"Mietshäuser Syndikat" will günstigen Wohnraum erhalten: Die Unbestechlichen

Einfach ein ganzes Mietshaus kaufen? Für Nastasja Radszun, 28, war das eigentlich keine Option. Sie habe immer gedacht, „das ist nur was für Leute mit tollen Jobs“, erzählt die Psychologin, die gerade erst Mutter geworden ist und ihre Ausbildung noch abschließen muss. Bei ihrem Freund Julian Irlenkäuser, 29, ist es ähnlich. Der angehende Doktor der Anthropologie lebt von einer halben Stelle bei der Uni-Verwaltung, der Erwerb von Immobilien ist da nicht vorgesehen.

Doch dann kam alles ganz anders. Seit dem ersten Oktober verfügt das junge Paar gemeinsam mit 22 Freunden über ein vierstöckiges, ziemlich großes Haus in der Burgemeisterstraße im Berliner Bezirk Tempelhof, das alsbald Wohnraum für die ganze Gruppe und ihre acht Kinder bieten wird. Sogar 700 Quadratmeter Garten sollen dazugehören, wenn der Hof erst mal vom Betonbelag befreit ist. 1,2 Millionen Euro hat die künftige Hausgemeinschaft für das alte Wohn- und Betriebsgebäude der Wasserwerke bezahlt, und sich dafür hoch verschuldet. Weitere 265 000 Euro wird der Ausbau kosten.

Jetzt hängen lange handgeschriebene Listen über die anstehenden Baumaßnahmen an den Wänden im provisorisch hergerichteten Gemeinschaftsraum im ersten Stock. „Wer hat den Hut auf?“ lautet da stets die erste Zeile und die leeren Felder dahinter zeigen, dass noch viel zu tun ist. Duschen müssen gebaut, das Treppenhaus saniert, das Dachgeschoss ausgebaut werden. Ja, das werde „noch furchtbar viel Arbeit“, weiß Irlenkäuser, aber das Ziel sei es allemal wert: „Nicht mehr nur vereinzelt“ als Mieter in anonymen Häusern zu leben, „sondern als Gemeinschaft mit Kindern in einem Haus, das wir selbst verwalten“.

Diesen Traum hegen Tausende – und scheitern meist am Mangel von Kapital, Kredit und professioneller Unterstützung. Und so wäre es vermutlich auch Julian Irlenkäuser, Nastasja Radszun und ihren Freunden gegangen, hätten sie nicht von jener Organisation erfahren, mit deren Hilfe sie es doch erreicht haben: das „Mietshäuser Syndikat“. Das klingt nach Untergrund und Verschwörung, und ein kleines bisschen ist es auch so gemeint. Zwar ist dieser höchst ungewöhnliche Verband nur ein ganz legaler Verein nach bürgerlichem Recht.

Doch die Mitglieder verfolgen ein radikales Ziel: Die Schaffung von billigem Wohnraum in Häusern, wo die Bewohner selbst das Sagen haben und ihre Immobilien ein für allemal dem Verkauf und der Spekulation entzogen sind.

„Eigentlich dürfte es uns gar nicht geben“, sagt Stefan Rost, einer der Gründer und mit 69 Jahren Dienstältester des Projekts. Schließlich verstoße das Syndikat „schon vom Ansatz her gegen die Marktgesetze“, denen die Gesellschaft ansonsten folge. Aber vielleicht sind die Anti-Spekulanten gerade deshalb so erfolgreich. Schon 80 Hausprojekte aus der ganzen Republik, davon 17 in Berlin, haben sich dem Verbund angeschlossen. An die 20 warten auf den nötigen Beschluss der Mitgliederversammlung und Dutzende weiterer Wohninitiativen planen den Beitritt, sobald sie das richtige Haus oder Grundstück gefunden haben. „Das Syndikat boomt, unser Modell zieht viele an“, freut sich Rost.

Ersonnen haben es einst die damals noch jungen Besetzer der „Grether Fabrik“, einem alten Industriegelände in Freiburg, wo die westdeutsche Bewegung der „Häuserkämpfer“ Anfang der achtziger Jahre eine ihrer Hochburgen hatte. Als sie nach langen Verhandlungen mit der Stadt ihr Projekt per Erbbauvertrag legalisiert hatten, brüteten Rost und ein paar Mitstreiter darüber, wie die mühsam erkämpfte Wohnalternative auch auf lange Frist zu sichern wäre.

„Wir wussten, dass Besetzer oder Mieter auch keine besseren Menschen sind“, erzählt der frühere Hausbesetzer. Wenn bei steigenden Preisen große Gewinne locken, „dann werden auch alte Kämpfer schwach“, sagt er. Allzu oft seien daher Immobilien im Gemeinschaftseigentum später doch wieder privatisiert worden, und dann beginne „die Preisspirale, die Wohnen überall teuer macht, wieder von vorne. Das wollten wir verhindern.“

Die Lösung fanden sie in der Doktorarbeit eines Hamburger Juristen. Der hatte beschrieben, dass kleine Wohnbau-Genossenschaften oft schon in der zweiten Generation wieder zerfallen, weil die Mitglieder der Versuchung erliegen, hohe Verkaufsgewinne einzustreichen. Darum schlug er vor, einer externen Gruppe von Honoratioren eine Wächterrolle zu übertragen, die den Verkauf verhindert. Und zur Verblüffung der Kapitalismuskritiker bot ausgerechnet die ganz normale Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung die beste Rechtsform für diesen Zweck.

