Immobilien : Oma Stoll kann wohnen bleiben

ANDREAS LOHSE

In besonderen Härtefällen kann die Sozialklausel den Verlust der Wohnung verhindernVON ANDREAS LOHSESeit nunmehr 53 Jahren lebt Irma Stoll in ihrer hellen Wohnung nahe dem Görlitzer Park.Schon ihre Eltern wohnten hier.Die Miete ist bezahlbar.Doch dann geschah es: Das Haus wurde verkauft, der neue Besitzer wiederum verscherbelte die Wohnungen einzeln, und auch für die der rüstigen Dame fand sich ein Käufer.Jetzt wurde Irma Stoll gekündigt - wegen Eigenbedarf.Eine Welt brach zusammen."Umziehen? Jetzt noch?"fragt die 65jährige und schüttelt heftig den Kopf.Nicht, daß sie sich als unflexibel, gar unbeweglich bezeichnen würde."Aber ich habe hier alles, was ich brauche."Der Metzger ist um die Ecke, der Bäcker nahebei.Und im Supermarkt nennen mich alle Oma Stoll."" Wenn es ihr mal schlecht gehe, wüßten die Nachbarn sofort Bescheid und versorgten sie mit allem Notwendigen. Die Nachbarn waren es dann auch, die ihr aus der Patsche halfen und rechtlichen Beistand suchten.Mit Erfolg: Denn selbst bei einer berechtigten Kündigung seitens des Vermieters hat der Mieter noch Chancen, wohnen zu bleiben.Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 556a) nämlich gibt es eine sogenannte "Sozialklausel".Sie greift dann, "wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung des berechtigten Interesses des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.Wiegen die Härtegründe schwerer als das Interesse des Vermieters, die Wohnung zurückzufordern, wird das Gericht im Rechtsstreit die Fortsetzung des Mietverhältnisses befristet oder auf unbefristete Zeit anordnen (LG Freiburg Az.3 s 88/91). Gerichtlich anerkannte Härtegründe sind beispielsweise hohes Alter des Mieters, Invalidität, Gebrechlichkeit oder schwere Erkrankung, körperlicher und seelischer Schwächezustand, lange Mietdauer und Verwurzelung in der Wohngegend, Schwangerschaft, geringes Einkommen oder das bevorstehende Examen.Auch in jenem Fall, in dem der Mieter in absehbarer Zeit selber umziehen wollte und aufgrund der Kündigung ein Zwischenumzug notwendig gewesen wäre, erkannte das Landgericht Stuttgart zugunsten des Mieters auf "besondere Härte".Einen weiteren Härtegrund nennt das Gesetz zudem ausdrücklich: "Wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann."" Allerdings ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine Ersatzwohnung anzubieten.Als "angemessener" Ersatzwohnraum" komme nur eine Wohnung in Betracht, die nach Größe und Ausstattung eine menschenwürdige Unterbringung aller zum Haushalt gehörenden Mitglieder gewährleistet, weiß man beim Deutschen Mieterbund (DMB).Auf eine Obdachlosenunterkunft, ein Alten- oder Pflegeheim müsse sich der Mieter nicht verweisen lassen.Und das Amtsgericht Hamburg urteilte: "Die Umstände der gesellschaftlichen erfordern den Schutz des älteren Mitbürgers vor dem Verlust des vertrauten Wohnumfeldes (Az.37A C 1251/93). Der Mieter muß seinen Widerspruch gegen die Kündigung schriftlich erklären und den Brief eigenhändig unterschreiben.Dem Vermieter muß das Schreiben spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zugehen."Erhält er es später, darf er die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen", sagt der DMB. Ohne Aussicht auf Erfolg ist ein Widerspruch unter Berufung auf die Sozialklausel bei Zeitmietverträgen ohne Kündigungsschutz, wenn die Wohnung nur vorübergehend angemietet wurde - beispielsweise Privatunterkünfte im Urlaub, bei Kuren, Messe- oder Montagetätigkeit - oder dann, wenn der Mieter zuvor selbst gekündigt hat.Auch dann, wenn der Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt ist, kann zwar widersprochen werden, eine Berufung auf die Sozialklausel indes ist nahezu aussichtslos. Achtung: Die Sozialklausel des BGB ist keine Ausnahmeregelung, sondern das gleichwertige Gegenstück zur Kündigungsbefugnis des Vermieters, entschied das Landgericht Hamburg (Az.16 S 81/88).In vorliegendem Fall wurde der Kündigung denn auch gleich aus mehreren Gründen widersprochen: Hohes Alter, Verwurzelung in der Wohngegend sowie lange Mietdauer.Der zuständige Rechtsanwalt ist sicher: "Oma Stoll kann wohnen bleiben."

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