Immobilien : Gemeinsam bauen – getrennt haften

Bauherrengemeinschaften erfreuen sich wachsender Beliebtheit, die Rechte und Pflichten jedes Mitglieds sollten jedoch klar festgelegt werden

Rita Gudermann

Matthias Beyer ist nicht nur Architekt, sondern auch Bauherr: Zusammen mit elf weiteren Familien hat er für sich und seine Familie in der Wasserstadt Spandau eine Immobilie errichtet. Die Häuser am Ufer des Rummelsburger Sees unterscheiden sich mit ihren roten Klinkern und ziegelgedeckten Satteldächern deutlich von der Nachbarschaft. Genügend Interessenten für die Baugruppe zusammenzubekommen, war kein Problem: „Wir haben die Idee über Mundpropaganda verbreitet und waren schnell komplett; jeder brachte noch jemanden mit.“

Bauherrengemeinschaften bieten sich als Lösung des alten Dilemmas an: Entweder man baut individuell, dafür aber teuer, oder man kauft vom Bauträger von der Stange, dafür aber billig. Eine Alternative dazu ist der Zusammenschluss mehrerer Bauherren, die dadurch eine ähnlich starke Stellung bei der Verhandlung günstiger Preise gegenüber Baufirmen haben wie ein Bauträger. Damit das Bauen in der Gruppe jedoch gelingt, müssen schon im Vorfeld klare Absprachen darüber getroffen werden, wie viel individuelle Freiheit möglich ist und welche Rechte die Gemeinschaft hat. Denn sonst droht ein böses Erwachen.

Rechtsanwalt Peter Michael Oppler, Vorsitzender der ARGE Baurecht beim Deutschen Anwaltsverein, betont: „Die entscheidenden Weichen werden gleich am Anfang gestellt.“ Zwar gelten die allgemeinen Regeln für den Grundstückserwerb und den Bau auch für Bauherrengemeinschaften. Doch sobald Teile der Immobilie wie Wege, Garagen oder Keller gemeinsam genutzt werden sollen, müssen klare Vereinbarungen getroffen werden.

Wichtig sind Absprachen über die Gestaltung von Grundstücken und Gebäuden und über die Aufteilung der Kosten für Planung, Bau und Überwachung. Aber auch die Entscheidungsstrukturen in der Bauherren- oder auch später der Eigentümergemeinschaft müssen frühzeitig festgelegt werden: Soll jede Baufamilie eine Stimme bekommen, oder wird nach Besitzanteilen unterschieden? Haben Mitglieder der Baugruppe Vetorechte, wenn es um den Verkauf eines Hauses an einen nicht genehmen Bewerber geht? Auch die Ausstiegsmöglichkeiten aus der Gemeinschaft müssen genau festgelegt werden. „Das kann man zwar alles am Biertisch machen,“ sagt Oppler. „Besser aber geht man zu einem Notar: Der kostet zwar Geld, ist aber ein echter Ratgeber.“

Rechtlich ist vieles möglich

Denn die Bauherrengemeinschaft wird, da sie ein gemeinsames Ziel verfolgt, rechtlich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), und da sind die meisten Rechte und Pflichten der Gesellschafter Verhandlungssache. Daher gibt es auch keine Mustervertragswerke, dazu sind die einzelnen Bauvorhaben zu unterschiedlich. Besser ist es, sich einen baurechtserfahrenen Anwalt zu suchen. Sonst wägt man sich möglicherweise in einer trügerischen Sicherheit, obwohl beispielsweise eine gesamtschuldnerische Haftung gilt. Das kann etwa bei einem Unfall auf der Baustelle zu einer bösen Überraschung führen. Auch wenn ein Bauherr seine anteiligen Geldbeträge nicht mehr aufbringen kann, müssen bei einer gesamtschuldnerischen Haftung alle anderen Mitglieder für das schwarze Schaf aufkommen.

Dies kann man vermeiden, indem man rechtzeitig Versicherungen abschließt und sich die Policen auch vorzeigen lässt. Haben dann alle Mitglieder den Baufortschritten entsprechend bezahlt, kann das noch nicht fertig gestellt Haus eines einzelnen, säumigen Gemeinschaftsmitglieds wieder verkauft werden.

Kleine Fische auf Geldsuche

Ein weiteres Problem tut sich bei der Finanzierung auf. Corinna Merzyn vom Verband privater Bauherren sagt: „Die Finanzierung eines Eigenheims ist für eine Bank ein kleiner Fisch, daher greift sie am liebsten auf eine standardisierte Risikoabschätzung zurück.“ Baugruppen mit ihren individuellen Modellen können es da schwer haben. „Die Erfahrung zeigt, dass das ein zähes Geschäft ist." Man sollte den Banken daher nicht unvorbereitet gegenübertreten. Das Wissen um Förderprogramme, zum Beispiel für Energiesparmaßnahmen, kann Geldhäuser davon überzeugen, dass sie nicht die ganzen Kosten aufbringen müssen. Auch ein unabhängiger Finanzberater, den man am besten auf Stundenhonorarbasis bezahlt, kann Wunder wirken.

