Ferienwohnungen : Zweitwohnungen unerwünscht

Der Bund stellt die Baunutzungsverordnung zur Diskussion – Anleger und Touristen haben viel zu verlieren.

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Edel-Camping. Das Mobilheim „Storchennest“ steht am Mözener See im Kreis Segeberg (Schleswig-Holstein) auf einem Campingplatz. Das Angebot richtet sich an Campingurlauber, die den Komfort einer eigenen Wohnung nicht missen möchten. Zugleich zeigt es, wie weit die Diversifizierung des Ferienimmobilienmarktes inzwischen vorangeschritten ist.
Edel-Camping. Das Mobilheim „Storchennest“ steht am Mözener See im Kreis Segeberg (Schleswig-Holstein) auf einem Campingplatz. Das...Foto: FeWo-direkt/Henning Angerer

Gehören Ferienwohnungen und -häuser in reine oder allgemeine Wohngebiete, oder sollte es möglich sein, so etwas zu verbieten? Berlin hat auf diese Frage mit einer Verordnung zum Zweckentfremdungsverbot als Kommune reagiert. Touristisch geprägte Küstenländer wie Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein und Niedersachsen wollen dagegen, dass der Bund tätig wird. Das Problem ist für den gesamten Deutschlandtourismus, aber auch für die Immobilienwirtschaft von Relevanz, denn das Nebeneinander von Ferien- und Dauerwohnen ist in allen Ländern gängige Praxis.

Werden sich die Länder einig, könnte es nach Informationen des Tagesspiegels zu einer Novelle der Baunutzungsverordnung (BauNVO) kommen, über die in Zukunft Sondergebiete für Ferien- und/oder Dauerwohnhäuser beziehungsweise -wohnungen ausgewiesen werden könnten. „Das Bundesbauministerium hat daher eine Länderumfrage gestartet, in der die Länder gebeten werden, Auskunft zu ihrer bisherigen Verwaltungspraxis in Bezug auf Ferienwohnungen zu geben“, sagte Heike Brehmer auf Anfrage dieser Zeitung.

Die CDU-Politikerin ist Vorsitzende des Bundestagsausschusses für Tourismus. „Auf dieser Grundlage könnte dann, vorausgesetzt die Länder einigen sich, im Rahmen der anstehenden Städtebaurechtsnovelle ein Regelungsvorschlag unterbreitet werden“, sagte Brehmer.

Die Verunsicherung bei Vermietern ist groß

Das Land Niedersachsen wollte am Freitag – und damit nach Redaktionsschluss der aktuellen Immobilienseiten – in der Bundesratssitzung einen Entschließungsantrag einbringen, mit dem das Land erreichen will, dass die Nutzung von Wohnraum vor allem auf Urlaubsinseln als Zweit- oder als Ferienwohnung erschwert wird.

Das Bundesbauministerium befürwortet diese Initiative, die vor allem auf Zweitwohnungen zielt: „In Anlehnung an die Bundesratsinitiative des Landes Niedersachsen planen wir derzeit eine entsprechende Änderung des Baugesetzbuchs im Rahmen der anstehenden Städtebaurechtsnovelle“, sagte ein Sprecher des Ministeriums auf Anfrage dieser Zeitung.

Zahlreichen Vermietern von Ferienwohnungen in deutschen Urlaubsorten droht auch nach der geltenden Rechtslage immer ein Vermietungsverbot. Knackpunkt ist die BauNVO, die ein Nebeneinander von dauerhaftem Wohnen einerseits und zeitweiligem Wohnen zu Erholungszwecken andererseits in allgemeinen und reinen Wohngebieten untersagt. Die Baunutzungsverordnung, für die der Bund zuständig ist, gilt seit Jahren. Aber erst seit 2013 rücken verschiedene Gerichtsurteile diesen unzulässigen Nutzungsmix in den Fokus der Öffentlichkeit.

Die Verunsicherung bei Vermietern und Gemeinden ist groß, der wirtschaftliche Schaden nach Einschätzung des Deutschen Tourismusverbandes (DTV) immens. Initiativen, die Rechtslage vor den Sommerferien zu klären, blieben bislang ergebnislos.

Immer mehr Gemeinden gehen gegen die Vermietung von Ferienwohnungen in Wohngebieten vor

DTV-Präsident Reinhard Meyer forderte den Bund zum Handeln auf: „Tradierte, teils über Jahrzehnte gewachsene Strukturen in Tourismusorten müssen erhalten bleiben. Der Ferienwohnungsmarkt braucht eine verlässliche gesetzliche Grundlage, die das Nebeneinander von Ferienwohnen und Dauerwohnen in Wohngebieten erlaubt. Das geht nur über die Änderung der Baunutzungsverordnung.“ Die neben Hotels und Campingplätzen dritte Säule des Beherbergungsgeschäfts drohe instabil zu werden.

Nach mehreren Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts und des Oberverwaltungsgerichts (OVG) Greifswald gehen immer mehr Gemeinden gegen die Vermietung von Ferienwohnungen in Wohngebieten vor. Die Einrichtung von Mischgebieten besonderer Art verstoße gegen die Paragrafen 10 und 11 der BauNVO, urteilte das Bundesverwaltungsgericht am 11. Juli 2013.

Dagegen urteilte das OVG Lüneburg am 18. September 2014, dass eine Gemeinde in einem Sondergebiet Kurgebiet/Gebiet für Fremdbeherbergung Ferienwohnungen und Dauerwohnungen durchaus als Regelnutzung nebeneinander zulassen könne. Eine besondere Belastung der Anwohner durch eine Nutzung als Ferienwohnung wurde in dem Urteil verneint (AZ. 1 KN 123/12).

Bisher gibt es noch keine Einigung

Auf Bundesebene herrscht in der aktuellen Diskussion derzeit Stillstand. Indes: „Im Hinblick auf die Zulässigkeit von Ferienwohnungen ist festzustellen, dass das geltende Recht nicht einheitlich ausgelegt wird. In Ermangelung einer revisionsgerichtlichen Klärung durch das Bundesverwaltungsgericht prüft die Bundesregierung deshalb derzeit eine Änderung der BauNVO im Zusammenhang mit der anstehenden Städtebaurechtsnovelle“, heißt es in der Stellungnahme des Bundesbauministeriums vom Donnerstag.

Der DTV plädiert dafür, die Baunutzungsverordnung schnellstmöglich zu novellieren. Eine dahin gehende Bundesratsinitiative von Mecklenburg-Vorpommern, die auch Schleswig-Holstein unterstützt, wurde zunächst vertagt. Auch eine Arbeitsgruppe der Bauministerkonferenz konnte bisher noch keine Einigung erzielen.

Auch im Ausschuss des Deutschen Bundestages für Tourismus gibt es noch kein klares Meinungsbild: „Wir haben uns im Ausschuss mit dem Thema schon befasst, aber es gibt in dieser Frage keinen Königsweg. Bisher liegt uns noch kein Entwurf vor, und somit können wir auch keine Ausschussempfehlung abgeben“, sagte die Vorsitzende Brehmer: „Wir wollen erst einmal das Ergebnis dieser Umfrage abwarten und uns dann mit der Thematik im Ausschuss befassen.“ Nach ihrer Meinung müsse den Kommunen das Recht auf Selbstbestimmung bleiben, schloss die CDU-Politikerin.

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