Berlin : Amtsgericht Charlottenburg kippt Berliner Mietspiegel

Mietspiegel dienen in den meisten deutschen Städten als Richtschnur bei Mieterhöhungen. Nun hat ein Gericht das Berliner Zahlenwerk für unwirksam erklärt. Noch ist es ein Urteil in erster Instanz. Es könnte aber eine Debatte - und eine Klagewelle - auslösen.

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Wenn das Urteil gegen den Berliner Mietspiegel Bestand haben sollte, könnten für Mieter harte Zeiten anbrechen.
Wenn das Urteil gegen den Berliner Mietspiegel Bestand haben sollte, könnten für Mieter harte Zeiten anbrechen.Foto: Kitty Kleist-Heinrich

Es ist zwar erst ein Amtsgerichtsurteil, das gekippt werden könnte, aber es hat möglicherweise ungeahnte Sprengkraft. Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel der Hauptstadt gekippt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, teilte die Kammer am Montag mit. Demnach kann dieser Mietspiegel nicht wie gesetzlich vorgesehen als Richtschnur bei Mieterhöhungen angelegt werden. Nach dem Urteil genügt auch die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen nicht.
Das Gericht gab damit einer Vermieterin Recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Gegen das erstinstanzliche Urteil ist Berufung möglich. Darüber berichtet auch das „Handelsblatt“.
Die Vermieterin wollte die Miete einer Altbauwohnung auf 7,19 Euro kalt pro Quadratmeter erhöhen und damit über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Mieter wehrten sich und bezogen sich auf den Mietspiegel. Bei dessen Erstellung seien aber Mieten von 7 bis 11 Euro zu Unrecht als Wucher eingestuft und nicht berücksichtigt worden - was die ortsübliche Vergleichsmiete in dem qualifizierten Mietspiegel senkte. Das Gericht bezog sich in seinem Urteil auf ein Sachverständigengutachten.

Der Mietspiegel ist wichtig für die Mietpreisbremse

Die Folgen dieses Urteils sind nicht abzusehen. Einerseits ist es ein Urteil in erster Instanz, das möglicherweise keinen Bestand haben wird. Andererseits könnte das Urteil eine große Debatte auslösen, ob der Mietspiegel sinnvoll ist. Zudem gibt es die Möglichkeit, dass jetzt viele Vermieter unter Berufung auf dieses Urteil klagen werden und möglicherweise Recht bekommen, wenn das jetzt zugrundeliegende Gutachten gut begründet ist.

Wenn es das ist, dann ist es auch wahrscheinlich, dass es Bestand haben wird.

Das Urteil birgt vor allem Sprengsatz in Bezug auf die Mietpreisbremse, die Gesetz ist und ab 1. Juni in Berlin umgesetzt werden soll. Das Gesetz sieht vor: Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, darf bei einem Mieterwechsel die neue Miete künftig maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Ortsübliches Niveau - hier kommt der Mietpreisspiegel ins Spiel. Es gibt kein anderes Messinstrument.

Sprengkraft liegt in diesem Urteil auch, weil die Mietpreisbremse politisch unumstritten war. Sie gilt unter Experten und Politikern als notwendig, um zu verhindern, dass in Städten mit vielen Zuzüglern sowie in Universitätsstädten die soziale Durchmischung der Wohnviertel erhalten bleibt. Das Gesetz über die Mietpreisbremse war Ende März endgültig vom Bundesrat abgesegnet worden. Die Frage ist, ob ein Urteil hier den politischen Willen aushebeln kann und neue Gestze und Regelungen notwendig sein werden, um einen ungebremsten Anstieg der Mieten in Ballungszentren zu verhindern.

Keine Auswirkungen auf den neuen Mietspiegel

Der Berliner Mieterverein erklärte, der Mietspiegel bleibe trotz des Urteils weiter gültig. In ähnlichen Streitfällen mit dem selben Vermieter, der „Deutsche Wohnen“, hätten andere Abteilungen des Gerichts die Rechtskraft des Mietspiegels bestätigt, sagt Mietervereins-Chef Rainer Wild. Er forderte aber die Bundesregierung auf, eine Rechtsverordnung zu erlassen, damit die Mietspiegel der Kommunen als Kontrollinstrument bindende Kraft haben.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung reagierte gelassen: „Beim Amtsgericht Charlottenburg wurden bislang fünf Verfahren behandelt. Die Richter kamen jeweils zu unterschiedlichen Urteilen“, sagte Sprecher Martin Pallgen. Diese Einzelfallentscheidungen ließen sich nicht verallgemeinern. Für den neuen Mietspiegel, der am 18. Mai erscheint, habe das Urteil keine Auswirkungen. Das Hamburger Institut F+B, das den Mietspiegel erstellt hat, schwieg zu dem Urteil. Dazu sei man durch den Vertrag mit dem Land Berlin verpflichtet, sagte Geschäftsführer Bernd Leutner. (mit loy,ball,dpa)