Nie mehr willkürliche Mieterhöhung

So erfanden Rost und seine Mitbewohner 1992 eine Art Genossenschaft 2.0, aber auf anderer Rechtsgrundlage. Dabei gehört jedes Mitgliedshaus einer GmbH, deren Hauptgesellschafter ein Verein ist, dem die Bewohner des Hauses angehören. Die andere Hälfte der Anteile verkaufen die Bewohner dagegen an eine Dachgesellschaft, die „Syndikats-GmbH“. Deren Gesellschafter ist wiederum ein Verein, in dem alle Hausvereine und einige Aktivisten Mitglieder sind.

Per Statut ist festgelegt, dass die Vereine der Bewohner über alles in ihren jeweiligen Häusern allein entscheiden, mit einer Ausnahme: Verkaufen dürfen sie nur, wenn auch das Syndikat zustimmt. Dieses bräuchte dazu jedoch die Zustimmung der anderen Mitglieder, darum ist der Verkauf praktisch ausgeschlossen. Das klingt kompliziert, ist aber praktisch leicht zu handhaben.

Im Ergebnis sind die Bewohner aller angeschlossenen Häuser Vermieter und Mieter zugleich. Ihrem Verein gehört die Immobilie, aber jeder Einzelne wohnt nur zur Miete. Wer auszieht, scheidet aus. Gleich wie begehrt die Immobilie auf dem Markt auch sein mag, Gewinn kann daraus niemand mehr ziehen. Und die Mieten sind nur so hoch, wie für den Erwerb und die Instandhaltung nötig. „Unsere Leute müssen nie mehr willkürliche Mieterhöhungen fürchten“, erklärt Rost.

Aber dafür all die Anstrengung? Jahrelang bauen und Kredite abzahlen, nur um am Ende doch nur Mieter zu sein? „Ja, eine Portion Idealismus gehört schon dazu“, sagt Rost. Allerdings hat das Syndikat auch viel zu bieten. Nicht nur gibt es kostenlose Beratung in allen Rechts- und Finanzierungsfragen und sogar ein Handbuch, das alle notwendigen Schritte detailliert beschreibt. Zudem brachten die Freiburger Spekulationsgegner eine weitere Innovation auf den Weg: den Solidarfonds. Weil mit der Tilgung von Bau- und Kaufkrediten die Mieten über die Zeit sinken, machten sie es zur Pflicht, einen kleinen Betrag der Ersparnis in eine Fondsgesellschaft einzulegen, um damit neuen Wohngruppen beizustehen. So konstruierten sie ihr Syndikat als Organisation mit eingebautem Schneeballeffekt.

Der beschränkte sich zehn Jahre lang nur auf Freiburg, wo heute 15 Hausprojekte aller Größen dem Syndikat angehören. Erst 2002 schwappte die Idee zunächst nach Tübingen über, um sich alsbald in der ganzen Republik auszubreiten. Dabei ist die Vielfalt der Projektnamen so groß wie die ihrer Bewohner. Wohl gehören die meisten eher zum links-alternativen Milieu, aber das reicht über alle Generationen. Vom Single-Wohner bis zur Großgruppe und vom politischen Kulturzentrum bis zum Öko-Hof ist alles erlaubt.

Da gelang es etwa „SUSI“, der „selbstorganisierten unabhängigen Siedlungsinitiative“ aus Freiburg, dem Bund vier alte Kasernengebäude abzutrotzen, die heute 285 Bewohner beherbergen. Sie wohnen nun zu Mieten von 5,20 Euro pro Quadratmeter und zahlen davon noch 20 Cent in den Solidarfonds. In Konstanz schlossen sich zehn Frauen im Alter von 52 bis 69 Jahren zusammen, und bauten unter dem Namen „Wohnen im Blick“ ein neues Syndikatshaus, in dem sie seit 2010 für zunächst 10 Euro pro Quadratmeter wohnen und „selbstbestimmt unser Älterwerden gestalten“. In Striegistal zwischen Leipzig und Dresden gründeten mehrere Familien die „Kooperative Schloss Gersdorf“, um dort in einem alten Schloss mit insgesamt 25 Personen „sozial, ökologisch und undogmatisch“ zu leben.

