Berlin: Filialisten breiten sich aus

Die Innenstädte verlieren ihr unverwechselbares Gesicht, weil immer mehr Filialisten wie Schlecker, Tchibo, McDonald’s, Fielmann oder New Yorker alteingesessene Fachhändler verdrängen. Diesen subjektiven Eindruck vieler Passanten bestätigt eine Studie des Essener Immobilienunternehmens Brockhoff & Partner, das in seiner gerade veröffentlichten jährlichen Analyse von 528 Fußgängerzonen in 308 deutschen Städten erstmals die Verbreitung von Handelsketten untersucht hat. Ein Trend: je größer die Stadt und je höher die Mietpreise, umso höher der Grad der Filialisierung. Das gilt auch für Berlin, wobei es zwischen den Top-Lagen teilweise deutliche Unterschiede gibt. So muss man in der Schloßstraße in Steglitz (Filialisierungsgrad 78,8 Prozent) und in Charlottenburg rund um Tauentzienstraße und Kurfürstendamm (78 Prozent) lange suchen, um noch ein traditionelles Familiengeschäft zu finden. Doch Berlin bietet auch Einkaufsstraßen mit individuellen Angeboten. So haben sich Ladenketten zum Beispiel in der Oranienburger Straße (28,6 Prozent) und in der Neuen Schönhauser Straße (36,1 Prozent) bislang nicht durchsetzen können.

Die Brockhoff & Partner Immobilien GmbH, rechnet für die Zukunft damit, dass lokale Geschäfte in 1A-Lagen immer stärker durch kapitalstarke nationale und internationale Handelsketten verdrängt werden. Zu den expansiven Branchen gehörten Mode, Schuhe, Bücher, Discountbäckereien, Telekommunikation und Spezialbanken.

In der Branchenzusammensetzung gibt es in den Berliner Fußgängerzonen ähnliche Ergebnisse. An erster Stelle liegen meist Läden für Textilien und Lederwaren, gefolgt von der Gastronomie. Ganz am Ende der Skala befinden sich die Buchhandlungen – in fünf der 17 untersuchten Berliner Haupteinkaufsstraßen findet man keine einzige. Zu den Besonderheiten in Spandau gehört, dass dort in der Breiten Straße und der Carl-Schurz-Straße Mobilfunk- und Computerläden dominieren. In der Breiten Straße und am Kurfürstendamm liegt der Anteil der Geschäfte in der Kategorie Haus/Geschenk, wozu in der Studie auch Sonderpostenmärkte gezählt werden, bei 12,5 beziehungsweise 12,9 Prozent – ein deutlich über dem deutschen Durchschnitt liegender Wert.

Bei den Mieten hat das Essener Unternehmen erstmals seit vielen Jahren wieder einen leichten Anstieg verzeichnet. Dabei wachse gerade bei Filialisten die Nachfrage nach großen Verkaufsflächen in besten Lagen, damit sie ihr Warensortiment ausweiten können. Sie müssten stufenfrei und gut einsehbar sein. Lagerfläche in Geschäftshäusern werde dagegen zunehmend uninteressant, da die Handelsunternehmen ihre Ware aus Kostengründen lieber häufiger anliefern lassen.

Das führe dazu, dass viele Obergeschosse in Ladenlokalen heute einfach leerstehen. Teilweise seien die Obergeschosse gar nicht mehr zugänglich, da die Treppen blockiert sind: Ein Geschäft für Modeschmuck oder ein Telefonladen im ehemaligen Treppenhaus bringen häufig mehr Miete als die wesentlich größeren Flächen im ersten Stock des Hauses.

Der Mietpreis pro Quadratmeter bei kleinen Läden (60 bis 120 Quadratmeter) liegt in den 1A-Lagen von Wedding zwischen 21 und 38 Euro. Bei größeren Flächen (120 bis 260 Quadratmeter) zwischen 15 und 21 Euro. Ähnlich sieht es in Neukölln aus, dort liegt der Quadratmeterpreis bei kleineren Läden bei 25 bis 40 Euro, in größeren Geschäften bei 15 bis 30 Euro. Zur mittleren Kategorie gehören Spandau und Zehlendorf, wo kleine Geschäfte schon bis zu 70 Euro pro Quadratmeter zahlen müssen. Charlottenburg, Mitte und Steglitz sind da für die Geschäftsleute deutlich teurere Pflaster, bis zu 100 Euro müssen kleine Geschäfte aufbringen, große Läden zahlen um die 70 Euro pro Quadratmeter. Höchstpreise zahlen City-Mieter: Kleine Läden zwischen 120 und 170 Euro, große Mieter 70 bis 130. Sinkende Ladenmieten gibt es dort, wo Einkaufscenter geplant seien, haben Brockhoff & Partner festgestellt. Einige Fußgängerzonen haben sich selbst Jahre nach der Eröffnung eines Einkaufcenters in unmittelbarer Nähe nicht mehr erholt – hohe Leerstände sind die Folge.

Joachim Göres