Grundstücke in der Hauptstadt : Berlin mangelt es an Bauland

Die Zahl der Neubauvorhaben sinkt, die Preise für Eigentum steigen. Bauträger konzentrieren sich aber auf Wohnungen zur Miete - sie sind lukrativer.

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In Wilmersdorf entstehen im Moment die "Mulberry Yards" - exklusives Eigentum. Projekte dieser Art werden in Berlin immer seltener.
In Wilmersdorf entstehen im Moment die "Mulberry Yards" - exklusives Eigentum. Projekte dieser Art werden in Berlin immer...Foto: on3studio

Berlin gehen die Grundstücke aus, jedenfalls im Zentrum der Stadt, und deshalb sinkt die Zahl der Neubauvorhaben in der City Ost und West gleichermaßen. Weil aber die Nachfrage nach Wohnungen groß ist, steigen die Kaufpreise: auf 8.500 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt beim Neubau „Upside“ zum Beispiel.

Markt mit Mangelerscheinungen

„Die Stadtreparatur ist so gut wie abgeschlossen, es gibt kaum noch Baulücken und deshalb kommen die Brachen ins Blickfeld“, sagt André Adami vom Beratungsinstitut Bulwiengesa. Im Herzen der Stadt liegen die eher nicht, eher am Güterbahnhof Wilmersdorf zum Beispiel oder auch in der Europa-City. Und weil die Preise so stark gestiegen sind, die Kaufkraft aber begrenzt ist, schrumpfen die neu gebauten Wohnungen: Von knapp 100 Quadratmeter im Durchschnitt vor fünf Jahren, auf etwas über 80 heute.

Solche Veränderungen sind typisch für einen Markt mit Mangelerscheinungen. Und diese hängen direkt mit dem Fehlen von Baufläche zusammen. Deshalb ging in beiden Zentren der Stadt die Zahl der Neubauvorhaben deutlich zurück in den vergangenen fünf Jahren: Gab es in Mitte im Jahr 2013 noch mehr als 30 Projekte, sind es in diesem Jahr nur noch vier. Ähnlich stark ist der Rückgang im westlichen Zentrum.

Unter 4.400 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt gibt es keine Eigentumswohnungen im Zentrum – mit diesem Preis ist der zweite Bauabschnitt von „Mein Prenzlhain“ schon das günstigste Projekt überhaupt in der City Ost, schreiben die Marktexperten. Mit Durchschnittspreisen von mehr als 6.000 Euro kosten Wohnungen in der City West so viel wie in Hamburg – und fast 3.000 Euro mehr als in Düsseldorf.

Mietwohnungen als Kerngeschäft

Eigentumswohnungen sind Niederlassungsleiter Adami zufolge allerdings trotzdem nicht mehr das Kerngeschäft der Bauträger, sondern Mietwohnungen. Weniger Risiko und ein schnelleres Geschäft versprechen diese Vorhaben: Ein Vertrag mit einem Käufer für den ganzen Block sei eben einfacher zu handhaben. Und Käufer gibt es genug: Aktiengesellschaften wie die Adler Real Estate, die in dieser Woche 700 Wohnungen in der Europa-City gekauft hat – oder auch die landeseigenen Wohnungsunternehmen.

Von diesen heißt es übrigens, dass sie ihre Ziele im Neubau von 30.000 Wohnungen in dieser Legislaturperiode nicht erreichen werden. Dies geht aus einer Anfrage der Abgeordneten Iris Spranger (SPD) an den Senat hervor. Zur Begründung führt das Haus der Linken Bausenatorin Katrin Lompscher an, die Firmen sollten dafür Wohnungen zu niedrigeren Mieten anbieten.

Die Hälfte aller neuen Wohnungen sollen mit öffentlichem Geld subventioniert werden und als Sozialwohnungen auf den Markt kommen. Die meisten neuen Wohnungen in der City West entstehen in den Stadtteilen Wilmersdorf (750) und Tiergarten (475). Im östlichen Zentrum liegen Friedrichshain (613) und Mitte (586) an der Spitze.

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