Konzentration auf Europas Immobilienmarkt: Die aufsteigende Wohnungsmacht Vonovia

Die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia ist nicht nur für Deutschland einzigartig. Das zeigt der Vergleich mit den Wohnungsmärkten und Akteuren in anderen europäischen Hauptstädten. Sowohl Berlin als auch Deutschland liegen an der Spitze beim Anteil der Menschen, die zur Miete wohnen.

Vonovia war eines der Unternehmen, das besonders große Bestände nach 1990 einkaufte. Allein 2004 trennte sich Berlin von 64.000 Wohnungen der GSW Immobilien AG, die heute im Besitz der Deutsche Wohnen sind. Dadurch wurde Deutschland zu einem Vorreitermarkt für Mietwohnungen.

Ab 2009 kam die globale Finanzkrise hinzu, die den deutschen Sonderweg noch wertvoller machte als zuvor. Denn wie Immobilienanalyst Tom Leahy von Real Capital Analytics erklärt: Die Niedrigzinsen machen die Investitionen in Wohnungen immer attraktiver.

Die Mieteinnahmen erlauben verlässliche Rendite, Modernisierungen und Mieterhöhungen zusätzliche Gewinnsteigerungen. In unsicheren Pandemiezeiten sind auch die angekündigten jährlichen begrenzten Mieterhöhungen bis 2026 ein zuverlässiger Wertzuwachs. Und der war bereits in den vergangenen Jahren enorm.

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Von 2013 bis 2020 verneunfachte sich die Marktkapitalisierung von Vonovia von 3,8 auf 33,8 Milliarden Euro. Zusammen mit dem Gesamtbörsenwert von Deutsche Wohnen von um die 14 Milliarden Euro (Stand März 2021) wäre der neue Mega-Konzern an der Börse fast so viel wert wie Volkswagen.

Auf dem Weg zu einem der größten Wohnungskonzerne weltweit

Durch die Fusion kommt Vonovia SE nun auf circa 500.000 Wohnungen in Deutschland. Das sei nicht viel, gemessen an dem Gesambestand von 20 Millionen Mietwohnungen in Deutschland, hieß es seitens der Unternehmensvorstände. Tatsache ist: Es sind 2,5 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland.

Vergleichbar große private Wohnungskonzerne in anderen europäischen Hauptstädten gibt es nicht. In Zürich, wo noch mehr Menschen zur Miete wohnen, haben die größten Eigentümer nur einige Tausend Wohnungen. Auch in Dublin oder Prag gibt es so große Eigentümer nicht.

© picture alliance/dpa | Christoph Soeder

Vonovia hingegen hat in den vergangenen Jahren auch außerhalb Deutschlands expandiert. Mit knapp 40 000 Wohnungen in Schweden und 22 000 in Österreich ist Vonovia auch in Städten wie Stockholm zu einem bedeutenden Player geworden. Das passt zur Aussage, ein europäisches Wohnungsunternehmen sein zu wollen.

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Schon vor der Fusion lag Vonovia damit europaweit auf Platz eins bei den privaten Wohnungsvermietern, Platz zwei belegte die Deutsche Wohnen und erst auf Platz drei folgte der schwedische Wohnungskonzern Heimstaden mit zuletzt 114 000 Wohnungen. Selbst im Vergleich zu riesigen Mietmärkten wie den USA, wo es schon länger große Vermieter von Wohnungen gibt, wäre Vonovia ein Schwergewicht.

Barbara Steenbergen, EU-Beauftragte der Internationalen Mieterallianz, hält es für wahrscheinlich, dass es in den nächsten Jahren zu einer weiteren Konzentration und Finanzialisierung auf dem europäischen Wohnungsmarkt kommen wird, wenn nicht gegengesteuert wird. Und die Mieten? „Immer wo es zu Konzentrationen kommt, ist es natürlich schwieriger, Preise zu regulieren“, sagt Steenbergen. Eine steigende Marktmacht bedeute immer auch die Möglichkeit, mehr Einfluss auf die Preise zu nehmen.