Berlin-Hyp-Chef Sascha Klaus : "Berlin braucht mehr Hochhäuser"

Um den starken Zuzug nach Berlin zu verkraften, muss die Stadt wachsen - vor allem in die Höhe, sagt Sascha Klaus, Chef der Berlin Hyp, im Interview.

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"Die meisten Zuzügler werden schließlich innerhalb des S-Bahn-Rings wohnen wollen", sagt Klaus. Das brauche man auch in Berlin.
"Die meisten Zuzügler werden schließlich innerhalb des S-Bahn-Rings wohnen wollen", sagt Klaus. Das brauche man auch in Berlin.Foto: Getty Images/iStockphoto

Herr Klaus, Sie sind erst vor einem Jahr von Frankfurt nach Berlin gezogen. Haben Sie sich darüber gewundert, wie hoch die Mieten und Immobilienpreise in der Hauptstadt inzwischen sind?

Am Anfang hat mich das schon überrascht. Gleichzeitig muss man aber auch sagen: Berlin hatte und hat auch immer noch Nachholbedarf. Was die Immobilienpreise angeht, ist Berlin längst noch nicht auf dem Preisniveau von anderen Großstädten in Europa angekommen.

Das heißt, die Preise steigen weiter?

Ja, da ist noch etwas Luft nach oben. Schauen Sie sich den Zuzug an. Bis 2030 soll die Bevölkerung der Stadt um weitere 180 000 Menschen wachsen. Das wäre in etwa so, als wenn ganz Saarbrücken nach Berlin ziehen würde. Dafür haben wir bisher noch lange nicht genug Wohnraum. Das treibt die Preise in die Höhe.

Was muss passieren?

Um den Anstieg der Bevölkerung zu verkraften, müssten wir in Berlin mindestens 30 000 neue Wohnungen im Jahr bauen. Das schaffen wir aber nur, wenn die Verwaltung flexibel arbeitet. Baugenehmigungen müssen schneller erteilt werden, um Baulücken zu schließen und Dachgeschosse ausbauen zu können. Außerdem sollten wir in Berlin dringend höher bauen.

Berlin braucht also mehr Hochhäuser?

Ich denke schon. Schauen Sie sich Paris oder New York an: Dort wird viel mehr in die Höhe gebaut, sodass mehr Menschen auf engem Raum leben können. Das brauchen wir in Berlin auch. Die meisten Zuzügler werden schließlich innerhalb des S-Bahn-Rings wohnen wollen. Ohne mehr Hochhäuser wird das nicht gehen.

Sie sagen selbst, die Preise in der Stadt werden weiter steigen. Fürchten Sie, dass hier eine Immobilienblase entsteht?

Nein, das nicht. Stellenweise sind die Kaufpreise zwar bereits sehr hoch, aber ich sehe keine Überhitzung – weder in Berlin noch sonst wo in Deutschland. Auch wenn es subjektiv manchen anders scheint: Die meisten Deutschen können sich die steigenden Preise noch leisten. Das sieht man daran, dass die Verschuldung der privaten Haushalte in den letzten Jahren nicht im gleichen Maße angestiegen ist wie die Preise für Immobilien. Das gilt selbst für sehr hochpreisige Standorte wie München.

Gleichzeitig haben aber Geringverdiener zunehmend Schwierigkeiten, die Miete zu zahlen. Die Schere zwischen Arm und Reich geht weiter auseinander …

Um das zu verhindern, brauchen wir auch dringend mehr bezahlbaren Wohnraum. Das zu ermöglichen, ist vor allem Aufgabe der Politik. Sie muss die richtigen Rahmenbedingungen und Anreize für Investoren setzen, dabei aber mit Augenmaß vorgehen. Wenn Investoren bei Großprojekten mindestens 30 Prozent Sozialwohnungen schaffen müssen, sollte ihre langfristige Rendite trotzdem noch stimmen. Sonst investieren sie nicht. Das heißt, Politik und Investoren sind also gleichermaßen gefordert.

Warum sollten Investoren ein Stück weit entlastet werden?

Die Baukosten sind in den letzten Jahren stark gestiegen, allein schon weil die Umweltstandards angehoben worden sind. Wenn Investoren dann auch noch mehr Sozialwohnungen schaffen müssen, bei denen die Miete gedeckelt wird, sinkt ihre Rendite drastisch. Ab einem gewissen Punkt rechnet sich das nicht mehr.

