Immobilien: Hoteliers bauen weiter auf diese Stadt – in Mitte

Es war eine Eröffnung ohne großes Tamtam. Doch nun ist Berlin seit dem 1. Mai um drei Hotels reicher. Am nordöstlichen Ende des Alexanderplatzes, an der Otto-Braun-Straße, Ecke Wadzekstraße, eröffnete die Intercontinental Hotels Group (IHG) ihr zweites Indigo Boutiquehotel in der Hauptstadt, ein weiteres Holiday Inn Express, das sich an preisbewusste Geschäftsreisende richtet, sowie das für Reisegruppen gedachte one80° Hostel.

Zusammen bieten die drei neuen Unterkünfte rund 500 Zimmer für Berlinbesucher. Wobei das one80° Hostel etwas Besonderes ist, wie Helmut Bobbe, Geschäftsführer der zur IHG gehörenden Betreibergesellschaft Azure Property Group versichert. „Als Fünfsternehostel stellt es eine einzigartige Attraktion in Berlin dar.“ Mit eigenem Club, poppigem Interieur, viel Kunst und kostenlosem Internetzugang im ganzen Haus wirkt die moderne Jugendherberge fast wie ein Designhotel und positioniert sich als neue, hippe Adresse in Mitte.

Und so rückt nun nach zweijähriger Bauzeit das zweite Großprojekt am Alexanderplatz nach dem TLG-Bau in der Karl-Liebknecht-Straße mit dem Ramada Hotel und dem Budgethotel H2 in den Fokus der geplanten Stadtentwicklung für die City Ost. Das als „Alexander Parkside“ bekannte Projekt dokumentiert außerdem die Weiterführung der 1993 festgelegten Planung für die Erneuerung des Alexanderplatzes und setzt jetzt mit der Fertigstellung des ersten von zwei Bauabschnitten die Vorgaben des Masterplans in den Blockbereichen der einstigen Königsvorstadt um. „Das Segment Hotel ist jetzt abgeschlossen und an den neuen Eigentümer, die Azure Property Group, übergeben. Bis 2013 werden wir dann noch das Segment Serviced Living in Form eines Boardinghouses und das Segment Wohnen mit rund 70 Mietwohnungen fertigstellen“, sagt Holger Rausch, Geschäftsführender Gesellschafter der Minerva Management Beteiligung, die mit Projektpartnern 2009 das Bauland gegenüber dem ehemaligen Polizeipräsidium erworben hat und entwickelt.

„Als wir das Grundstück vor drei Jahren kurz nach der Finanzkrise gekauft haben, haben viele komisch geschaut“, erläutert Rausch. Das Potenzial der Fläche am bislang eher unattraktiven, strukturlosen Ende des Alexanderplatzes und von Berlin als Immobilienstandort im Ganzen sei damals für viele Marktbeobachter schwer zu deuten gewesen. Der Aufschwung war noch nicht abzusehen. Zudem herrsche nach wie vor unter Bankanalysten eine Skepsis gegenüber Berliner Hotelprojekten; dadurch werde ihre Finanzierbarkeit für Investoren erschwert. „Statistisch mag der Markt gesättigt wirken“, so Rausch. „Aber haben Sie mal versucht, am letzten Wochenende ein bezahlbares Zimmer in der Stadt zu buchen? Das war nahezu unmöglich.“ Insofern sieht der erfahrene Immobilienentwickler hier noch Potenzial für Hotels im mittleren Preissegment.

Ähnliches gelte auch für den Bereich Serviced Living und Wohnen auf Zeit. „Berlin ist und bleibt auf absehbare Zeit ein Anziehungspunkt für Geschäftsleute, Künstler und Diplomaten, die für zwei bis sechs Monate in der Stadt sind und sich für diese Zeit weder im Hotel einnisten noch eine eigene Wohnung einrichten möchten“, so Rausch. Für diese Klientel sind die 135 Apartments des geplanten Boardinghouses im Alexander Parkside gedacht. Dass es für diese Art möblierte Wohnungen mit Concierge tatsächlich einen Markt in Berlin gibt, vor allem in Mitte, belegen andere, bereits existierend Häuser, wie das Boardinghouse Flower’s in der Mulackstraße, die Mandala Suites in der Friedrichstraße oder die Serviced Apartments im Living 106 in der Chausseestraße.

Aber auch für modernen Wohnraum gibt es hier im Übergang zwischen der kleinteilig bebauten Spandauer Vorstadt, der großflächigen Blockrandbebauung an der Karl-Marx-Allee und den 70er-Jahre-Plattenbauten an der Wadzeckstraße und Mollstraße einen Markt. Die zentrale Lage, die gute Verkehrsanbindung, die Nähe zur Museumsinsel sowie die existierende Infrastruktur am Alexanderplatz wirken gleichermaßen anziehend auf junge Leute, Neuberliner und auch Ältere, die von den Randbezirken der Stadt zurück ins Zentrum ziehen möchten. „Der Standort wird sich kurz- bis mittelfristig zur Topadresse der Hauptstadt entwickeln“, sagt Rausch. „Dennoch haben wir uns bewusst gegen klassische Eigentumswohnungen und für einen Investor entschieden, der hier Mietwohnungen anbieten wird.“ Dafür sei ein Mix aus hochwertigen Zwei- bis Vierzimmerwohnungen geplant, aber keine Luxusobjekte.

Insgesamt kann man das Projekt Alexander Parkside mit seinem Bauvolumen und seiner exponierten Lage als ersten sichtbaren Schritt zur Revitalisierung der Königsvorstadt in nordöstlicher Richtung werten, der gleichzeitig das Stadtbild bereichern soll. Denn der aus fünf Teilen bestehende Gebäudekomplex ist kein schnöder Zweckbau, wie viele seiner Nachbarn, sondern zeigt sich als städtebaulich und architektonisch anspruchsvolles Hochhaus. Wobei seine Fassade als Ausdruck von Modernität und Urbanität von besonderer Bedeutung ist und wofür es 2010 auf Wunsch der Senatsbaudirektorin Regula Lüscher sogar einen Wettbewerb gab.

Der eigentliche Gewinnerentwurf von Ludloff + Ludloff Architekten wurde hier allerdings nicht umgesetzt, sondern auf Wunsch des Bauherrn der drittplatzierte des Architekturbüros Collignon. Statt einer mehrschichtigen, perforierten Aluminiumfassade, die dem Betrachter je nach Blickwinkel und Tageszeit ein fast durchsichtiges Bauvolumen suggeriert hätte, wird das Gebäude nun äußerlich durch Metallbänder zusammengehalten, die den unterschiedlichen Nutzungsarten durch individuelle Rasterungen erlauben, eine eigene Identität zu haben. „Der Standort verträgt eine moderne, anspruchsvolle Architektur“, meint Holger Rausch und hofft, dass auch andere Bauherren rund um den Alexanderplatz nicht nur kostenbewusst und pragmatisch bauen, sondern sich bei der Planung an die städtebauliche Bedeutung der Königsvorstadt und an die Entwürfe von Mies van der Rohe, Alfons Anker oder der Brüder Luckhardt erinnern.