Immobilien : Bauen ohne Genehmigung ist jetzt erlaubt

Das neue Berliner Baurecht lässt die Behörden außen vor. Für Fehler haften Bauherren und Architekten. Selbst der Abriss droht

Kai Althoetmar

Bauen ohne viel Bürokratie – das verspricht der Berliner Senat seinen Häuslebauern neuerdings. Auch Gartenfreunde mit Faible für Lauben, Grillhütten, Werkzeugschuppen und Saunahäuschen sollen davon profitieren. Berlins neue Landesbauordnung, die am 1. Februar in Kraft trat, stellt viele Vorhaben „verfahrensfrei“. Bauantrag und Baugenehmigung entfallen dadurch.

Ohne Antrag und Genehmigung dürfen eingeschossige Gartenhäuschen bis zehn Quadratmeter Grundfläche gebaut werden. „Dabei ist es egal, welche Nutzung beabsichtigt ist“, erklärt Günter Klasser von der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Für Blockhütte, Holzschuppen, Grillhütte, Sauna oder Pavillon gelten somit die gleichen Regeln. Garagen und Carports sind laut Bauordnung bis 30 Quadratmeter Grundfläche genehmigungsfrei, Gewächshäuser bis 100 Quadratmeter. Ohne Baugenehmigung möglich ist jetzt auch der Bau einer überdachten Terrasse mit einer Fläche von bis zu 30 Quadratmetern und einer Tiefe von bis zu drei Metern. Auch Antennen, Masten und kleine Solaranlagen seien „genehmigungsfrei“, der Spielplatz im Garten ohnehin. Eine Ausnahme bleiben Wintergärten, für die es weiterhin einer Baugenehmigung bedarf.

Welche Bauten genehmigungsfrei sind, listet Paragraf 62 der Berliner Bauordnung auf. Die Genehmigung anderer Bauten regelt der Paragraf 63, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, für das ein Bebauungsplan gilt. Dann muss der Bau nur noch der Baubehörde angezeigt werden. Lässt die vier Wochen nichts von sich hören, darf mit dem Bauen begonnen werden. Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt Paragraf 64: ohne ausdrückliche Baugenehmigung kein Baubeginn.

Die Verantwortung dafür, dass die baurechtlichen Vorschriften beachtet werden, liegt beim Bauherrn, Ingenieur oder Architekten. Genehmigungsfrei zu bauen, heißt nämlich nicht, keine Vorschriften beachten zu müssen. „Die Bauten müssen schon dem materiellen Recht der Bauordnung entsprechen“, sagt Günter Klasser. Beispiel: „Ein Carport muss stabil sein, er darf nicht vom Wind weggefegt werden können.“ Wer marode baut und dadurch andere gefährdet, ist im Unglücksfall schnell horrenden Schadensersatzforderungen ausgesetzt.

Ein weiterer Haken beim Bauen im Garten ist das Planungsrecht. „Die planungsrechtlichen Kriterien der Bezirke, zum Beispiel Satzungen, müssen beachtet werden“, sagt Klasser. So kann ein Gartenhäuschen baurechtlich gestattet sein, ein Bebauungsplan oder eine Satzung des Bezirks dieses aber verbieten. Deshalb kann dann in einer Straße die Gartensauna gebaut werden, in der anderen nicht. „Darum sollte man sich vorher beim Bezirksamt erkundigen“, rät Klasser.

Wer eine Baugenehmigung braucht, muss mit dem Bauantrag zum zuständigen Bauamt. Nicht fehlen dürfen Baubeschreibung, Lageplan, verschiedene Ansichten und ein Grundriss. Ehe man einen förmlichen Bauantrag stellt, empfiehlt sich, eine Bauvoranfrage zu stellen. Am einfachsten ist es, persönlich beim Bauamt vorzusprechen. Vor dem ersten Spatenstich gilt es auch, den Abstand zum Nachbargrundstück einzuhalten.

Wer sich nicht ums Baurecht schert, dem können die Bauaufsichtsbehörden zusetzen. Anzeigen missgünstiger Nachbarn oder allerlei Zufälle können die Baupolizei auf den Plan rufen. „Auch bei unzulässigen Erweiterungen eines bestehenden Grundstücks oder einer Nutzungsänderung kann die Behörde einschreiten, die Fortführung der Bauarbeiten unterbinden und ein Bußgeld verhängen“, schreibt die Verbraucherzentrale in ihrem Ratgeber „ABC des Baurechts“. Im schlimmsten Fall droht der Abriss.

Auch Ärger mit den Nachbarn ist bei eigenmächtigem Vorgehen programmiert. Bauherren sollter daher die Eigentümer der Nachbarhäuser in ihre Vorhaben einweihen. Vor allem bei genehmigungspflichtigen Bauten ist es ratsam, sich deren Zustimmung schriftlich geben zu lassen, damit es nicht zu Verzögerungen kommt. Bei genehmigungsfreien Bauten ist das nicht nötig. Sind die Meiers von nebenan nur deshalb gegen das ganz legale Saunahäuschen, weil sie selbst keines haben, ist Gelassenheit gefragt.

Der Essener Rechtsanwalt Daniel Balzert rät in Streitfällen zunächst zum „klärenden Gespräch“, ehe man Anwälte und Gerichte beschäftigt. Die Parteien sollten bedenken, dass sie auch nach einem Prozess „eventuell noch viele Jahre Seite an Seite miteinander leben müssen“. Sind Gespräche vergeblich, sollte man schriftlich miteinander kommunizieren – das hilft im Falle von Rechtsstreitigkeiten.

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