahlte Miete nur dann, wenn "der Vermieter seiner Mieterhöhung schuldhafterweise eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt" hat (LG Hamburg, in: WM 1987, S.354).

Die Intervention von Torsten K.übrigens hatte Erfolg: Der private Vermieter war sich der Rechtslage nicht bewußt, maß nach und berechnete für die Zukunft die Miete neu.