Die besondere Finanzierungsproblematik bei Baugemeinschaften: Wird das Grundstück von allen Bauherren gemeinsam erworben, ist meist eine Zwischenfinanzierung notwendig. Denn eine Bank braucht Grundpfandrechte, um ihren Kredit abzusichern. Doch dies ist in der frühen Projektphase oft nicht möglich, weil die Anteile an dem Grundstück noch nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft verteilt sind; die Teileigentümer stehen daher auch nicht im Grundbuch.

Die damit verbundenen Schwierigkeiten erfuhr die aus 14 Parteien bestehende Initiative „Wohnen ohne Auto“ in München. Die Bauherrengemeinschaft erwarb gemeinsam ein Grundstück, um dort eine ökologische und autofreie Siedlung zu errichten. Von 25 angefragten Banken erklärten sich nur zwei zur Finanzierung des aufwändigen Projektes bereit.

Schließlich einigte sich das Projekt „Wohnen ohne Auto“ in München-Riem mit der Bank auf das folgende Finanzierungsmodell. Die zwischenfinanzierende Bank erhielt eine Globalgrundschuld am gesamten Grundstück, trat diese jedoch nach der Aufteilung in einzelne Wohneinheiten wieder ab, damit auch die endfinanzierenden Banken Sicherheiten für ihren Kredit hatten.

Das von verschiedenen Naturschutzorganisationen geförderte Musterprojekt legte im Internet die Vereinbarungen der Eigentümer untereinander offen: In der Teilungserklärung verpflichteten sich die Eigentümer, das gemeinsam gekaufte Grundstück aufzuteilen und nach festgelegten Plänen zu bebauen. Mit der Planung und Bauüberwachung wurde ein Architekt beauftragt und bevollmächtigt, die Bauverträge abzuschließen, die Kosten nach dem zuvor festgelegten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Parteien umzulegen und von dem Zwischenkreditkonto zu bezahlen.

Zusammen mit der Teilungserklärung wurde auch gleich die Gemeinschaftsordnung festgelegt und für den Fall Vorsorge getroffen, dass ein einzelner Erwerber seinen Anteil doch nicht bezahlen kann. So wurden zunächst alle interessierten Bauherren auf ihre Bonität hin überprüft. Die zwischenfinanzierende Bank richtete ein Konto für jeden einzelnen Bauherrn ein, auf das dessen Eigenmittel sowie die Kredite für die Endfinanzierung der jeweiligen Bank flossen. Dieses Konto wurde dann für das Vorhaben abgetreten und durch Bankbürgschaften und Pfandfreistellungsverpflichtungen abgesichert. Für die Liquidität war dann jeder Bauherr selbst zuständig.

Die Bauherrengemeinschaft haftete nur für den Fall gesamtschuldnerisch, dass eine Partei wegen Tod oder Arbeitslosigkeit die Zinsen für den Zwischenkredit nicht mehr zahlen und eine Zwangsversteigerung die Rückstände nicht decken könnte. Die zwischenfinanzierende Bank verpflichtete sich im Gegenzug dazu, bei einem wirtschaftlichen Engpass eines einzelnen Eigentümers das Zwangsvollstreckungsverfahren nicht über das gesamte Objekt zu betreiben, sondern nur das Zwischenfinanzierungskonto desjenigen Bauherrn zu belasten, der mit seinen Zahlungen in Verzug war. Ein aufwändiger, aber offensichtlich gangbarer Weg.

Wenn die Eigentumsanteile in der Teilungserklärung schließlich festgelegt und im Grundbuch eingetragen sind, ist eine Bauherrengemeinschaft ähnlich wie eine Wohnungseigentümergemeinschaft organisiert: Da gibt es Gemeinschafts- und Sondereigentum, und eine Gemeinschaftsordnung regelt Rechte und Pflichten jedes Einzelnen für die gemeinsam genutzten Flächen.

Dies gilt im übrigen auch für den Fall, dass eine Wohnung verkauft wird. Wenn Beispielsweise, wie im Münchener Fall, die Gemeinschaft beschlossen hat, dass alle Eigentümer von Häusern ihre Autos nur auf einem gesonderten Parkplatz abstellen dürfen, dann muss sich ein neuer Eigentümer, oder auch dessen Mieter, daran halten. Ähnliches gilt für alle Regelungen, die die Gemeinschaft beschlossen hatte.

Einen anderen, bequemeren Weg ist die Baugruppe um Matthias Beyer und Katrin Schubert in der Wasserstadt Spandau gegangen. Dadurch konnten die meisten Komplikationen vermieden werden: Es gibt kein Gemeinschaftseigentum und keine gemeinsame Haftung. Das erleichterte die Durchführung des Projektes erheblich. Die Grundstücke sind real geteilt und können daher auch separat beliehen werden. Jede Familie hat einen Kreditvertrag mit ihrer eigenen Bank. Bezahlt wird nach Baufortschritt.

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