Mietrecht : Ohne Not zu wenig verlangt

Die Kappungsgrenzenverordnung in Berlin ist trotz steigender Mieten juristisch umstritten.

Michael Schultz,Jörg Grützmacher

Durch die Berliner Kappungsgrenzenverordnung ist den Vermietern in Berlin erschwert worden, Mieterhöhungen insbesondere bei bisher weit unter dem Durchschnitt liegenden Mieten geltend zu machen. Mit der Kappungsgrenze gibt es neben der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich in der Regel aus dem aktuellen Mietspiegel ergibt, eine weitere Obergrenze für Mieterhöhungen. Sie ist bundesweit bereits 1983 eingeführt worden. Bis dahin konnten Vermieter bei bestehenden Mietverhältnissen die Mieten bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dies führte dazu, dass Mieten, die lange nicht erhöht worden waren, stark angehoben werden konnten.

Um einen raschen Anstieg der Mieten, die erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden, wurde 1983 eine Kappungsgrenze gesetzlich geregelt: Innerhalb von drei Jahren durfte die Miete maximal um 30 Prozent erhöht werden und auch nur dann, wenn das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete dies zuließ. Die Kappungsgrenze war ab 1993 zunächst zeitlich begrenzt und dann unbefristet auf 20 Prozent herabgesetzt worden. Das Bundesverfassungsgericht hatte diese Kappungsgrenzen noch als verhältnismäßig angesehen, da die verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsgarantie des Grundgesetzes dem Vermieter nicht die höchstmögliche Rendite garantiert.

Der Mieter war und ist zusätzlich dadurch geschützt, dass der Vermieter zwischen zwei Mieterhöhungen – ausgenommen modernisierungsbedingte Mieterhöhungen und Erhöhungen der Betriebskostenpauschale – eine Wartezeit von mindestens 15 Monaten einzuhalten hat.

Erst kurz vor Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens ist eine Regelung in das am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz aufgenommen worden (Paragraf 558, Abs. 3, S. 2 und 3 BGB), wonach die Landesregierungen ermächtigt werden, für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren Gebiete zu bestimmen, in denen die Kappungsgrenze 15 Prozent beträgt, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist.

Schon diese Formulierung der Ermächtigungsgrundlage zeigt, dass die zuständigen Landesregierungen, in Berlin also der Senat, nicht nur – in der Regel durch empirische Untersuchungen – prüfen müssen, ob eine solche besondere Gefährdung besteht. Der Senat hätte zusätzlich untersuchen müssen, ob eine solche besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung der Bevölkerung die ganze Stadt oder nur bestimmte Innenstadtbereiche betrifft. Stattdessen hat der Berliner Senat kurzerhand ganz Berlin zu einem Gebiet erklärt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Der Umstand, dass der Berliner Senat bereits am 7. Mai dieses Jahres, also nur sechs Tage nach Inkrafttreten der bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage, die Berliner Kappungsgrenzenverordnung erlassen hat, zeigt, dass der Senat eine etwaige Mangellage nicht empirisch untersucht hat, obwohl allgemein bekannt ist, dass in den meisten Außenbezirken keine Wohnungsnot herrscht.

Wenn die Berliner Kappungsgrenzenverordnung zulässig ist, gilt sie für alle Mieterhöhungsverlangen, die dem Mieter nach dem 19. Mai 2013 zugestellt worden sind. Es ist aber zu vermuten, dass sie gerichtlich kontrolliert werden wird. Grundsätzlich besteht auch bei Rechtsverordnungen die Möglichkeit, dass das zuständige Oberverwaltungsgericht die Rechtmäßigkeit einer Verordnung überprüft. Dies muss aber ausdrücklich gesetzlich geregelt sein. Da in Berlin – im Gegensatz zum Land Brandenburg – eine solche Regelung fehlt, bleibt die Möglichkeit einer einfachen Feststellungsklage vor dem Verwaltungsgericht. Wahrscheinlich werden sich vor dem Verwaltungsgericht die Zivilgerichte mit der Zulässigkeit der Berliner Kappungsgrenzenverordnung beschäftigen müssen.

Dies setzt allerdings voraus, dass ein Vermieter die neue Kappungsgrenze nicht beachtet, sondern die Miete bis zu 20 Prozent, also bis zur Höhe der bisherigen Kappungsgrenze, erhöht. Wenn die Wohnung in einem Bezirk gelegen ist, in dem ausreichend Wohnungen vorhanden sind, wenn die bisherige Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, und wenn der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmt, hat er gute Chancen, dass das zuständige Amtsgericht im Rahmen des Miethöheprozesses inzident die Unzulässigkeit der Kappungsgrenzenverordnung feststellt und seinem Mieterhöhungsverlangen stattgibt. Solange dies nicht geschehen ist, ist allerdings jeder Mieter gut beraten, einem Mieterhöhungsverlangen, in dem die neue Kappungsgrenze nicht beachtet ist, nicht zuzustimmen.

Die Vermieter, die schon in der Vergangenheit regelmäßig die Miete an das gestiegene Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst haben, werden mit der neuen Verordnung wenig Probleme haben, da die ortsübliche Vergleichsmiete in den vergangenen Jahren niemals mehr als 15 Prozent in drei Jahren gestiegen ist. Größere Probleme werden sich dann ergeben, wenn die künftige Regierung eine Kappungsgrenze bei Neuvermietungen respektive bei Wiedervermietungen eingeführt wird.

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