Wenn die Heizung ausfällt: Welche Rechte Mieter haben und was jetzt zu tun ist

Habe ich ein Recht auf eine warme Wohnung?

Ja. Nach Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) steht der Vermieter in der Pflicht, „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Das beinhaltet auch das Recht auf eine warme Wohnung. Auch dann, wenn dazu nichts explizit in Ihrem Mietvertrag festgehalten ist.

Wie warm muss es in meiner Wohnung sein?

Eindeutige Regelungen zu einer Mindesttemperatur gibt es nicht. Während der Heizperiode von Oktober bis Ende April sollten Haupträume tagsüber eine Temperatur von 20 bis 22 Grad Celsius haben, in der Nacht sollte die Temperatur nicht unter 18 Grad fallen.

Meine Heizung ist ausgefallen, was jetzt?

Wenn Sie merken, dass Ihre Heizung nicht richtig funktioniert, sollten Sie als erstes Beweise sichern, also die Temperatur in den Räumen Ihrer Wohnung messen und protokollieren. Dazu platzieren Sie das Thermometer idealerweise in der Raummitte, 1 bis 1,50 Meter über dem Boden. Sie können die Temperatur auch von Ihrem Nachbarn ablesen lassen, um einen Zeugen vorweisen zu können. Anschließend sollten Sie die Temperatur umgehend Ihrem Vermieter melden.

Wie sollte die Mängelanzeige beim Vermieter aussehen?

Bei Mängelanzeigen genügt die einfache Textform, etwa eine E-Mail. Darin schildern Sie die Situation und übermitteln Ihre protokollierten Temperaturen. Des Weiteren sollten Sie eine Minderung Ihrer Mietzahlung ankündigen sowie den Vermieter auffordern, die Wohnung sofort instand zu setzen, also die Beheizbarkeit wieder herzustellen.

Dafür setzen Sie Ihrem Vermieter eine Frist. In Berlin gibt es viele schlecht gedämmte Wohnungen, die Temperaturen im Innenraum können in wenigen Stunden auf unter 20 Grad sinken. Bewohnbarkeit sowie die eigene Gesundheit stehen auf dem Spiel., eine Frist von zwei bis drei Werktagen ist daher ausreichend.

In Ihrer Mängelanzeige können Sie Ihren Vermieter außerdem darauf hinweisen, nach Verstreichen der Frist selbst provisorische Maßnahmen zu ergreifen, etwa Radiatoren zu kaufen. Kündigen Sie an, diese dem Vermieter in Rechnung zu stellen.

Wann habe ich Anspruch auf eine Mietminderung?

Bereits bei Ausfall der Heizung liegt ein Mietmangel vor. Unabhängig davon, wie kalt es in Ihrer Wohnung ist, haben Sie sofort Anspruch auf Mietminderung, wenn Sie den Mangel bei Ihrem Vermieter gemeldet haben. Sollten Sie Ihre Miete gerade erst überwiesen haben, können Sie die Überzahlung im Folgemonat verrechnen.

Und um wie viel darf ich meine Mietzahlung mindern?

Konkrete Richtwerte sind schwierig. Denkbar ist eine Minderung zwischen 30 und 80 Prozent von der Brutto-Miete, allerdings nur für den Zeitraum, in der die Heizung ausfällt. Wenn sie beispielsweise drei Tage lang nicht funktioniert, berechnen Sie Ihre Mietkosten für drei Tage und ziehen davon die entsprechende Mietminderung ab.

Grundsätzlich gilt: Je geringer die Temperatur, desto stärker können Sie Ihre Miete mindern. In einem Fall aus 2013 hat das Amtsgericht Charlottenburg einer Klägerin recht gegeben, die Ihre Mietzahlung um 70 Prozent gemindert hatte. Die Temperaturen in ihrer Wohnung waren auf rund 16 Grad gefallen.

Vor überzogenen Minderungen ist allerdings zu warnen, eine Minderung von hundert Prozent sollte nur in Extremfällen in Betracht gezogen werden. Eine vorherige Rechtsberatung kann hier sinnvoll sein.

Darf ich selbst einen Handwerker rufen?

Davon ist abzuraten. Es besteht die Gefahr, dass Sie die Kosten nicht erstattet bekommen. Es kann passieren, dass der Handwerker den Schaden am Heizkörper nicht beheben kann, ohne in den Heizkeller zu gehen, zu dem Sie in der Regel keinen Zugang haben. Dann geht Ihre Heizung immer noch nicht und die Kosten tragen Sie. Besorgen Sie stattdessen, wie in Ihrer Mängelanzeige angekündigt, Radiatoren und stellen Sie diese Ihrem Vermieter in Rechnung.

Was, wenn das alles nichts bringt und mein Vermieter mich ignoriert?

Sie haben Ihrem Vermieter die Mängelanzeige mit Instandsetzungsaufforderung gesendet, Ihre Mietzahlung gemindert und selbst provisorische Maßnahmen in Form von Radiatoren ergriffen. Reichen diese nicht aus, um Ihre Wohnung auf mindestens 20 Grad zu heizen, sollten Sie weiterhin die Kommunikation mit Ihrem Vermieter suchen und ihn in Kenntnis setzen, dass die Temperatur weiterhin nicht vertragsgemäß ist. Ab diesem Punkt ist rechtliche Hilfe ratsam. Sie können eine Klage beim Amtsgericht einreichen und mit einem Anwalt abwägen, ob in Ihrem konkreten Fall ein Eilverfahren sinnvoll ist.

Habe ich Anspruch auf ein Hotelzimmer?

Wenn es in Ihrer Wohnung so weit herunterkühlt, dass sie nicht mehr bewohnbar ist, ohne dass es Ihre Gesundheit oder die Ihrer Kinder gefährdet, gibt es die Möglichkeit, eine Ersatzwohnung anzumieten. Auch das sollten Sie mit Ihrem Vermieter kommunizieren und ankündigen. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet, Ihnen eine Ersatzwohnung bereitzustellen. Haben Sie aber selbst eine gefunden oder ziehen in ein Hotelzimmer, können Sie von Ihrem Vermieter eine Vorschusszahlung verlangen.

Die laufende Miete Ihrer Wohnung müssen Sie nicht mehr zahlen – ein Restabschlag von etwa zehn Prozent ist aber ratsam, um auf der sicheren Seite zu sein.

Was, wenn meine Heizung immer und immer wieder ausfällt?

Ein sehr häufiger Heizungsausfall ist ein Mangel für sich. Mindern Sie wie zuvor beschrieben Ihre Miete für die Tage, an denen die Heizung nicht funktioniert. Passiert das mehrmals im Monat, kann aber auch eine geringere Mietminderung in den Zwischenphasen gerechtfertigt sein.

An wen kann ich mich wenden?

Als Mitglied in einem Mieterverein können Sie sich in solchen Fällen beraten lassen. Darüber hinaus bieten die Berliner Bezirksämter kostenlose Mieter-Beratungsstellen an.

Neben Ihrer individuellen Mängelanzeige an Ihren Vermieter ist es sinnvoll, sich mit Ihren Nachbarn zusammenzuschließen und ein Sammelschreiben aufzusetzen, wenn diese ebenfalls Probleme mit der Heizung haben. Ein kollektives Schreiben inklusive Mietminderung aller Parteien, kann den Handlungsdruck auf Ihren Vermieter erhöhen. Und hoffentlich dafür sorgen, dass es wieder warm in Ihrer Wohnung wird.