Immobilien : Berlin wird zur Hochburg der Dänen

Zunehmend kaufen auch private Anleger hier Immobilien: Ein Manager erklärt, was die Skandinavier reizt

Jutta Burmeister

Bei ausländischen Investoren wird Berlin immer begehrter – nun sind es zunehmend private Anleger, die nach kleineren Wohn- und Gewerbeflächen Ausschau halten. „Früher haben wir nur Immobilien mit einem Wert von mindestens 20 Millionen Euro gekauft, dann sank die Schwelle auf 10 Millionen. Inzwischen kämpfen wir selbst bei einer Gewerbefläche für anderthalb Millionen mit etlichen anderen Kaufinteressenten“, sagt René Ravn, Geschäftsführender Gesellschafter der dänischen Immobiliengesellschaft Herkules. Seit 20 Jahren ist das Unternehmen auf dem deutschen Markt präsent, bisher vor allem in Hamburg. Jetzt will man in Berlin stark expandieren.

Insgesamt gaben ausländische Investoren im ersten Halbjahr 2006 rund eine Milliarde Euro für Berliner Immobilien aus. Im Vorjahr waren es 1,9 Milliarden Euro. Knapp 60 Prozent aller Transaktionen auf dem Markt der Wohn- und Geschäftsimmobilien wurden dabei von ausländischen Anlegern getätigt, hat der Immobilienverband Deutschland (IVD) ermittelt. Dabei wurde eine besonders starke Zunahme bei Käufern aus Dänemark, Österreich, Irland und der arabischen Welt registriert. Auch Ravn geht davon aus, dass inzwischen die Dänen die größte Gruppe unter den ausländischen Investoren stellen.

Woran das liegt, erklärt Ravn so: In Berlin wird meist das 12- oder 13-Fache der Jahreskaltmiete für ein Wohnhaus gezahlt, in Dänemark das 20-Fache. Während eine Kapitalrendite so kaum zu erwirtschaften ist, wird sie in Deutschland mit sieben bis acht Prozent kalkuliert. In Dänemark sind Mieterhöhungen im Grunde nur bei Modernisierungen möglich; die Verkäufe kleinerer Wohnanlagen sind limitiert. Und Gewerbemietverträge haben meist nur eine sehr kurze Laufzeit.

Selbst hohe Leerstandquoten, hohe Instandhaltungskosten und die schwierige wirtschaftliche Situation in Berlin mit einer Arbeitslosenquote von 17 Prozent und einem unterdurchschnittlichen ProKopf-Einkommen schrecken die ausländischen Anleger nicht ab. Denn zum einen ist das Kapital im Ausland einfach vorhanden und muss investiert werden, zum anderen kommen – anders als manche „Heuschrecken“, die nur auf schnelles Geld aus sind – jetzt viele Anleger nach Berlin, die langfristig kalkulieren. Ravns Prognosen etwa sind stets auf 20 Jahre ausgerichtet. Auf derart lange Sicht sind nach Ansicht von Experten die Risiken aber gering, die Chance auf eine Wertsteigerung dagegen groß – selbst wenn sich der Markt nicht bewegen sollte.

Herkules kauft inzwischen in Berlin auch einzelne Wohnungen für private Anleger. Zu den Kunden gehören neben Dänen, die vor allem Steuern sparen wollen, auch solche, die eine Wohnung in Berlin als Altersvorsorge oder als Ferienwohnung erwerben. Und weil es schwer ist, sich von Dänemark aus um seine Immobilie zu kümmern, bietet man auch die Verwaltung der Wohnungen an, so Ravn.

150 Millionen Euro hat Herkules 2006 in Deutschland ausgegeben – doppelt so viel wie 2005. Wohnhäuser seien beim Erwerb in der Regel vollständig vermietet und hätten einen niedrigen Instandsetzungsbedarf, betont Ravn. Die Mieten lägen zum Beispiel in Prenzlauer Berg bei sechs und in Lichterfelde bei fünf Euro je Quadratmeter. Für 2007 prognostiziert er eine Beruhigung des Marktes, jedoch keinen Preisrückgang. Künftig hält er eine Expansion ins RheinMain-Gebiet, aber auch in ostdeutsche Großstädte für möglich.

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