Immobilien : Die Abnutzung zahlt der Vermieter

Schönheitsreparaturen kann der Vermieter auf den Mieter abwälzen. Anders sieht es bei der Abnutzung von Teppichboden und Parkett aus. Normale Gebrauchsspuren muss der Mieter nicht beseitigen.

Kai Althoetmar

Endet ein Mietverhältnis, beginnt oft erst der Zank zwischen Vermieter und Mieter. Wer muss renovieren? Was muss gestrichen werden, was nicht? Wer kommt für den abgewetzten Teppichboden auf, wer für das Abschleifen des Parketts? Die Rechtslage lautet: Für Schönheitsreparaturen ist der Mieter zuständig, wenn der Mietvertrag ihm dies korrekt auferlegt hat. Abnutzung und Instandsetzung sind hingegen Vermietersache.

Vor allem Teppiche, Parkett und Laminatböden werden im Laufe der Jahre stark abgenutzt. Auch Einbauküchen und Bäder verlieren ihren Glanz. Für normale Gebrauchsspuren muss der Mieter nicht aufkommen. Der Vermieter darf keinen Schadensersatz verlangen oder die Kaution einbehalten, wenn der Teppichboden nach Jahren abgewetzt ist oder die Herdplatten kleine Kratzer aufweisen.

Das Amtsgericht Leipzig hatte einen typischen Fall zu verhandeln (AZ: 167 C 12622/03). Der Beklagte hatte ein Büro mit Laden gemietet und mit den Rollen seines Schreibtischstuhls drei Millimeter tiefe Furchen und dunkle Abfärbungen im Parkettboden hinterlassen. Der Vermieter sah darin eine „unsachgemäße Nutzung“, da der Mieter einen anderen Bürostuhl hätte nutzen können, und klagte auf Schadensersatz. Das Gericht erkannte keinen Vertragsverstoß und verwarf die Klage, da der Raum ausdrücklich als Büro vermietet worden sei und Bürostühle mit Rollen üblich seien. Der Mieter habe die vereinbarte Nutzung keineswegs überschritten.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) befreit den Mieter von einer Verschleißhaftung. „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten“, heißt es in Paragraf 538. Dass sich Teppichböden im Laufe der Jahre abnutzen oder Scheuermittel im Klo ihre Spuren hinterlassen, hat der Vermieter hinzunehmen. Er kann den Mieter allenfalls vertraglich verpflichten, Teppichböden beim Auszug zu reinigen. Ein Parkettboden ist etwa alle 15 Jahre abzuschleifen und neu zu versiegeln – und das ist Aufgabe des Vermieters. Anderslautende Formularklauseln im Mietvertrag sind unwirksam (OLG Düsseldorf WM 2003, 621).

Für schuldhafte Beschädigungen muss der Mieter aber aufkommen. Dazu zählen etwa Absplitterungen an der Tür oder größere Flecken auf dem Teppichboden. Anders Abplatzungen in der Küchenspüle. Das Landgericht Köln sprach den Mieter hier frei (LG Köln WM 99, 234). Auch geringfügige Schuheindrücke von „Pfennigabsätzen“ im Hausflur sind zu tolerieren, erhebliche Schäden durch Stöckelschuhe muss der Mieter aber vermeiden, indem er Teppichboden legt (LG Mannheim WM 74, 8). Auch für Brandflecken haftet der Mieter, entschied das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm MDR 2001, 90).

Anders sieht die Rechtslage aus, wenn eine Wohnung vertragswidrig genutzt wird, zum Beispiel als Tischlereibetrieb, oder eine Schar Untermieter unerlaubt mitwohnt. Eine solche Zweckentfremdung hätte zur Folge, dass der Mieter Spuren beseitigen müsste. Gestattet ist es aber, einen Teil der Wohnung als Arbeitszimmer zu nutzen, beispielsweise für das Anfertigen von Bau- oder Architektenplänen oder zu nicht störenden Goldschmiedearbeiten (LG Hamburg WM 98, 491). Abdrücke von Schreibtischbeinen im Teppichboden sind damit erlaubt.

Um Schadensersatz zu entkommen, hat der Mieter noch zwei Hintertüren. Der Vermieter muss nämlich beweisen, dass der Schaden bei Mietbeginn noch nicht vorlag. Maßgeblich ist meist das Übergabeprotokoll. Existiert keines, hat es der Vermieter schwer mit dem Beweis. Steht jedoch im Protokoll „keine Mängel“, hat der Mieter zu beweisen, dass der Mangel von Beginn an vorlag (OLG Düsseldorf GE 2003, 1080). Aus der Schadensersatzpflicht entkommt der Mieter auch, wenn die Schäden von einer Versicherung abgedeckt sind, die der Mieter über die Nebenkosten anteilig mitbezahlt. Der Mieter haftet dann nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH WM 2001, 122; WM 96, 212).

Umstritten ist oft auch die Höhe des Schadens. Muss der Mieter zahlen, hat er selten den Neupreis zu berappen. In der Regel muss sich der Vermieter einen Abzug „neu für alt“ gefallen lassen (u.a. LG Köln WM 97, 41). „Die Höhe des Abzugs richtet sich nach der normalen Lebensdauer der beschädigten Sache“, schreibt das „Mieterlexikon“ des Deutschen Mieterbundes. „Für einen geringeren Abzug ist der Geschädigte beweispflichtig.“ Das Landgericht Düsseldorf entschied über eine 20 Jahre alte Schrankwand, der Mieter müsse sie nicht ersetzen, es sei kein messbarer Vermögenswert mehr da (LG Düsseldorf DWW 99, 378).

Auch Schönheitsreparaturen sind oft Zankapfel zwischen den Mietparteien. Grundsätzlich sind sie Sache des Vermieters. So lautet zumindest der im BGB niedergelegte Grundgedanke des Zivilrechts. Es handelt sich aber um „dispositives Recht“, das nicht unabdingbar ist. Folge: In den Mietverträgen kann das Gegenteil vereinbart werden, und so geschieht es auch in der Regel.

Zum Renovieren zählt das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper und der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Das Anstreichen der Fenster und der Wohnungstür von außen ist Vermietersache. Auch Schönheitsreparaturen im Hausflur oder im Treppenhaus hat der Vermieter zu übernehmen.

Renovierungen muss der Mieter während der Mietzeit oder beim Auszug nur durchführen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde – und zwar ausdrücklich und wirksam (BGH RE WM 85, 46).

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