Ist der Markt für Büroflächen in Berlin inzwischen ähnlich angespannt wie der Wohnungsmarkt?

Die Dienstleistungsindustrie ist in Berlin in den letzten Jahren tatsächlich so stark gewachsen, dass man mit dem Bürobau kaum nachgekommen ist. Bei Gewerbeimmobilien haben wir daher mittlerweile praktisch keinen Leerstand mehr. Gleichzeitig wird aber natürlich weiter kräftig gebaut. Langfristig gehe ich daher davon aus, dass sich Angebot und Nachfrage die Waage halten werden. Zumal wir bedenken müssen, dass sich die Arbeitswelt wandelt. Menschen wollen mehr von zu Hause aus arbeiten oder sich Arbeitsplätze teilen. Das heißt, wir müssen uns darauf einstellen, dass die Nachfrage nach Bürofläche nicht unendlich weiter steigt.

Ihr Institut hat im letzten Jahr erstmals einen Pfandbrief mit negativer Rendite ausgegeben. Warum zahlen Anleger dafür, Ihnen Geld leihen zu dürfen?

Unsere Pfandbriefe werden von institutionellen Investoren gekauft, die ihr Geld konservativ anlegen müssen. Dabei spielt dann auch eine Rolle, wie die Rendite im Vergleich zu anderen konservativen Anlagen ausfällt, etwa Bundesanleihen oder das Parken bei der EZB, die dafür Negativzinsen verlangt. Da ist also einzig die Frage: Wo machen Sie am wenigsten Verlust? Je nachdem was die Zentralbank für die Einlagen verlangt, kommen die Anleger mit einem Pfandbrief mit Negativrendite noch günstiger weg.

Die Negativrendite gab es bei Ihnen erst ein Mal. Bleibt das die Ausnahme?

Das hängt ganz vom Markt ab. Als wir den Pfandbrief herausgegeben haben, waren auch zehnjährige Bundesanleihen negativ rentiert. Inzwischen ist ihre Rendite wieder klar im positiven Bereich. Auch bei unseren Pfandbriefen ist das der Fall.

Sie haben vor zwei Jahren angefangen, auch grüne Anleihen auszugeben. Was verbirgt sich dahinter?

Das sind Anleihen, deren Emissionserlöse ausschließlich für die Finanzierung von besonders energieeffizienten, nachhaltigen Gebäuden verwendet werden. Derzeit sind knapp 15 Prozent der Immobilien, die wir finanzieren, solche grünen Gebäude. Bis 2020 soll der Anteil auf 20 Prozent steigen. Entsprechend werden wir in Zukunft auch noch mehr solcher grünen Anleihen ausgeben.

Ist das Geschäft mit grünen Anleihen ein Wachstumsmarkt?

Auf jeden Fall. Nachhaltigkeit spielt in der Geldanlage zunehmend eine große Rolle. Es gibt inzwischen einen wachsenden Anteil an Investoren, die sich auferlegt haben, einen gewissen Prozentsatz ihrer Gelder in nachhaltigen Produkten anzulegen. Dafür haben wir ein Angebot geschaffen.

Was haben Sie selbst davon, wenn Sie mehr grüne Anleihen ausgeben?

Zum Beispiel können wir auf diese Weise unsere Investorenbasis verbreitern. Kamen bislang zirka 20 bis 30 Prozent der Zeichner unserer Anleihen aus dem Ausland, waren es bei der letzten grünen Anleihe bereits 47 Prozent.

Wie nachhaltig ist die Berlin Hyp selbst?

Unser Institut soll Vorreiter als grüner Immobilienfinanzierer bleiben. Wo grün draufsteht, muss auch grün drinstecken. Wir tun daher viel für die Nachhaltigkeit. Zum Beispiel müssen neue Dienstwagen mindestens Hybridfahrzeuge mit Elektromotor sein. Es gibt auch schon Mitarbeiter, die auf vollelektrische Wagen umschwenken. Außerdem versuchen wir an diversen Stellen Strom zu sparen: Zum Beispiel generieren unsere Aufzüge Strom, wenn sie nach unten fahren, der dann wieder genutzt wird, wenn die Kabine nach oben fährt. Außerdem haben wir Dienstreisen reduziert und verbessern die Umweltfreundlichkeit unserer eigenen Gebäude. Auch stellen wir langsam auf das papierlose Büro um. Unterlagen für unsere Vorstandssitzungen bereiten wir zum Beispiel bereits ausschließlich digital auf, sodass keiner mehr mit Aktenordnern zur Sitzung kommt.

