Immobilien: Wohnen unter Zwangsverwaltung

Man kennt das: Weihnachten reißt ein Loch in die Haushaltskasse, der Skiurlaub wird teurer als geplant, zum Jahreswechsel werden zahlreiche Prämien für Versicherungen fällig, die Miete muß bezahlt werden, und von irgend etwas leben will man schließlich auch noch.

Solche periodischen Ebben sind zumeist in wenigen Wochen wieder geflutet.In anderer Weise als einen Privathaushalt können leere Konten auch Vermieter treffen: Rechnungen für Arbeiten zur Instandsetzung und Modernisierung des Mietshauses wollen beglichen, Bankkredite bedient sein.Gelingt dies dauerhaft nicht, beispielsweise aufgrund falschen Wirtschaftens oder durch Fehlkalkulation, können Gläubiger die Mieteinnahmen und Erträge aus dem Grundstück beschlagnahmen lassen, bis die Forderungen beglichen sind.Als Folge hat der Vermieter fortan keinen Zugriff mehr auf diesen Besitz.Die Verwaltung übernimmt dann ein gerichtlich bestellter Zwangsverwalter.Er hat nunmehr das Recht und die Pflicht, anstelle des Vermieters "alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen", besagt Paragraph 152 der Zwangsverwaltungsverordnung.Damit übernimmt er temporär alle Rechte und Pflichten aus bestehenden, gültigen Mietverträgen.

Der Mieter erfährt davon in der Regel durch ein Schreiben des neuen Verwalters, die sogenannte Beschlagnahmemitteilung.Dazu gehört eine Kopie des Gerichtsbeschlusses.Wird auch ein neues Verwaltungskonto genannt, gelten Miete und Nebenkosten nur dann als gezahlt, wenn sie auf diesem Konto eingehen, und zwar so lange, bis dem Mieter die Aufhebung der Zwangsverwaltung mitgeteilt wird.Versäumt ein Mieter die Kontoumstellung, läuft er Gefahr, Mieten doppelt zahlen zu müssen, warnt die Berliner Juristin Jutta Reismann in einem Fachartikel in der Zeitschrift Wohnungswirtschaft und Mietrecht (7 / 98).Der Verwalter kann den Eingang der Mieten nicht verbuchen und registriert sie als Außenstände.

Der Zwangsverwalter kümmert sich um das Grundstück wie ein ordentlicher Vermieter.Dazu gehört, daß er im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten auch die Miete erhöhen darf, ja, sogar muß, weil er im Falle der Mißwirtschaft gegenüber den Gläubigern schadenersatzpflichtig würde.Kompliziert wird es bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen.Hierbei ist zu unterscheiden zwischen den Zeiträumen vor und während der Zwangsverwaltung.

Zahlreichen Gerichtsurteilen zufolge hat der Mieter gegen den Zwangsverwalter keinen Anspruch auf Erstellung der Betriebskostenabrechnung für einen Zeitraum, der vor der Anordnung der Zwangsverwaltung liegt.Dies bleibt Aufgabe des Vermieters.Er kann auch nicht darauf dringen, etwaige Guthaben auf dem einstigen Vermieterkonto aus vorhergehenden, abgeschlossenen Abrechnungen vom Zwangsverwalter erstattet zu bekommen oder sie gegen Nachzahlungen aufzurechnen.Anders sieht es aus, wenn der Abrechnungszeitraum teilweise in die Periode der Zwangsverwaltung fällt: Dann ist der Verwalter verpflichtet, Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung auszuzahlen - selbst dann, wenn die Vorschüsse noch an den Vermieter gezahlt wurden.

Auch hinsichtlich von Kautionen ist der Zeitraum vor Beschlagnahme des Besitzes von dem danach zu unterscheiden.Wurde die Kaution noch an den Vermieter gezahlt, muß sich der Mieter wegen deren Rückzahlung bei seinem Auszug an diesen halten.Hat der Eigentümer sein Haus "ordentlich", das heißt im Sinne des Gesetzes bewirtschaftet, sind die Kautionen getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt, mithin sicher vor dem Zugriff der Gläubiger.Eine Auszahlung ist dann in der Regel unproblematisch.Ist dies nicht der Fall und wurde auch die Kaution benutzt, um Gläubiger zufriedenzustellen, muß der Mieter seine Forderungen gerichtlich geltend machen - landet dann allerdings auf der langen Liste der Gläubiger.Aus diesem Grund sollte jeder Mieter auch bei einem guten Verhältnis zu seinem mutmaßlich solventen Vermieter den Nachweis fordern, daß seine Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt ist, wie es das Bürgerliche Gesetzbuch vorschreibt (§ 550b).

Wurden die Kautionen indes dem Zwangsverwalter ausgehändigt, muß sich der Mieter beim Auszug an den Verwalter wenden.Um das Risiko des Verlustes seiner Kaution zu mindern, kann der Mieter bei Beginn der Zwangsverwaltung verlangen, daß der Vermieter die Kaution dem Verwalter übergibt, urteilten die Landgerichte Düsseldorf und Köln (in: Wohnungswirtschaft & Mietrecht 1992, S.542 und 1990, S.427).Hat der Mieter erst während der Zwangsverwaltung eine Wohnung im Haus bezogen, handelt der Verwalter als Vermieter: Er kann eine Kaution fordern, die er konkurssicher anzulegen hat und bei Vertragsende wieder auszahlen muß, sofern keine Ansprüche aus dem Vertrag gegenüber dem Mieter bestehen.

Auch in anderer Hinsicht ist der Zwangsverwalter Ansprechpartner des Mieters: Ihm gegenüber sind Kündigungen auszusprechen, er wiederum kann seinerseits im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten den Mieter kündigen.Kündigt während der Zwangsverwaltung allerdings der Hauseigentümer dem Mieter, ist dies unwirksam.Kündigungen hingegen, die bereits vor der Beschlagnahmung ausgesprochen wurden, sind wirksam.Auch um Mängel in der Wohnung kümmert sich der Verwalter.Er muß sie beseitigen lassen, andernfalls kann der Mieter die Möglichkeiten der Mietminderung ausschöpfen.Der Mieter muß Schönheitsreparaturen durchführen sofern vertraglich vereinbart.Die Instandhaltung des Hauses obliegt dem Verwalter, ebenso die Durchführung von Modernisierungen.Wurde vor der Beschlagnahmung zwischen Mieter und Vermieter eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen, ist sie auch für den Verwalter verbindlich.

Eine Besonderheit gilt für Hauswarte.Der Zwangsverwalter tritt nicht in ein bestehendes Dienstverhältnis ein, entschied in einem Fall das Landgericht Berlin (Az.63 S 379 / 95).Das bedeutet, daß der Hauswart die volle Miete seiner Dienstwohnung an den Zwangsverwalter zahlt, sofern hierüber keine anderslautende Vereinbarung besteht.Wegen seines etwaigen noch ausstehenden Arbeitslohnes hingegen muß er sich an den Eigentümer halten - und muß sich dann unter Umständen in der Schlange der Gläubiger anstellen.