Gemeinsam ist allen Gruppen die Idee vom selbstverwalteten Wohnen – und der Mangel an Geld. Die Lösung dafür ist ebenso einfach wie überraschend: der Privatkredit. Beinahe alle Initiativen leihen sich das nötige Eigenkapital bei Freunden und Verwandten, die ihre Ersparnisse eine Zeit lang gegen wenig Zins aber dafür sinnvoll parken wollen. So finanzieren sich auch die künftigen Bewohner der „Burge“ in Tempelhof. Eigens dazu druckten sie einen Flyer und warben bei den „Experiment Days“, der jährlichen Messe für Alternativprojekte auf dem Tempelhofer Feld. So fanden Irlenkäuser, Radszun und ihre Freunde tatsächlich 80 Kreditgeber, die ihnen zusammen 300 000 Euro liehen. Die meisten dieser Darlehen laufen nur ein paar Jahre und müssen dann durch neue ersetzt werden, aber auch dafür bietet das Syndikat Hilfestellung, weil die Gruppen sich gegenseitig auch die Kreditgeber vermitteln.

Soziale Wohnungswirtschaft mit guter Ausstrahlung

Nicht zuletzt wegen dieser Vernetzung untereinander stehen dem alternativen Wohnverbund sogar zwei Hausbanken zur Seite. Neben der Bochumer GLS, dem Marktführer bei den Alternativbanken, ist auch die DKB dabei, eine Tochterbank der BayernLB. Dort erhielten auch die neuen Hausbesitzer aus der Burgemeisterstraße ihren Millionenkredit. Aus Sicht der Bank ist das weniger abwegig, als es scheint. Im Grunde sei das ja „nichts anderes als jede andere private Baufinanzierung, nur eben gleich für 20 und mehr Leute“, erklärt Wilfried Brzynczek, der bei der DKB die Syndikatshäuser betreut. Deren „exklusives Netzwerk“ biete der Bank aber neben den Immobilien selbst noch „eine zusätzliche Sicherheit“. Tatsächlich ist bisher gerade mal ein Projekt gescheitert, das Risiko für die Bank also gering. Natürlich sei das „nicht gerade unser Hauptgeschäftsfeld“, sagt der Banker. „Aber wir leisten uns das“, denn eigentlich sei das „ein tolles Modell für die soziale Wohnungswirtschaft mit guter Ausstrahlung auf die umliegenden Quartiere.“

Nur wird es immer schwieriger, das umzusetzen, vor allem in Berlin. Diese Erfahrung macht der Berliner Architekt Bernhard Hummel, einer der rund 40 ehrenamtlichen Beraterinnen und Berater des Syndikats. Er und seine Kollegen sind zumeist die eigentlichen Partner für die Bank, weil sie vor dem Hintergrund langjähriger Erfahrung professionell kalkulieren, wie viel Kredit die Aspiranten tatsächlich stemmen können.

Jeden Monat fragen an die zehn neue Initiativen bei ihm und seinen Mitstreitern an, berichtet Hummel, der einst Häuser besetzte und selbst lange in einem Syndikatshaus in der Kreuzberger Oranienstraße wohnte. Aber nur jede zehnte Gruppe erreiche auch ihr Ziel, weil es immer schwieriger werde, bezahlbare Grundstücke oder Häuser zu finden, sagt Hummel. So gehe in Kreuzberg inzwischen „gar nichts mehr“. Dort seien die verfügbaren Häuser und Grundstücke „oft schon zwei oder drei Mal weiterverkauft worden, so dass die jetzigen Preise nur noch über den Verkauf teurer Eigentumswohnungen zu bezahlen“ seien.

Um ihre Form des sozialen Wohnungsbaus dennoch auch in den gefragten Zentren wie Berlin, Hamburg oder München voranzubringen, wäre das Syndikat deshalb auf politische Unterstützung angewiesen. Das würde sich auch DKB-Banker Brzynczek wünschen. Das Wichtigste sei naturgemäß, „dass Grundstücke und Häuser zur Verfügung gestellt werden“. Dabei gehe es nicht um Geschenke. „Die Leute wollen ja nichts umsonst, sie wollen nur nicht ausgebeutet werden.“

Die Chancen dafür sind in Berlin womöglich gar nicht so schlecht. Ephraim Gothe, SPD-Staatssekretär beim Bausenat, kennt das Syndikats-Modell gut. „Wir können froh sein, dass es Leute gibt, die so was entwickeln“, meint er. Das sei zwar „mit hohen sozialen Anforderungen verbunden“, die nicht jeder erfüllen könne. Aber gerade in Berlin gebe es „sehr viele Menschen, die in Gemeinschaften selbst verwaltet leben wollen“.

Diesem Bedarf wolle der Senat auch Rechnung tragen, zum Beispiel bei der Vergabe der Grundstücke für die geplante Wohnbebauung am Rand des Tempelhofer Feldes. Ein Teil der Flächen dort werde über das „Konzeptverfahren“ ausgeschrieben, auf das sich auch nicht kommerzielle Initiativen bewerben könnten. Dabei werde der gebotene Kaufpreis nur ein Drittel der Bewertung für die Auswahl ausmachen. Wenn dann Gruppen aus dem Mietshäuser Syndikat „einen günstigen Mietschlüssel anbieten, dann hätten sie sicher ein großes Pfund“.