Immobilien : Wie viel Platz braucht der Mensch?

Die demografische Entwicklung lässt die Branche noch rätseln, in welche Art von Wohnungsbau investiert werden sollte.

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Kaum altersgerecht. Nur etwa ein Prozent der knapp 40 Millionen Wohnungen in Deutschland sind altersgerecht. Wegen des demographischen Wandels wird der Bedarf aber bis auf drei Millionen Wohnungen im Jahr 2020 anwachsen. Foto: dpa
Kaum altersgerecht. Nur etwa ein Prozent der knapp 40 Millionen Wohnungen in Deutschland sind altersgerecht. Wegen des...Foto: dpa-tmn

Eigentlich ist es paradox. Auf der einen Seite steigen in den meisten deutschen Großstädten und ganz besonders in Berlin die Wohnungspreise und -mieten so stark wie seit Jahren nicht mehr. Auf der anderen Seite sinkt die Einwohnerzahl – nach den jüngsten Berechnungen des Statistischen Bundesamts werden im Jahr 2060 nur noch 65 bis 70 Millionen Menschen in Deutschland leben, bis zu 17 Millionen weniger als heute.

Woher soll also künftig die Nachfrage nach den Wohnungen kommen, die derzeit für so viel Geld den Eigentümer wechseln? Und sollte ein langfristig orientierter Anleger mit Blick auf die demografische Entwicklung nicht besser die Finger von Wohnungen lassen und sein Geld in Aktien oder Anleihen stecken? Nein, antwortet Bernd Raffelhüschen, Professor am Institut für Finanzwissenschaft der Universität Freiburg und Direktor des Forschungszentrums Generationenverträge. Trotz insgesamt schrumpfender Bevölkerung sei nicht mit einem massiven Wertverlust von Wohnungen und Häusern zu rechnen, sagte er vor wenigen Tagen in Stuttgart auf dem Deutschen Immobilientag des Immobilienverbandes Deutschland IVD.

Zwei Argumente führt Raffelhüschen an: Zum einen verlaufe der Bevölkerungsrückgang zunächst noch moderat und beschleunige sich erst ab dem Jahr 2045. Zum andern werde die zahlenmäßig schrumpfende Nachfrage nach Wohnraum dadurch mehr als kompensiert, dass ältere Menschen mehr Wohnfläche beanspruchten als jüngere. Junge Alleinstehende, so hat Raffelhüschen errechnet, geben sich nämlich mit 45 Quadratmeter Wohnfläche zufrieden, während Menschen im Alter von über 65 Jahren im Durchschnitt 75 Quadratmeter beanspruchen. Den Grund dafür sieht er im „Remanenzeffekt“. Auf Deutsch: Auch wenn die Kinder ausgezogen sind und der Partner oder die Partnerin verstorben ist, bleiben viele ältere Menschen im Einfamilienhaus oder der eigentlich zu groß gewordenen Wohnung.

Diese These ist allerdings nicht unumstritten. „Studien gehen davon aus, dass im Jahr 2050 der Wohnflächenkonsum pro Bewohner aus wirtschaftlichen und strukturellen Gründen um mindestens zehn Prozent unter dem jetzigen liegen wird“, sagt Carsten Brinkmann, Aufsichtsratsvorsitzender der auf Senioren- und Gesundheitsimmobilien spezialisierten Terranus-Gruppe. Viele Menschen, so die Überlegung, werden sich eine große Wohnung gar nicht mehr leisten können.

Besonders stark wirkt sich die Alterung der Bevölkerung auf selbst genutztes Wohneigentum aus. Den Grund dafür nennt Franz Eilers, Leiter Immobilienmarktforschung bei der Researchabteilung des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp): In der immer größer werdenden Altersgruppe der 60- bis 69-Jährigen verkaufen nach seinen Worten viele Menschen ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung. Gleichzeitig geht der Anteil der jungen Haushalte zurück, die traditionell einen hohen Anteil an der Eigentumsbildung haben. Die Folge, so Eilers: Die Nachfrage sinkt.

Dass ein enger Zusammenhang zwischen demografischer Entwicklung und Wohnungspreisen besteht, legt auch der „Immobilienmarktbericht Deutschland“ nahe. Dieses dicke Werk, das der Arbeitskreis der Gutachterausschüsse und Oberen Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland soeben vorgelegt hat, analysiert die tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträge von Eigentumswohnungen und Häusern aus dem Jahr 2010. „Die wirtschaftlichen und demografischen Entwicklungen in den Teilräumen“, stellen die Autoren fest, „haben einen wesentlichen Einfluss auf das Niveau und die Entwicklung der Mieten und Preise.“

In stark schrumpfenden Regionen, so fanden die Gutachter heraus, reduzierte sich im Jahr 2010 der mittlere Preis für Wohnungen im Wiederverkauf um 1,3 Prozent auf 740 Euro pro Quadratmeter. Auf der anderen Seite stieg der Durchschnittspreis in stark wachsenden Gebieten um fast vier Prozent auf 1620 Euro pro Quadratmeter. Während im München ein Käufer im Durchschnitt 3800 Euro pro Quadratmeter für eine Eigentumswohnung bezahlen musste, waren es im thüringischen Landkreis Schmalkalden-Meiningen lediglich 850 Euro pro Quadratmeter.

Sogar der sonst so optimistische Bernd Raffelhüschen vom Forschungszentrum Generationenverträge befürchtet, dass sich der Wert von Wohneigentum in den vom Bevölkerungsrückgang besonders stark betroffenen neuen Bundesländern langfristig deutlich reduzieren wird. Nach seinen Berechnungen könnte die bewohnte Fläche in Ostdeutschland bis zum Jahr 2060 nämlich auf zwei Drittel des heutigen Niveaus sinken.

Dennoch kann sich auch in Ostdeutschland der Kauf einer Wohnimmobilie lohnen – und zwar nicht nur in Städten wie Potsdam, Dresden, Leipzig und Erfurt, die gegen den Trend Einwohner gewinnen. Grundsätzlich, argumentiert Marcus Cieleback, Leiter der Research-Abteilung des börsennotierten Immobilienunternehmens Patrizia, hänge die Wertentwicklung nämlich nicht nur von der Haushaltszahl, sondern auch von der qualitativen Nachfrage ab. „Viele Haushalte“, erläutert Cieleback, „wollen andere Wohnungen als die, die vorhanden sind.“ Dies biete selbst in Regionen mit sinkender Einwohnerzahl Chancen für Vermieter, die beispielsweise gut ausgestattete Wohnungen für Familien anböten – oder eben Wohnungen für Senioren. „Was fehlt, ist geeigneter und bezahlbarer Wohnraum für ältere Menschen“, bestätigt Carsten Brinkmann von der Terranus-Gruppe.

Im Herbst wollen Immobilienscout24 und das Berlin-Institut für Bevölkerung und Entwicklung die Ergebnisse einer Studie zum Thema „Demografischer Wandel und die Entwicklung von Immobilienpreisen“ vorlegen. Vielleicht schafft das mehr Erkenntnisse als jetzt vorhanden sind.

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