Welche Rolle spielt die Digitalisierung abgesehen vom papierlosen Büro für Sie?

Eine große Rolle. Wir versuchen vor allem in unserem Backoffice, also in der Kreditabwicklung, einiges zu digitalisieren, sodass Daten automatisch erfasst oder ausgewertet werden. Dabei ist das aber nur der erste Schritt. Ich glaube, dass Banken in Zukunft dank Künstlicher Intelligenz auch noch sehr viel mehr Prüfungen automatisieren können. Das wird sicherlich eine große Herausforderung, der wir uns aber nicht verschließen dürfen. Schließlich haben wir bereits in der Vergangenheit gesehen, wie Start-ups Banken in vielen Bereichen Marktanteile abgenommen haben.

Schon jetzt sammeln Start-ups zum Beispiel per Crowdinvesting Geld bei Kleinanlegern ein, um Immobilienprojekte zu finanzieren. Sehen Sie das als Konkurrenz?

Nein, bislang sind die Volumen, die per Crowdinvesting eingesammelt werden, überschaubar. Allerdings schauen wir uns auch diese Entwicklung genau an.

Halten Sie es denn für sinnvoll, dass sich Kleinanleger per Crowdinvesting an Großprojekten beteiligen?

Grundsätzlich ist es eine gute Sache, dass sich Kleinanleger auf diese Weise an großen Projekten unbürokratisch beteiligen können. Andererseits besteht natürlich die Gefahr, dass Verbraucher das Risiko gerade von komplexen Immobilienprojekten falsch einschätzen. Daher ist es richtig, dass dieser Markt streng reguliert wird und Kleinanleger dort nicht unbegrenzt investieren dürfen, um sie zu schützen.

Ihr Institut hat noch bis vor zweieinhalb Jahren zur Landesbank Berlin gehört. Inzwischen sind Sie eigenständig. Sind Sie darüber froh?

Eigenständigkeit bedeutet natürlich, dass man flexibler wird, eine eigene Identität aufbauen kann. Das ist ein Vorteil. Gleichzeitig gehören wir aber weiterhin zur Sparkassengruppe und arbeiten daher zum Beispiel auch mit der Berliner Sparkasse weiter eng zusammen. Von daher hat sich an unserem Tagesgeschäft durch die Abkopplung wenig geändert.

Die Berlin Hyp soll Sparkassen bundesweit bei der Immobilienfinanzierung unterstützen. Bislang arbeiten Sie aber nur mit 120 von 400 Sparkassen zusammen. Warum?

Das hängt mit den lokalen Immobilienmärkten zusammen. Wir finanzieren fast ausschließlich Großprojekte. Eine Gewerbefinanzierung von ein oder zwei Millionen Euro ist für uns zu klein, das kann die Sparkasse vor Ort alleine abdecken. Großprojekte gibt es nun mal vor allem in Ballungsräumen. Von daher kooperieren wir in erster Linie mit Sparkassen in dicht besiedelten Regionen oder Großstädten und weniger mit Instituten auf dem Land.

Was haben die Sparkassen mit der Berlin Hyp vor? Spekuliert wird, dass Ihr Institut zum Beispiel mit der Deutschen Hypo fusionieren könnte.

Ob oder mit wem wir fusionieren, ist nicht unsere Entscheidung, sondern die unserer Eigentümer, also der Sparkassen. Wir konzentrieren uns aufs Tagesgeschäft.

Sascha Klaus (47) ist seit einem Jahr Vorstandsvorsitzender der Berlin Hyp. Zuvor hat er im Vorstand der Hypothekenbank Frankfurt, der früheren Eurohypo, gesessen. Das Institut ist im letzten Jahr aufgelöst worden. Seine Ausbildung hat Klaus einst bei der Deutschen Bank gemacht und parallel BWL studiert. Später arbeitete der Deutsch-Franzose bei Dresdner Kleinwort in New York. Die Berlin Hyp finanziert große Immobilienprojekte in Europa. Das Institut gehört zur Sparkassenfinanzgruppe, früher war es Teil der Landesbank Berlin. Die Berlin Hyp refinanziert sich, indem sie Pfandbriefe ausgibt und sich so Geld bei Anlegern leiht. Im ersten Halbjahr 2017 hat sie einen Vorsteuergewinn von 44,4 Millionen Euro gemacht.

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