Crowdfunding für Immobilien: Große Rendite für kleines Geld – aber mit Risikoaufschlag

5,25 Prozent Rendite – wo gibt es das heute noch? Zum Beispiel beim Berliner Start-up Zinsbaustein. Auf seiner Website bietet das Unternehmen Anteile an aktuellen Neubauprojekten schon ab einer Summe von 500 Euro an. Damit können auch Kleinanleger am Boom des Immobilienmarktes teilhaben.

Das Geschäftsmodell dahinter läuft so: Zinsbaustein sucht sich einen Projektentwickler, der ein neues Gebäude errichten möchte. Da Banken nie 100 Prozent einer Bausumme finanzieren, müssen die Projektentwickler 10 bis 30 Prozent Kapital selbst einbringen. Das ist dann nur zum Teil echtes Eigenkapital wie kleine Häuslebauer es haben müssen. Sondern die Projektentwickler greifen auch auf Mezzaninekapital zurück. So nennt man Geld, das sie aus anderen Quellen leihen. Gegenüber der Bank aber zählt es wie Eigenkapital.

Seit seiner Gründung im Frühjahr hat Zinsbaustein auf diese Weise schon drei Immobilienprojekte mit Mezzaninekapital versorgt: Eine Wohnanlage in Forchheim, ein Pflegezentrum bei Nürnberg und ein Bürogebäude in Erlangen. Alle waren innerhalb kurzer Zeit abgeschlossen. „Wir wurden quasi überrannt, das hat uns überrascht“, sagt Steffen Harting, Geschäftsführer von Zinsbaustein.

Im schlimmsten Fall ist das Geld futsch

So verwunderlich ist das eigentlich nicht. Schließlich lechzt alle Welt in der aktuellen Niedrigzinsphase nach guten Anlagemöglichkeiten. Mezzaninedarlehen sind aber immer nachrangig. Es werden also erst die anderen Gläubiger bedient. Im schlimmsten Fall ist das Geld futsch.

Ein Beispiel: Ein Entwickler leiht sich acht Millionen Euro für einen Bau, sammelt eine Million Euro Mezzaninekapital ein und gibt noch eine Million Euro Eigenkapital hinzu. Wenn er dann pleitegeht – die Gründe müssen gar nichts mit dem Bau selbst zu tun haben – werden Baustelle und Grundstück unter Umständen verkauft. Beträgt der Erlös dann nur sechs Millionen Euro, hat die Bank Anspruch auf die eine Million Mezzanine- und die eine Million Eigenkapital.

Um diesen schlimmsten Fall zu vermeiden, hat sich Zinsbaustein mit dem Projektentwickler Sontowski & Partner Group aus Erlangen zusammengetan. Zwar treffen dabei zwei verschiedene Kulturen aufeinander: Dort die bodenständigen Franken, die gern eine kernige Wurstmahlzeit zu sich nehmen, hier das typische Berliner Start-up mit Vegetariern und Veganern, erzählt Harting.

Von 2012 bis 2016 hat sich das eingesammelte Kapital mehr als verzwölffacht

Aber: „Ein Know-how und ein Netzwerk wie Sontowski & Partner hatten wir als Start-up nicht. Es hilft uns sehr bei der Prüfung der Projekte. Die Zusammenarbeit ist für Zinsbaustein auch sehr hilfreich, um an die qualitativ hochwertigen Projekte zu kommen“, sagt Harting, der zuletzt Vice President Marketing beim Lieferdienst Delivery Hero war. Mit im Boot bei Zinsbaustein ist auch das Unternehmen Finleap, das Start-ups unterstützt und das vom Mehrfachgründer Jan Beckers initiiert wurde. Finleap konzentriert sich auf sogenannte Fintechs. Das sind Unternehmen, die Finanzdienstleistungen online anbieten. Die meisten davon sitzen in Berlin, obwohl doch Frankfurt am Main die Bankenzentrale ist.

Begrifflich läuft die Immobilienfinanzierung im Netz oft unter der Überschrift Crowdfunding. Korrekterweise müsste man aber von Crowdinvestment reden, denn hier gibt es Zinsen als Gegenleistung, während das Crowdfunding meist mit kleinen Geschenken oder Privilegien belohnt wird.

Immobilien sind inzwischen das größte Crowdfundingsegment. Das jedenfalls berichtet das Unternehmen iFunded, ein Joint Venture des Immobilienentwicklers Skjerven Group und des Internetunternehmers Michael Stephan, das sich auf vermietete Wohnimmobilien spezialisiert hat. Erfolgreich durch den Schwarm finanziert wurden zuletzt zwei Gebäude am Strausberger Platz unter dem Namen Central Berlin mit einer Million Euro. Zurzeit befindet sich ein Projekt in der Schmargendorfer Caspar-Theyss-Straße in der Finanzierung.

Laut einem Marktreport von iFunded für das erste Halbjahr 2016 haben Kleinanleger in Deutschland online 10,5 Millionen Euro in Immobilienprojekte investiert. Kurz dahinter lagen Projekte im Bereich erneuerbare Energien mit zehn Millionen Euro. Das meiste Crowdfundingkapital für Immobilien in Höhe von 2,1 Millionen Euro floss im ersten Halbjahr 2016 nach Leipzig. Danach folgte Hamburg mit 1,2 Millionen Euro.

Insgesamt ist der Markt schnell gewachsen, berichtet iFunded weiter. Von 2012 bis 2016 habe sich das eingesammelte Kapital mehr als verzwölffacht. Und so steigt die Zahl der Plattformen ständig: Mit Home Rocket aus Graz (es besteht keine Verbindung zum Branchenriesen Rocket Internet) hat sich gerade die nach eigenen Angaben erste international agierende Firma gegründet.

Hamburg ist die deutsche Hauptstadt des Immobiliencrowdfundings

Laut iFunded ist Hamburg die deutsche Hauptstadt des Immobiliencrowdfundings. Seit 2012 wurden dort 13,3 Millionen Euro eingesammelt. Aufgrund eines Sondereffektes liegt die norddeutsche Gemeinde Weißenhaus mit 7,5 Millionen Euro auf Platz 2. Dort finanzierten Anleger den Ausbau eines Luxushotels mit 7,4 Millionen Euro – das bisher größte Crowdfundingprojekt in Deutschland. Mit 7,4 Millionen Euro liegen Berliner Projekte auf dem dritten Platz.

Investoren bekommen bei Immobiliencrowdfunding-Projekten im Schnitt eine Verzinsung von 5,9 Prozent. „Die Spannweite beginnt bei 3,5 Prozent und endet bei 7,25 Prozent“, berichtet iFunded. Hier gilt wie immer: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko.

Verbraucherschützer empfehlen Anlegern, die allgemeinen Regeln der Geldanlage auch beim Crowdinvesting zu beachten. Folgende Fragen sollte man sich stellen: Kann ich einen Totalverlust des investierten Geldes verkraften? Verstehe ich das Projekt? Kann ich die Berechnungen nachvollziehen und beurteilen? Welche Erfahrungen haben andere Nutzer gemacht? „Insbesondere muss klar sein, ob und wie das Geld im Falle einer Insolvenz der Plattform oder gegen Veruntreuung geschützt ist“, schreibt die Verbraucherzentrale NRW auf ihrer Internetseite.