Immobilien : Klotz am Bein

ANDREAS LOHSE

Klaus K.war zufrieden.Die neue Wohnung war "eingetütet", wie man so sagt, der Vertrag unterschrieben, alle offenen Fragen geklärt.Doch gab es ein Problem: Die neue Wohnung konnte er bereits in vier Wochen beziehen, die alte allerdings hing ihm jetzt wie ein Klotz am Bein: Seine Kündigungsfrist betrug ein Jahr.

Zum Schutz der Mieter hat der Gesetzgeber Kündigungsfristen festgelegt, die auf der anderen Seite auch der Planungssicherheit für den Vermieter dienen können.Abhängig von der Länge der Wohndauer zählt sie von der Überlassung der Wohnung an bis zu dem Tag, an dem die Kündigung beim Vertragspartner, in diesem Fall also beim Vermieter, eingetroffen ist.Demnach gelten laut Bürgerlichem Gesetzbuch: Bei Mietverhältnissen bis fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, bei Mietverhältnissen über fünf Jahre sechs Monate, bei achtjähriger Wohndauer neun Monate und bei zehn Jahren zwölf Monate (§ 565 Abs.2).Dabei handelt es sich um die gesetzlichen Mindestkündigungsfristen.Im Mietvertrag können durchaus andere vereinbart werden, zum Beispiel sechs Monate für die ersten fünf Jahre.Solche schriftlichen Absprachen gelten dann sowohl für Mieter als auch für Vermieter, entschied das Oberlandesgericht Zweibrücken (Az.3 W 35 / 89 RE).Kürzere Fristen als die gesetzlichen lassen sich ebenfalls vereinbaren, nach Auffassung des Kammergerichtes Berlin sind sie allerdings nur gültig, wenn der Mieter kündigen will (Az.8 RE Miet 6795 / 97).Für Vermieter bleibt es bei den gesetzlichen Kündigungsfristen.

Die schriftliche Kündigung von unbefristeten Mietverträgen muß dem Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, wenn dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählen soll.Beispiel: Liegt bei dreimonatiger Kündigungsfrist dem Vermieter die Kündigung am 3.Juni vor, endet das Mietverhältnis zum 31.August.Bekommt der Vermieter das Schreiben erst am 4.Juni, zählt dieser Monat bei der Frist nicht mehr mit.Die Kündigung endet dann am 30.September.Der Samstag gilt nicht als Werktag, wird zumindest dann nicht mitgezählt, wenn er der dritte Werktag wäre, entschied das Landgericht Wuppertal (Az.16 S 42 / 93).Das Schreiben ist dem Vermieter dann zugegangen, wenn es in seinen Machtbereich gelangt, so daß er ohne Umstände von ihm Kenntnis erlangen kann.Das kann per Post geschehen oder durch persönliche Übergabe.Von einer förmlichen Zustellung per Gerichtsvollzieher wird ein Mieter aufgrund der dafür fälligen Kosten für gewöhnlich absehen.

Zu diesem Mittel greifen meist Vermieter im Mietstreit und wenn sie erwarten können, daß der Mieter einen anderweitigen Zugang des Schreibens leugnen könnte.Wird die Annahme des Schreibens verweigert, so gilt die Kündigung gleichwohl als zugegangen.Die Beweislast trägt allerdings derjenige, der kündigt.Durch ein Einschreiben wird jedoch nicht zwingend der Nachweis erbracht, daß der Umschlag auch die Kündigung enthielt.Tip: Geben Sie das Kündigungsschreiben im Beisein von Zeugen entweder ab oder werfen es in den Briefkasten.Lassen Sie den Zeugen den Brief zuvor lesen und eine Kopie davon unterschreiben.Der Empfänger ist nicht verpflichtet, beispielsweise durch eine Bestätigung zu reagieren.Zieht der Mieter bereits vor Ablauf der Mietzeit aus, muß er normalerweise weiterhin die Miete zahlen, bis die Kündigungsfrist abgelaufen ist.

Doch noch weitere Formalitäten zählen.So ist eine Kündigung grundsätzlich "bedingungsfeindlich", wie es Juristen nennen.Das bedeutet, eine vorsorgliche Kündigung, zum Beispiel für den Fall, daß der Mieter eine neue Wohnung bekommt, ist nicht möglich.Gleiches gilt natürlich auch für den Vermieter, der eine Wohnung nicht mit dem Vorbehalt vermieten kann, daß er eventuell eines Tages Eigenbedarf geltend macht.Vorsicht bei Verträgen mit mehreren Mietern: Hat beispielsweise ein Pärchen die Wohnung gemietet und sind beide namentlich im Vertrag genannt, so können sie nur beide kündigen und müssen auch beide eigenhändig unterschreiben.Sind mehrere Vermieter im Vertrag genannt, beispielsweise ein Ehepaar, muß die Kündigung an alle Vermieter adressiert sein.

Unklarheit herrscht oft dann, wenn einer von mehreren Mietern schon längst ausgezogen ist und der verbleibende kündigen will.Auch hier gilt: Selbst nach einer Trennung der Mieter können die Räume nur von allen gemeinsam gekündigt werden.Sie sind allerdings gegenseitig verpflichtet, der Kündigung des Ex-Partners zuzustimmen, entschied das Landgericht Karlsruhe (in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1996).Denn der bloße Auszug reicht nicht aus, auch der Ex-Mieter bleibt nach wie vor Vertragspartner, es sei denn, es sind sich tatsächlich alle Beteiligten - auch der Vermieter - einig, daß er aus dem Vertrag ausscheidet.Bei Verheirateten sei die Rechtslage einfacher, heißt es beim Deutschen Mieterbund.Bei Trennung und Scheidung regelt hier das Familiengericht nach der Hausratsverordnung, welcher Partner die Wohnung erhält und ob der andere aus der Bindung des Vertrages entlassen wird.

Für Klaus K.wurde die Trennung von der alten Wohnung trotz langer Kündigungsfristen dann doch noch recht einfach.Dabei half die Rücksprache mit dem Vermieter, der ein Einsehen hatte, daß eine zwölfmonatige Doppelbelastung finanziell nur schwer tragbar ist.Er stimmte zu, seinen früheren Mieter vorzeitig aus dem Vertrag zu entlassen und einen von Klaus K.vorgeschlagenen solventen Nachmieter zu akzeptieren.

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