Neue Umwandlungsverbotsverordnung : "Gentrifizierung ist gut - das bedeutet Stadtentwicklung"

Immobilienunternehmen kritisieren geplante Umwandlungsverbotsverordnung in Berlin.

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Der Prenzlauer Berg ist eine begehrte Wohngegend und zieht seit Jahren solvente Mieter an.
Der Prenzlauer Berg ist eine begehrte Wohngegend und zieht seit Jahren solvente Mieter an.Foto: Bernd Friedel

Das in bestimmten Milieuschutzgebieten vom Land Berlin geplante Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen stößt in Teilen der Immobilienwirtschaft auf heftigen Widerstand. Berlins Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD) kündigte für den März die Vorlage einer entsprechenden Verordnung an. Eine Umwandlung soll künftig nur noch unter bestimmten Bedingungen möglich sein.

Der Hintergrund des Vorstoßes: Die Zahl der Mietwohnungen, die in Eigentum umgewandelt wurden, hat sich im vergangenen Jahr fast verdoppelt. Nach Geisel Angaben sind 2011 rund 4700 Wohnungen umgewandelt worden, 2014 seien es schon 9200 gewesen, sagte er am Donnerstag.

"Wir sind gegen die geplante Umwandlungsverbotsverordnung in Berlin. Vom zweiten Waschbecken, einem Hänge-WC über die hochwertige Küche oder den Anbau eines Balkons können Bezirke schon heute in den sogenannten Milieuschutzgebieten so ziemlich alles verbieten, was den Wohnwert erhöht. Jetzt soll es auch noch der Fantasie der Bezirke überlassen bleiben, ob die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erlaubt wird oder nicht. Ein so tief greifender Eingriff in das Eigentum geht zu weit", sagte Niclas Karoff, Sprecher des Regionalvorstands Ost beim Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) auf Anfrage.

Das Verbot wird den Wohnungsmarkt kaum entlasten

Der Immobilienverband IVD Berlin-Brandenburg, eine standesrechtliche Vertretung für Immobiliendienstleister, Makler, Verwalter und Sachverständige, sprach sich ebenfalls gegen das auf einer Klausurtagung des Berliner Senats beschlossene Umwandlungsverbot aus. Das Verbot trage in keiner Weise zur Entlastung des Berliner Wohnungsmarktes bei, sagte Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg. Mit dem Verbot werde Mietern zudem die Möglichkeit genommen, eines Tages als Eigentümer ihrer angestammten Wohnung in den Ruhestand zu gehen.

"Letztlich werden Mieter effektiv daran gehindert, kapitalgedeckte Altersvorsorge zu betreiben", sagte Wohltorf. In Berlin und Brandenburg führt der Regional- und Hauptstadtverband des IVD rund 550 Immobilienexperten im Mitgliederbestand. In Berlin müssen Hausbesitzer, die ihre Mietwohnungen umwandeln oder verkaufen wollen, momentan keine generelle Genehmigung einholen. Geisel sagte im Berliner Abgeordnetenhaus, dass die Neuregelung in den sogenannten Erhaltungsgebieten gelten werde.

Derer gibt es bislang 21 in Berlin, um der dort ansässigen Wohnbevölkerung einen Schutz vor Verdrängung zu bieten. Damit werde das Verbot dann rund 160 000 Wohnungen betreffen, so Geisel weiter, in denen 300 000 Menschen lebten. Zu den Erhaltungsgebieten zählen beispielsweise die Bezirke Pankow, Mitte oder Charlottenburg-Wilmersdorf. Weitere Bezirke können Anträge auf Erhaltungsgebiete stellen. Und dies sei auch wahrscheinlich, sagte Petra Rohland, Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, am Donnerstag dem rbb.

Immobilienunternehmen warnen vor Eingriff ins Eigentumsrecht

Die Mitglieder des Abgeordnetenhauses sehen sich vor diesem Hintergrund mit einem Offenen Brief der Accentro Real Estate AG, der SkjervenGroup, der "drlübkekelber German Real Estate", Michael Schick Immobilien, der Plattform realbest.de und des Berlin-Brandenburger Landesverbandes des IVD konfrontiert.

Darin weisen die Unterzeichner darauf hin, dass das geltende Mietrecht einer Verdrängung von Mietern in Milieuschutzgebieten ohnehin sehr enge Grenzen setze: "Genannt seien hier die 10-jährige Kündigungssperrfrist und das Mietervorkaufsrecht, Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen, künftig die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen und die erforderliche Zustimmung der zuständigen Behörden bei Sanierungen."

Verdrängung sei nicht eine Folge von Umwandlung, sondern reflektiere die gestiegene Wertschätzung einer Wohngegend bei solventen Mietern. Daran, dass sich Vermieter die solventesten Mieter aussuchen, werde das Umwandlungsverbot nichts ändern. Und das gelte auch für die Mietpreisbremse, meinen die Gegner der Neuregelung.

Einar Skjerven, Geschäftsführender Gesellschafter der Skjerven Group GmbH, bezeichnete die geplante Verordnung als "konzeptionell und ideologisch falsch". Sie sei ein Eingriff ins Eigentumsrecht. Wenn Mieter die Möglichkeit bekämen, ihre eigene Wohnung zu kaufen - "und damit ihre Heimat" - dann sei das doch gut und richtig.

Eigene Wohnung ist die beste Geldanlage

Im Übrigen, so Skjerven weiter: "Gentrifizierung ist gut - das bedeutet Stadtentwicklung." Komme das Umwandlungsverbot, werde der Mieter in den betroffenen Gebieten ohne Not vor sich selbst geschützt. Dabei sei die eigene Wohnung angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase die beste Geldanlage, die sich denken lasse.

Überdies, so Skjerven, der sein Geld mit Immobilientransaktionen auf internationaler Ebene verdient: "Es ist ein Paradoxon - der einzige Schutz vor Mietsteigerungen ist doch die eigene Wohnung." Sein Unternehmen werde sich möglicherweise vom Berliner Markt zurückziehen.

Jacopo Mingazzini, Vorstand der Accentro AG, sagte auf Anfrage: "Prenzlauer Berg wäre heute kein so attraktiver Bezirk, wenn dort vor zwanzig Jahren Milieuschutz ausgerufen worden wäre." In diesen Gebieten seien weniger Investitionen zu erwarten. "Ob das Umwandlungsverbot kommt oder nicht - es ändert nichts an Gentrifizierungsprozessen", sagte Mingazzini. Die Preisspirale werde sich durch das Vorhaben der Landesregierung noch schneller drehen: "Das Angebot an kaufbarem Wohnraum wird verknappt - das wird Folgen für das Preisniveau haben", sagt Mingazzini: "Die Eigentumsschwellen steigen."

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