Rot-Rot-Grün hofft auf Rechtssicherheit : So sieht der Mietendeckel aus

Ein Antrag von SPD, Linken und Grünen wurde in den Fachausschüssen am Mittwoch beschlossen. Mit einer wichtigen Änderung.

Hoffnung auf preiswertes Wohnen in Berlin.
Hoffnung auf preiswertes Wohnen in Berlin.Foto: dpa / Paul Zinken

Der Berliner Mietendeckel kommt. Das Gesetz „zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“, das von den Regierungsfraktionen SPD, Linke und Grüne in den letzten Wochen gründlich überarbeitet wurde, wird am 30. Januar im Abgeordnetenhaus beschlossen. Anfang Februar, nach Veröffentlichung im Amtsblatt, tritt es in Kraft.

Damit wird auch die Möglichkeit eröffnet, das umstrittene Landesgesetz von den Gerichten überprüfen zu lassen.

In der geänderten Begründung des Gesetzes betont Rot-Rot-Grün, dass der Mietendeckel auf der „öffentlich-rechtlichen Regulierung von Preisen auf dem Wohnungsmarkt“ beruht. Der Landesgesetzgeber gehe davon aus, „dass das Preisrecht des neuen Mietengesetzes selbstständig neben das Mietrecht des Bundes tritt und unabhängig von ihm besteht“.

Der Mietendeckel setze Preisobergrenzen „als Verbote“ fest und grenze sich ab vom Mietvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), heißt es in der korrigierten Begründung des Gesetzes. Während der Bundesgesetzgeber im Rahmen des sozialen Mietrechts das Ziel verfolge, einen fairen Ausgleich der Interessen zwischen Mietern und Vermietern zu schaffen, gehe es dem Landesgesetzgeber darum, „Gemeinwohlziele durchzusetzen“. Besonders den Schutz des Mietpreisstandes in einem angespannten Wohnungsmarkt und damit die Bewahrung von bezahlbarem Wohnraum und der Verhinderung von Verdrängung.

Die Koalition glaubt, dass das Gesetz jetzt relativ rechtssicher ist

Die Koalition hofft, dass sich auch die Verwaltungs- und Verfassungsgerichte der Auffassung anschließen, dass hohe Mietpreise landesgesetzlich verboten werden dürfen, wenn dies plausibel begründet ist. Versichert wird auch: „Das Verbotsgesetz ist befristet angelegt“. Nach dem Ende des Mietendeckels werde beispielsweise ein Wohnungs- und Mietenkataster eingerichtet, um auch in Zukunft eine ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) feststellen zu können.

Ausgenommen vom Mietendeckel sind öffentlich geförderte Wohnungen (einschließlich Wohnungen, die mit staatlichen Mitteln modernisiert oder saniert wurden), außerdem Neubauwohnungen, die ab 2014 erstmals bezugsfertig wurden. Neu aufgenommen in den Ausnahmekatalog wird „sonst dauerhaft unbewohnbarer und unbewohnter ehemaliger Wohnraum, der mit einem dem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellt wird“.

Die Kompetenzen der Behörden wurden beschnitten

Die Aufgaben der Bezirksämter und anderer Behörden, die für die Überwachung des Mietendeckels zuständig sind, werden im Vergleich zum Senatsentwurf beschnitten. Jetzt heißt es nur noch wolkig: Sie dürfen „von Amts wegen alle Maßnahmen treffen, die zur Durchsetzung dieses Gesetzes erforderlich sind“. Dazu gehört, den Mietern Auskunft über die gesetzlich zulässige Miethöhe ihrer Wohnung zu erteilen. Aber die Ämter dürfen den Vermietern nicht selbst untersagen, eine überhöhte Miete zu fordern. Die juristische Auseinandersetzung mit den Wohnungseigentümern müssen die Mieter selber führen.

Großen Wert legt die Koalition darauf, die sogenannte Stichtagsregelung rechtlich wasserdicht zu machen. Im Gesetz ist nun verankert, dass zwar die Miete vom 18. Juni 2019 maßgeblich ist und die Vermieter verpflichtet sind, den Mietern diese Stichtagsmiete unaufgefordert mitzuteilen, in jedem Fall vor Abschluss eines neuen Mietvertrags. Wenn aber eine Wohnung nach dem Stichtag erstmalig oder wieder vermietet wurde, ist die dann vereinbarte Miethöhe maßgeblich.

Wenn ein Vermieter bisher für eine Wohnung weniger als 5,02 Euro je Quadratmeter nimmt, darf er den Preis bei einer Neuvermietung um ein Euro erhöhen, höchstens aber auf 5,02 Euro. Voraussetzung ist, dass die Wohnung mindestens zwei von fünf Modernisierungsmerkmalen aufweist: Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitätsausstattung, hochwertiger Bodenbelag oder ein besonders niedriger Energieverbrauch.

Verschärfte Auskunftspflicht für Vermieter

An den vom Senat festgelegten Mietentabellen haben die Regierungsfraktionen nichts geändert. Aber die Pflicht der Vermieter, über die Eingruppierung ihrer Wohnungen Auskunft zu erteilen, wurde verschärft. Die Informationspflicht wurde auf neue Mieter (vor Vertragsabschluss) erweitert. Außerdem muss der Stadtentwicklungsverwaltung „auf deren Verlangen“ Auskunft erteilt werden.

Die Regelung für Modernisierungen wurde erweitert und präzisiert. Jetzt gilt für alle Bereiche des Mietendeckels (Mietenstopp, Verbot überhöhter Mieten und tabellarische Mietobergrenzen), dass nach Modernisierungsmaßnahmen die Miete um höchstens einen Euro je Quadratmeter erhöht werden darf. Überprüft wird dies von der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB).

Genauer gefasst wurde die Regelung für Härtefälle. Sie erlaubt Wohnungseigentümern eine Mieterhöhung oberhalb der gesetzlichen Grenzen, wenn ansonsten dauerhafte Verluste oder eine Substanzgefährdung der „maßgeblichen Wirtschaftseinheit“ drohen. Die Härteklausel greift nicht, wenn die wirtschaftlichen Bedrohungen „im Verantwortungsbereich der Vermieter“ liegen. Etwa bei überhöhten Wertsteigerungs- und Renditeerwartungen oder zu hohen Finanzierungskosten.

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