Edel-Lofts für die Arkonahöfe: Bauen statt brauen

Wer an der Ecke der Kremmener Straße zur Wolliner Straße steht, dort, wo der Stadtteil Mitte an Prenzlauer Berg und Wedding grenzt, sieht ein ungewöhnliches Gebäude. Umgeben von den üblichen gründerzeitlichen Wohnhäusern, erstrecken sich die Arkonahöfe: ein über hundert Jahre alter, viergeschossiger Gewerbekomplex, der entgegen der üblichen Praxis nicht im Hinterhof versteckt, sondern stolz an der Straßenkante platziert ist.

In diesen Arkonahöfen nimmt jetzt ein weiterer Baustein des Berliner Immobilienbooms Gestalt an. Der Bauträger Natulis schafft darin 60 Lofts zwischen 33 und 209 Quadratmeter Wohnfläche. Die Vermarktung hat vor kurzem begonnen – mit Erfolg: „Bereits in der ersten Woche haben wir für 20 Prozent der Einheiten Reservierungsvereinbarungen unterzeichnet“, berichtet Natulis-Chef James Guerin. Dabei liegen die Preise auf einem Niveau, das vor wenigen Jahren noch als atemberaubend hoch erschienen wäre: Die „normalen“ Wohnungen kosten zwischen 4000 und 7400 Euro pro Quadratmeter, während für die Penthouses bis zu 8000 Euro pro Quadratmeter fällig werden.

Als Luxusprodukt will Guerin die Wohnungen im Projekt A Space – so haben die Vermarkter der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting das Vorhaben getauft – trotzdem nicht verstanden wissen. Angesprochen würden vielmehr unterschiedliche Zielgruppen, sagt der Immobilienunternehmer. So seien die kleinen Wohnungen für Leute geeignet, die einen Zweitwohnsitz in Berlin suchen, aber auch für Studenten. Für Studierende mit gut betuchten Eltern, möchte man hinzufügen.

Die Arkonahöfe stehen für den Wandel im Kiez

Denn immerhin kostet eine 60-Quadratmeter-Wohnung um die 250 000 Euro. In den mittelgroßen Wohnungen – sie sind in der Regel um die hundert Quadratmeter groß – sollen sich Familien wohlfühlen. Die großzügigen Penthouses sind mit Preisen von bis zu 1,55 Millionen Euro eindeutig auf Nutzer mit exklusiven Ansprüchen ausgerichtet.

Damit stehen die Arkonahöfe für den Wandel in diesem Kiez. Noch bis 2013 war in dem Gebäude die KvU untergebracht, ein subkulturell angehauchtes Jugendprojekt, das auf die 1987 in der DDR gegründete „Kirche von Unten“ zurückgeht. Dessen Kündigung sorgte für einigen Wirbel in der Presse; jetzt hat die KvU ein neues Domizil in der Storkower Straße gefunden. Noch immer findet sich im Innenhof des Gebäudekomplexes eine Inschrift, die gegen das damalige Vorgehen des Wiener Unternehmens Immowert protestiert. Immowert bereitete die Sanierung der Arkonahöfe vor, verkaufte das Ensemble dann aber an die Natulis weiter, die bereits mehrere Wohnungsbauvorhaben in Mitte und Prenzlauer Berg realisiert hat.

Errichtet wurden die Arkonahöfe Ende des 19. Jahrhunderts als Weißbierbrauerei. In der Folge hatten sie eine abwechslungsreiche Geschichte. Unter anderem nähten Frauen Kleidung für das Berliner Modezentrum, und das DDR-Fernsehballett nutzte die Räume für seine Proben. Außerdem zeigte das Kino Delta hier bis zum Mauerbau Filme. In den 90er Jahren wurde wieder ein Kino – zuerst unter dem Namen Delta, dann als Arkona-Kino – eröffnet. Im Jahr 2000 stellte es seinen Betrieb ein. Außerdem gab es einen Billardsalon. Er ist noch im weitgehend entkernten Gebäude zu erkennen.

Loft-Feeling mit altem Charme

Diese vielfältige Nutzungsgeschichte stellt den von der Natulis beauftragten Architekten Frank Schiffer beim Umbau vor erhebliche Herausforderungen. Denn die einzelnen Gebäudeteile sind in der baulichen Substanz sehr unterschiedlich und müssen ganz individuell angefasst werden. Bei den Decken zum Beispiel handelt es sich mal um Kappen-, mal um Ziegeldecken, so dass sich in Bezug auf Akustik und Brandschutz unterschiedliche Anforderungen ergeben.

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Auch die Grundrisse der 60 Lofts haben Schiffer und seine Mitarbeiter aus den vorgegebenen Verhältnissen entwickelt. „Unser Ziel ist es, den Loftcharakter herauszuarbeiten“, betont der Architekt. Deshalb erhalten selbst die kleinen Einheiten einen großen Zentralraum. Loft-Feeling vermittelt zudem die Deckenhöhe von über drei Metern. Auch äußerlich will Schiffer den gewerblichen Charakter unterstreichen: Der DDR-typische Kratzputz kommt weg, das alte Ziegelmauerwerk wird freigelegt und mit einem Kalkanstrich getüncht.

„In zehn Jahren wird die Gegend unbezahlbar sein“

Doch auch die heutigen Anforderungen kommen zu ihrem Recht. So erhalten die meisten Einheiten einen Balkon oder eine Terrasse – allerdings nur zum Innenhof hin und nicht an der Straßenfassade. Im Vorderhaus gelang es den Planern, bei den Behörden des Bezirks Mitte eine Aufstockung um zwei Geschosse durchzusetzen und so Raum für die exklusiven Penthouses zu schaffen. Sehr aufwendig ist auch die Schaffung von 36 Tiefgaragenstellplätzen im Hof.

Erreichen werden diese die Bewohner über einen Autoaufzug, der in der jetzigen Hofzufahrt in der Kremmener Straße platziert wird. Besonders Familien seien auf ein Auto angewiesen, begründet James Guerin, warum er diese teure Maßnahme umsetzt. Auf zeitgemäßem Stand ist auch das Energiekonzept: Das A Space wird nach der Sanierung den Standard eines KfW-Effizienzhauses 70 aufweisen und damit energieeffizienter sein, als es ein Neubau nach den geltenden Vorschriften sein müsste.

Denkmalgeschützt sind die Arkonahöfe übrigens nicht. Dass damit die mit dem Denkmalstatus verbundenen Steuervorteile für die Käufer entfallen, stellt nach Ansicht Guerins kein Problem dar. Immerhin könnten die Käufer auf eine deutliche Wertsteigerung hoffen: „In zehn Jahren“, ist er überzeugt, „wird diese Gegend fast unbezahlbar sein.“ Wer seine Wohnung vermieten wolle, könne mit einer Miete von 17 Euro pro Quadratmeter rechnen – doppelt so viel, wie der Berliner Mietspiegel für Neubauten in der Kremmener Straße ausweist. Investieren wird Natulis rund 40 Millionen Euro. Den Baubeginn stellt Guerin für März 2015 in Aussicht, die Fertigstellung für 2017.