Wirtschaft : Neuer Eigentümer, neue Nebenkosten

Unser alter Vermieter hat nie Grundsteuer auf die Mieter umgelegt, sein Nachfolger tut dies nun. Zu Recht?

WAS STEHT INS HAUS?

Mein Mann und ich wohnen seit neun Jahren in einer Mietwohnung. Acht Jahre haben wir als Nebenkosten keine Grundsteuer zahlen müssen. Im neunten Jahr fand ein Eigentümerwechsel statt. Der neue Eigentümer hat uns mit seiner Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer erstmals in Rechnung gestellt. Auf unsere Beschwerde erfolgte keine Reaktion. Meine Frage: Warum müssen Mieter die Grundsteuer des Eigentümers bezahlen? Unseres Erachtens dürfen mit den Nebenkosten nur solche Beträge umgelegt werden, die aufgrund eines Verbrauchs des Mieters entstanden sind.

WAS STEHT IM GESETZ?

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Zu den Betriebskosten gehören aber nicht nur solche Kosten, die aufgrund eines Verbrauchs entstehen, sondern auch solche Kosten, die zur Bewirtschaftung des Grundstückes gehören und durch das Eigentum am Grundstück laufend entstehen. Zu den Betriebskosten gehören nach der heute maßgeblichen Betriebskostenverordnung auch die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, also die Grundsteuer. Die Grundsteuer darf der Vermieter dem Mieter aber nur dann bei der Betriebskostenabrechnung in Rechnung stellen, wenn er deren Umlage vertraglich vereinbart hat. Dies erfolgt dadurch, dass die Grundsteuer entweder im Mietvertrag ausdrücklich genannt wird oder indem auf die II. Berechnungsverordnung (in älteren Verträgen) beziehungsweise auf die Betriebskostenverordnung (in jüngeren Verträgen) Bezug genommen wird. Die Vertragsparteien sind frei, im Laufe der Mietzeit eine andere Regelung zu treffen. Eine vom ursprünglichen Mietvertrag abweichende Umlageverpflichtung kann zum Beispiel auch konkludent getroffen werden. Von einer konkludenten Vereinbarung spricht man, wenn die neue Vertragsbedingung deshalb als vereinbart gilt, weil beide Vertragsparteien sich in der Vergangenheit so verhalten haben, als hätten sie über den betreffenden Punkt eine konkrete Absprache getroffen. Außerdem muss auf die Beständigkeit der neuen Handhabung vertraut worden sein.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Steht in Ihrem Mietvertrag nichts zur Umlage der Grundsteuer, müssen Sie auch keine Grundsteuer bezahlen, da der neue Eigentümer an Ihren alten Mietvertrag gebunden ist. Ist allerdings in dem Mietvertrag die Grundsteuer als umlagefähig vereinbart und hat der alte Vermieter und Eigentümer nur auf die Umlage verzichtet, dann kommt es darauf an, ob in dem Verzicht eine Vertragsänderung zu sehen ist – nämlich dahingehend, dass die Grundsteuer entgegen dem bisherigen Mietvertrag nicht mehr umgelegt werden soll. Allerdings führt allein der Umstand, dass die Grundsteuer längere Zeit nicht geltend gemacht wurde, nicht zu einer Vertragsänderung. Hierzu müssten weitere Umstände hinzukommen, die einen Willen auf Vertragsänderung begründen können. Daher hat im Zweifel der neue Eigentümer zu Recht die Grundsteuer umgelegt.

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