Urteil des Bundesgerichtshofs : Untervermietung darf nicht grundlos verweigert werden

Eine Hamburger Wohnungsbesitzerin muss nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs Schadenersatz an ihre Mieter zahlen. Sie hatte ihre Zustimmung zur Untervermietung ohne nähere Begründung verweigert.

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Untervermietung darf nicht grundlos verweigert werden, befand das Gericht.
Untervermietung darf nicht grundlos verweigert werden, befand das Gericht.Foto: dpa

Vermieter müssen Schadenersatz zahlen, wenn sie ihren Mietern die Untervermietung grundlos verweigern. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch in letzter Instanz. Eine Vermieterin aus Hamburg muss nun rund 7400 Euro pro Jahr Schadenersatz leisten.

Der Fall: Ein Paar mietete 2001 eine Dreizimmerwohnung in Hamburg. Aus beruflichen Gründen zogen die Mieter Ende 2010 für einige Jahre nach Kanada. Der Mann hatte eine befristete Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen. Sie teilten ihrer Vermieterin mit, dass sie die Wohnung an eine Frau untervermieten wollten, die sie auch namentlich benannten. Dabei wollten sie ein Zimmer der Wohnung weiterhin für sich behalten, um Möbel aufzubewahren und bei Aufenthalten in Hamburg dort übernachten zu können. Die Vermieterin verweigerte aber die Zustimmung zur Untervermietung.

Entgangene Untermiete von 7475 Euro

Die Mieter klagten und erhielten sowohl vor dem Amtsgericht als auch dem Landgericht Hamburg Recht. Sie hätten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Da die Vermieterin diese pflichtwidrig verweigert habe, müsse sie für den Schaden aufkommen. Der Schaden war die entgangene Untermiete, nämlich 7475 Euro für ein Jahr.

Der Fall ging nun in die letzte Instanz vor den BGH. Auch der entschied, dass der Mieter wegen seines befristeten Arbeitsverhältnisses ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hatte. Denn er habe von seinen berufsbedingt entstehenden Reise- und Wohnungskosten entlastet werden wollen. Dass die Hauptmieter während ihres Aufenthaltes in Kanada nur gelegentlich in die Wohnung zurückkehrten und dort auch nur noch ein Zimmer hatten, stehe der Anspruch auf Untervermietung nicht entgegen, so der BGH weiter.

Bei berechtigtem Interesse besteht ein Recht auf Untervermietung

Zur Begründung verweist der oberste Mietsenat auf das Gesetz. Nach Paragraf 553 des BGB hat der Mieter nämlich bei berechtigtem Interesse das Recht, „einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.“ Er kann dann die Erlaubnis des Vermieters verlangen. Die berufliche Flexibilität der Mieter war damals ausdrücklich eine Begründung für das Gesetz. Die BGB-Vorschrift enthalte keine Vorgabe, wie groß der Wohnungsanteil sein müsse, der dem Hauptmieter verbleiben müsse, so der BGH. Von einer Untervermietung sei also regelmäßig dann auszugehen, wenn der Hauptmieter den Wohnraum nicht vollständig aufgebe. Es genüge folglich, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehalte, um dort einen Teil seiner Einrichtung zu lagern und es gelegentlich für Übernachtungen zu nutzen.

Aber über die Zustimmung zur Untervermietung hinaus, wurde die Vermieterin nun aber auch rechtskräftig zum Schadenersatz verurteilt. Denn sie habe die Untervermietung pflichtwidrig verweigert. Sie könne sich nicht auf einen Rechtsirrtum berufen. Dass es bisher noch kein höchstrichterliches BGH-Urteil gab, entlaste sie nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Im Hinblick auf die Rechtsunsicherheit habe sie sich „nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war“. Das Risiko habe sie nicht den Mietern zuweisen können. (Aktenzeichen: BGH VIII ZR 349/13)

Im konkreten Fall wurde die Vermieterin zur Zahlung von 7475 Euro verurteilt. Das betraf aber nur den Zeitraum bis 2011. Da die Hauptmieter aber erst 2014 aus Kanada zurückkehren werden und ihnen bis jetzt die Untervermietung verweigert wurde, können sie nun auch für die übrige Zeit Schadenersatz nachfordern.

Klauseln im Mietvertrag unwirksam

Vermieter können sich gegen Untervermietung übrigens nicht durch eine Klausel im Mietvertrag wehren. Denn .Paragraf 553 BGB verbietet es Vermietern, eine davon abweichende .Regelung zu treffen. Wörtlich heißt es in dem Paragrafen: „Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ Wird im Mietvertrag die Untervermietung generell verboten, ist das also ungültig. Vermieter können nur gegen die Person Einwände erheben, an die untervermietet werden soll. Aber auch die müssen sachlich begründet werden.

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