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© Britta Pedersen/zb/dpa

Tagesspiegel Plus

6,29 Euro sind der „Goldstandard“: Städtische Wohnungsgesellschaften bieten günstige Mieten – bauen aber zu wenig

Bei den Landesfirmen zahlen Berliner deutlich weniger als bei der Konkurrenz, geht aus dem „Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2020“ hervor. Neubauziele haben die Gesellschaften aber verfehlt.

Wer eine Wohnung von den sechs städtischen Unternehmen im vergangenen Jahr gemietet hat, zahlt 3,14 Euro je Quadratmeter weniger als ein Neumieter, der sich anderswo am Markt versorgen musste. Sieben Euro beträgt die Miete bei den Städtischen im Durchschnitt je Quadratmeter bei Wiedervermietung. Und auch für die langjährigen Mieter sind die sechs Wohnungsgesellschaften des Landes wohl der „Goldstandard“: Denn seit eineinhalb Jahren bekam niemand mehr eine Mieterhöhung – und die Durchschnittsmiete liegt bei 6,29 Euro.

Dies geht aus dem „Bericht zur Kooperationsvereinbarung 2020“ hervor, den die Wohnraumversorgung Berlin gemeinsam mit dem Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke) in dieser Woche vorstellt und der dem Tagesspiegel vorliegt. Demnach haben die Landesfirmen durch den Zukauf und den Neubau ihren Bestand um mehr als drei Prozent gegenüber 2019 vergrößert – auf 332.917 Wohnungen. Sie haben 5669 Wohnungen gebaut und 4787 Wohnungen gekauft. An den Vorzugskonditionen für Mieter landeseigener Wohnungen will der Senat unbedingt festhalten. Wohnen-Senator Scheel hat jüngst die landeseigenen Unternehmen erneut zu einem weitreichenden Verzicht auf die gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen verpflichtet.

Berlins Bausenator Sebastian Scheel (Linke)
Berlins Bausenator Sebastian Scheel (Linke)

© Wolfgang Kumm/picture-alliance/dpa

Die Aufsichtsräte der Städtischen sollen die Geschäftsführer dazu anhalten, frühestens ab Januar 2022 überhaupt erst Mieterhöhungen anzukündigen. Dies gilt auch für neu gebaute Objekte und Sozialwohnungen. Zudem bleiben die Mieterhöhungen gedeckelt: Bei den bisher vom Mietendeckel erfassten Objekten darf die „Mietanhebung nicht mehr als 2,5 Prozent jährlich betragen“. Noch geringer ist der Spielraum für Mietererhöhungen im Wohnungsbestand: ein Prozent jährlich. Erst ab dem Jahr 2025, also zum Zeitpunkt, an dem auch der nichtige Mietendeckel ausgelaufen wäre, sollen die Mieten analog zur Inflationsrate steigen.

Besonders günstige Konditionen gibt es auch für frei werdende Wohnungen, die neu vermietet werden. Diese müssen für zehn Prozent weniger vermietet werden, als sonst in Berlin ortsüblich ist. Ortsüblich sind laut Mietspiegel durchschnittlich 6,79 Euro je Quadratmeter. Als Untergrenze bei der Wiedervermietung der Städtischen gilt die zuvor bezahlte Miete, die sogenannte Vormiete. Nur wenn eine Firma beweisen kann, dass dadurch die Immobilie unwirtschaftlich ist, seien Ausnahmeregelungen möglich.

Von 30.000 Wohnungen werden nur 21.200 fertig gebaut

Ihre Ziele im Neubau haben die Landesfirmen verfehlt: Statt der von der rot-rot-grünen Koalition versprochenen 30.000 kommunalen Wohnungen sollen in dieser Legislaturperiode nur 21.200 fertig werden - 15.985 Objekte waren es bis Ende vergangenen Jahres. Dafür verstärkten die Landesfirmen ihre Anstrengungen im vergangenen Jahr: Sie feierten den Baubeginn für 6076 Wohnungen, deutlich mehr als im Vorjahr (4326).

