Immobilien : Unzulässige Klauseln

ANDREAS LOHSE

Da liegt er nun auf dem Tisch, der Mietvertrag, den der Vermieter bereits vorbereitet, ausgefüllt und unterzeichnet hat. Fehlt nur die Unterschrift des Mieters - oftmals die letzte Streßsituation nach erfolgreicher Wohnungssuche: "Kann ich das einfach so unterschreiben - oder gereicht mir manche Passage später zum Nachteil?" Diese bange Frage stellt sich wohl jeder, zumal es oft keine Zeit mehr gibt, die einzelnen Klauseln ausgiebig zu prüfen.Doch meist ist die Panik des letzten Augenblicks unnötig. Das Bürgerliche Gesetzbuch geht zwar davon aus, daß ein Vertrag frei abgeschlossen werden kann. Das bedeutet: Im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften sind Inhalt und Gestaltung eines Vertrages frei zu verhandeln und zu vereinbaren. Sollte ein Vertrag aber tatsächlich gesetzwidrige Klauseln enthalten, werden sie auch dadurch, daß Mieter und Vermieter Gegenteiliges per Unterschrift besiegeln, nicht legal. So gibt es eine Reihe von sogenannten "unabdingbaren Rechten" - Schutzbestimmungen also, die auch durch den Mietvertrag nicht zu Lasten des Mieters geändert werden können.Die meisten Mietverträge sind heute vorgedruckt und zum Ausfüllen mit Lücken versehen, von "frei verhandelbar" kann also meist nicht die Rede sein. Selbst handschriftliche Ergänzungen können zum "Formular" gehören, wenn der Vermieter sie auch in seinen anderen Verträgen verwendet und sie nicht individuell verabredet wurden. Solche häufig benutzten "Formularmietverträge" gelten als "Allgemeine Geschäftsbedingungen". Sie unterliegen dem Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBG), sofern sie nach dessen Inkrafttreten im April 1977 geschlossen wurden.Für den Mieter bedeutet dies: Steht in diesem Vertrag, was gegen Treu und Glauben verstößt - also nicht nur subjektiv, sondern tatsächlich dem AGBG widerspricht -, ist es unwirksam. Das kann so weit gehen, daß der Vermieter schadenersatzpflichtig wird, wenn dem Mieter durch den Verzicht auf etwaige Rechte ein Schaden entsteht, er beispielsweise Kosten tragen mußte, die er von Gesetzes wegen nicht hätten zahlen müssen. Bestimmungen in älteren Verträgen sind dann unwirksam, wenn sie "den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen" (§ 9 AGBG, "Generalklausel").Eine unzulässige Klausel ist manchmal teilweise, mitunter vollständig unwirksam. An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung. Ist der Vertrag unklar, enthält er beispielsweise zwei sich widersprechende Klauseln, geht dies zu Lasten des Vermieters, weiß man beim Deutschen Mieterbund. So war in einem Vertrag festgelegt, daß der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan auszuführen habe. Sollten diese Fristen beim Auszug noch nicht abgelaufen sein, hätte er anteilig eine Vergütung an den Vermieter zu zahlen - was soweit noch möglich ist. Außerdem war aber festgelegt, daß der Mieter beim Auszug die Wohnung frisch renoviert zu übergeben habe, ganz egal, ob der Fristenplan hier noch griff oder nicht. Das Landgericht Berlin stellte fest, daß dieser Passus gegen die Generalklausel des AGBG verstoße, mithin diese widersprüchliche Vereinbarung unwirksam sei (Az. 64 S 499 / 98).In einem anderen Fall sollte der Mieter während der Dauer seines Mietverhältnisses auf seine Kosten "Schönheitsreparaturen ausführen, Licht- und Klingelanlage, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Boiler" und anderes in "gebrauchsfähigem Zustand erhalten und zerbrochene Glasscheiben ersetzen" - mithin Dinge übernehmen, von denen die meisten der Instandhaltungspflicht des Vermieters unterliegen. Das Bayerische Oberlandesgericht entschied, daß zumindest der Teil dieser Klausel wirksam ist, der die Schönheitsreparaturen vorsieht, "auch wenn der andere Teil der Klausel gemäß den Bestimmungen des AGB-Gesetzes unwirksam ist" (Az. RE-Miet 1 / 96).Will der Mieter allerdings eine Klausel anfechten, muß er beweisen, daß es sich bei dem Vertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Will der Vermieter dem widersprechen, muß er seinerseits darlegen, daß der Inhalt nicht formularmäßig erfaßt, sondern frei verhandelt wurde. Er darf also nicht einfach eine ungesetzliche Vereinbarung dadurch tarnen, daß er sie durch einen handschriftlichen Zusatz als individuell und aus freiem Willen einvernehmlich beschlossen darstellt (LG Köln, in: Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1994, S. 19). In den letzten Jahren wurden zahlreiche Klauseln gerichtlich überprüft und in erheblichem Umfang für unwirksam erklärt. Da das AGBG seit seinem Bestehen zudem mehrfach ergänzt wurde, sollte man im Einzelfall und bei Zweifeln, ob diese oder jene Klausel für den Mieter gültig ist, einen Rechtsberater aufsuchen. Einige unveränderbare Rechte des Mieters:Einer Auflistung des Deutschen Mieterbundes zufolge können unter anderem folgende Rechte durch den Mietvertrag nicht zuungunsten des Mieters geändert werden (in Klammern die einschlägigen Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches)Die Bedingungen, unter denen der Mieter Modernisierungen dulden muß (§ 541b)außerordentliches Kündigungsrecht, beispielsweise bei Gesundheitsgefährdung (§§ 542, 544); durch die zum Hausstand gehörenden Familienmitglieder bei Tod des Mieters (§ 569)Mietminderung (§ 537)Entschädigung für Einbauten, die der Mieter auf Wunsch des Vermieters in der Wohnung beläßt (§ 547a)"Kauf bricht nicht Miete" (§ 571)Widerspruchsrecht bei Kündigung unter Berufung auf die Sozialklausel (§ 556a)Die Pflicht, eine Kaution zugunsten des Mieters zu verzinsen (§ 550b)Vorschriften zur Mieterhöhung (§§ 10, 17 MHG, § 8 WoBindG)Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung (§ 570b)Rückzahlung der über den Beendigungszeitpunkt eines Mietverhältnisses hinaus entrichteten Miete und der noch nicht abgewohntenMietvorauszahlung (§ 557a). alo

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