Logistikimmobilien : Wie stadttaugliche Lagerhäuser aussehen können

Lagerflächen in den Innenstädten sind rar und eine Herausforderung für den Verkehr. Doch Logistikentwickler finden kreative Lösungen.

Rahel Willhardt
Aufs Rad und los! Wer seine Kunden binnen kürzester Zeit mit Waren versorgt, hat einen Vorsprung vor der Konkurrenz.
Aufs Rad und los! Wer seine Kunden binnen kürzester Zeit mit Waren versorgt, hat einen Vorsprung vor der Konkurrenz.Foto: Urban ML/FOUR PARX GmbH

E-Commerce und Bringdienste haben Hochkonjunktur, kaum ein Immobiliensegment wächst derzeit so rasant wie Logistikimmobilien. Jedes Jahr entstehen in Deutschland rund vier Millionen Quadratmeter neue Lagerflächen. Superlative vermeldet auch Berlin: Auf dem Logistikmarkt der Hauptstadt wurde einer Analyse von BNP Paribas Real Estate zufolge im ersten Quartal 2017 mit einem Umsatz von 135 000 Quadratmetern die beste Bilanz der vergangenen zehn Jahre erzielt.

Doch gerade in den Innenstädten sind geeignete Areale rar. Um den Verkehrskollaps abzuwenden, müssen Städte Lagerflächen integrieren. Das erfordert Kreativität und Imagearbeit, wie beim „Big5 Dialogforum Logistik-Immobilien“ am Mittwoch in Berlin klar wurde.

Was früher der Promarkt im Ku’damm-Karree war, nutzt heute Amazon als Lager. Der Ladendienst ist dem Paketdienst gewichen, das Selbst-Abholen dem Gebracht-Bekommen. Warum der Internetgigant im Herzen Berlins sein Minidepot eröffnete? Nur durch lokale Nähe kann er seine Premiumkunden in ein bis zwei Stunden beliefern. Zugleich bestimmte Platzmangel seine Standortwahl: „Jahrelang wurde Gewerbe aus den Innenstädten verdrängt, heute gibt es so gut wie keine Lagerflächen mehr“, beschreibt Thomas Steinmüller, Vorsitzender für den Bereich Logistikimmobilien im Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA), den Status quo der Branche zum Auftakt des Dialogforums. „Deshalb wich Amazon auf einen nicht einmal 3000 Quadratmeter großen Laden aus – was untypisch klein für ein Depot ist.“

In der Schweiz soll ein unterirdisches Tunnelsystem den Verkehr entlasten

Amazons spektakuläre Anmietung ist die Vorhut des Trends, Lagernetzwerke in die Innenstadt hinein zu verfeinern. Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Die Paketmassen wachsen – und mit ihnen der Anspruch, Zustellungen immer schneller zu Wunschzeiten an Wunschorten zu erhalten. Die Kehrseite des bequemen Onlineeinkaufs sind Lieferwagen, Zweite-Reihe-Parker und Staus. Mit ihnen wird die Fortbewegung zum täglichen Ärgernis, und Lärm- wie Abgaspegel steigen. Beides erzeugt politisch Handlungsdruck.

„Immer mehr Kommunen planen, Dieselfahrzeuge zu verbieten. Um diese Umstellung zu bewältigen, muss langfristig eine kleinteiligere Infrastruktur aufgebaut werden. Wo die fehlt, können Lieferversprechen nicht mehr eingehalten werden“, prognostiziert Frank Weber, Leiter Industrie und Logistik Deutschland beim Immobilienberater JLL.

Wobei „Infrastrukturaufbau“ ein weiter Begriff ist, wie Weber ausführt: In Hamburg experimentiert UPS mit mobilen Wechselbrücken: Die Container werden täglich voll in die Stadt gekarrt und die Waren mit eBikes ausgetragen. Paris verlagert Teile des Pakettransports auf Flüsse und Züge. In der Schweiz soll ein unterirdisches Tunnelsystem den Verkehr entlasten. Und eine andere Möglichkeit ist „Multiuse“: Unterschiedliche Nutzer bespielen zeitversetzt die gleichen Flächen. Denkbar ist zum Beispiel es, Parkhäuser oder Büros nach Feierabend zum Um- und Verladen zu nutzen.

Stadtlogistik ist die Kunst, vorhandene Strukturen kreativ zu nutzen – aber auch, Immobilien eines neuen Typus zu schaffen. Wie stadttaugliche Lagerhäuser aussehen können, stellten eingesessene Logistikentwickler wie Four Parx oder Segro vor: Schon bald sehen wir Depots in den Himmel wachsen. Höher zu bauen gleicht den Nachteil aus, dass urbane Grundstücke rar und teuer sind.

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