Nur etwa jede zehnte neu gebaute Wohnung ist 90 Quadratmeter groß oder größer. Die meisten neuen städtischen Wohnungen haben eine Größe zwischen 40 und 60 Quadratmetern (41 Prozent) sowie zwischen 60 und 90 Quadratmetern (38,4 Prozent). Wer als Erster einziehen will in die neuen Häuser, zahlt zwischen zwischen 9,91 Euro (Gesobau) und 10,63 Euro (Howoge) Miete je Quadratmeter nettokalt.

Günstiger geht es auch, sofern man eine städtische Wohnung aus dem Bestand bekommt (sieben Euro je Quadratmeter), weil jemand auszieht. Allerdings ist seit dem Jahr 2013 die Zahl der wiedervermieteten Wohnungen um 32 Prozent gesunken: 14.368 waren es im Jahr 2020. Zusammen mit den neu gebauten Objekten unterschrieben die Städtischen 20.089 neue Mietverträge.

Am ehesten noch werden Wohnungen in Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und in Pankow frei. Und 11.384 wiedervermietete Wohnungen gingen an Haushalte mit geringen Einkünften, die deshalb einen Wohnberechtigungsschein nachweisen können.

Angesichts der günstigen Mieten haben nur 107 Mieter der Landeseigenen einen Antrag auf Mietsenkung oder Mietkappung gestellt. Das ist möglich, wenn eine Person 16.800 Euro pro Jahr verdient und die Miete mehr als 30 Prozent des anrechenbaren Einkommens verbrauchen würde. Einen großen Teil dieser Anträge, genau 87, genehmigten die Gesellschaften.

Im Neubau planen die sechs städtischen Wohnungsunternehmen 503 Projekte mit zusammen 63.241 Wohnungen. In dieser Zahl enthalten sind die seit 2017 fertiggestellten Wohnungen sowie die derzeit im Bau befindlichen Objekte. Neubauten entstehen vor allem in Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf sowie in Treptow-Köpenick. Am wenigsten bauen die Städtischen in den West-Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf. Dort ist auch der Wohnungsbestand der Städtischen am kleinsten. 43 Prozent der im vergangenen Jahr fertiggestellten Wohnungen waren Sozialobjekte.

Viele gekaufte Altbauten sind mit Asbest belastet

Auf Einkaufstour waren die Firmen auch im vergangenen Jahr: Sie erwarben 4787 Wohnungen, die meisten davon übernahmen die Degewo (1756 Wohnungen) sowie die Gewobag (1649). Eingekauft haben sich die Firmen mit diesen Immobilien aber auch Probleme: Viele ihrer Altbauten sind mit dem giftigen Baustoff Asbest belastet. Es gibt 47.000 Wohnungen mit Asbestverdacht. „Insbesondere die Degewo und die Gewobag haben 2020 zahlreiche asbestbelastete Wohnungen beziehungsweise Objekte mit Asbestverdacht angekauft“, heißt es in dem Bericht. Pro Jahr werden rund 4300 Wohnungen Asbest-saniert.

In der Summe haben die sechs Firmen dennoch weniger saniert im vergangenen Jahr. „Wegen des Mietendeckels“, heißt es, sei es nur in 1384 Fällen zu Mieterhöhungen wegen Modernisierungen gekommen, das waren 60 Prozent weniger als im Vorjahr.

Auch Mahnendes enthält der Bericht. Damit die Städtischen auf Expansionskurs bleiben können, müssten „zusätzlich weitere bebaubare Grundstücke er erworben werden“. Mit der gemeinsamen Kooperationsvereinbarung habe sich „das Land Berlin als Gesellschafter verpflichtet, seine Wohnungsunternehmen durch die Einbringung von Grund“ zu unterstützen, heißt es. Nur: Der Verwalter für den landeseigenen Grundbesitz, die Landesfirma BIM, hatte bereits vor wenigen Wochen mitgeteilt, dass das verfügbare Bauland zur Neige gehe. Woher die dringend benötigten Flächen herkommen sollen, ist daher ungewiss.

Anmerkung der Redaktion: In einer früheren Ausgabe dieses Beitrags war die Zahl der fertig gestellten Wohnungen bis Ende vergangenen Jahres (15.985) als Gesamtzahl der in dieser Legislatur mutmaßlich fertig werdenden Wohnungen genannt. Dies ist falsch, da in diesem Jahr weitere Wohnungen bis zum September hinzu kommen. Wir bitten um Nachsicht für den Fehler.

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