Spekulatives Zurückhalten von Grundstücken : Wer Planungsrecht bestellt, muss zahlen

40 Prozent der Baugenehmigungen in Berlin werden nicht umgesetzt. Bausenator Geisel will deshalb gegen Spekulanten vorgehen - die Erhöhung der Grunderwerbssteuer ist eine Option.

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Andreas Geisel ist seit 2014 Senator für Stadtentwicklung in Berlin. Im Mai will er Vorschläge vorlegen, wie Spekulationsgewinne der Stadt zugute kommen können. Dabei denkt der SPD-Politiker auch an die Wiedereinführung der Grundsteuer C für unbebaute Grundstücke.
Andreas Geisel ist seit 2014 Senator für Stadtentwicklung in Berlin. Im Mai will er Vorschläge vorlegen, wie Spekulationsgewinne...Foto: Paul Zinken/dpa

Herr Geisel, nach einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft in Köln ist der Kauf einer Eigentumswohnung inzwischen deutlich preiswerter als die Miete derselben. Muss Berlins Bausenator nicht zwingend zu einer Wohneigentumsinitiative aufrufen: Sollte Berlin von einer Stadt der Mieter zu einer Stadt der Eigentümer werden?

Berlin ist traditionell eine Stadt der Mieterinnen und Mieter. Ich kann diese Aussage, Eigentum sei preiswerter als Mieten, für Berlin nicht bestätigen. Die Situation auf dem Immobilienmarkt in Berlin ist eine andere. Wir haben in Berlin keinen Mangel an Eigentumswohnungen, im Gegenteil. Woran wir einen Mangel haben, ist bezahlbarer Wohnraum. Deshalb liegt dort unser politischer Schwerpunkt. Eigentumswohnungen entstehen schon genug.

Auf lange Sicht ist es aber doch günstiger für Menschen in Wohneigentum zu investieren als Miete zu bezahlen für einen Wohnraum, der bei der Anmietung immer teuer wird. Denn der Wohnraum, der in Berlin gebaut wird, ist in der Regel teurer Wohnraum.

Deshalb müssen wir für günstigen Wohnraum sorgen, zu günstigen Mieten. Deshalb haben wir auch die Wohnungsbauförderung eingeführt. Wir setzen die Grundstücke des Landes Berlin entsprechend ein, um die Mieten im Neubau niedriger zu halten. Gegenwärtig haben wir in Berlin die Situation, dass die Haushaltseinkommen der Menschen bei neunzig Prozent des durchschnittlichen Bundeseinkommens liegen. Und schon deshalb ist ein Vergleich mit Hamburg, Karlsruhe oder Baden-Baden nicht angebracht.

Im Jahr 2015 gab es so viele Immobilien-Paketverkäufe in Berlin wie noch nie. Und der Trend setzt sich verlangsamt fort. Doch Berlin partizipiert in der Regel steuerlich nicht, weil die Geschäfte als Share Deals abgewickelt werden. In diesen Fällen müssen keine Grunderwerbsteuern bezahlt werden. Gleichzeitig steigen in der Stadt oft die Mieten durch Paketverkäufe. Wäre hier nicht eine Gesetzesinitiative angesagt?

Wir prüfen die verschiedensten Möglichkeiten auf mietpreisdämpfende Wirkung. Eine neue Gesetzesinitiative ist eine Option. Wir haben im vergangenen Jahr eine ganze Reihe von wichtigen Entscheidungen getroffen, um die Mietpreisentwicklung in der Stadt zu dämpfen. Da ist zum Beispiel die „Mietpreisbremse“, die wir als erstes Bundesland eingeführt haben.

Vor allem aber tragen die Mieten unserer Städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Senkung der steigenden Mieten bei. Es zeigt sich ganz deutlich, dass die Frage der Mietentwicklung ganz wesentlich gesteuert wird von Angebot und Nachfrage. Und deshalb setzen wir zur Dämpfung der Mietentwicklung in der Stadt vor allem auf den bezahlbaren Neubau von Wohnungen. Angesichts der wachsenden Stadt Berlin wird es nicht ausreichen, ausschließlich mietpreisdämpfend tätig zu werden. Vor allem müssen wir neuen und bezahlbaren Wohnraum schaffen, um die sozialen Mischungen überall in der Stadt zu halten.

Natürlich würde sich das Problem so nicht stellen, wenn es genug bezahlbaren Wohnraum gäbe. Aber wir hören heraus, dass Sie bei den Immobilien-Paketverkäufen nicht aktiv werden wollen.

Das habe ich nicht gesagt. Es ist uns schon bewusst, dass es gegenwärtig auch Spekulation auf dem Immobilienmarkt gibt. Und deshalb suchen wir nach Wegen, diese Spekulation zu begrenzen. Gegenwärtig arbeiten wir noch an verschiedenen Optionen.

Wenn wir auf das SEZ oder die Cuvry-Brache schauen, machen die Investoren nicht richtig mit, wenn es darum gehen soll, im Rahmen ihrer Projekte zu 25 Prozent bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Ist das Modell der kooperativen Baulandentwicklung gescheitert, wenn Sie es bei den Investoren doch nicht durchsetzen können?

Ganz im Gegenteil. Wir setzen es im Moment in 99 Prozent der Fälle in Berlin um. Es ist ein Verfahren, das sich in mehr als 30 Jahren in München bewährt hat. Auch in Hamburg hat es sich bewährt – mit mehreren Rechtsprüfungen und Klagefällen, die aber alle zugunsten der genannten Städte ausgegangen sind. Insofern sehe ich die aktuellen Diskussionen von einzelnen Bauherren mit einer gewissen Gelassenheit. Es geht auf Dauer nicht, dass Gewinne privatisiert werden und die Kosten die Kommunen tragen müssen.

Wir sagen in Berlin ganz deutlich: Wer neues Planungsrecht braucht um Wohnungen zu bauen, muss sich selbstverständlich auch an den Kosten für die Infrastruktur – also an Schulplätzen, Spielplätzen, Grünanlagen, Kindertagesstätten, Straßen – beteiligen. Natürlich in angemessenem Maße. Die Auflage, zu 25 Prozent bezahlbaren Wohnraum zu errichten, ist angemessen.

Wenn die Projekte, wie von Ihnen skizziert, umgesetzt werden, läuft ja alles bestens. Doch sehr häufig werden die öffentlichen Verwaltungen mit Bauvoranfragen beschäftigt und es werden entsprechende Bescheide erwirkt – häufig allerdings nicht, um zu bauen, sondern um den Wert von Grundstücken zu steigern. Wann kommt die von Ihnen angekündigte „Spekulationssteuer“ und wie wird sie ausgestaltet?

Im Moment analysieren wir noch die Situation. Wir haben festgestellt, dass die Anzahl der Baugenehmigungen 2015 deutlich gestiegen ist, dass aber über 40 Prozent der genehmigten Baumaßnahmen nicht realisiert werden. Wir müssen davon ausgehen, dass ein erheblicher Anteil davon aus spekulativen Gründen beantragt wurde. 40 Prozent der Verwaltungskapazitäten zu blockieren ohne tatsächlich Wohnungen zu bauen – das ist für uns nicht hinnehmbar.

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