Landeshauptstadt: Wie kommt der Sparer zum Eigenheim im Jahr 2004?

Bauspar-Experten der LBS beantworteten im PNN-Telefonforum die Fragen zur neuen Regelungen für Eigenheimzulage und Bausparen Ich bin seit einigen Jahren Bausparer und bekomme die Wohnungsbauprämie. Jetzt wurde die Wohnungsbauprämie gekürzt. Wie hoch ist meine Einbuße? Bisher haben sie 10 Prozent Prämie auf jährliche Einzahlungen von maximal 512 € erhalten, also 51,20 €. Jetzt erhalten Sie 8,8 Prozent von 512 €, also 45,06 €. Die jährliche Einbuße hält sich in Grenzen. Bei Ehepaaren verdoppeln sich die Beträge. Die Einkommensgrenzen liegen unverändert bei 25600 € für Alleinstehende und 51200 € für Verheiratete. Es gilt das jährlich zu versteuernde Einkommen. Ich habe einen Bausparvertrag und möchte jetzt das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen. Mir wird ein Darlehenszins von 4,5 Prozent berechnet. Bezieht sich das auf die gesamte Bausparsumme? Der Bauspardarlehenszins bezieht sich immer nur auf das Bauspardarlehen, also die Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben. Lohnt sich ein Bausparvertrag auch, wenn man nicht bauen will? Mir wurde vorgerechnet, man käme auf eine Rendite von über 5 Prozent. Stimmt das? Zwar ist die Verzinsung in Abhängigkeit von den monatlichen Sparraten, der Vertragslaufzeit und konkreten vertraglichen Bestimmungen unterschiedlich, aber unter Berücksichtigung der Staatlichen Förderung und bei Nichtinanspruchnahme des Darlehens kann man diese Rendite erreichen. Das entspricht zwar nicht dem eigentlichen Ziel des Bausparens, aber beim Zinsniveau der heutigen Zeit ist das durchaus lukrativ. Muss man auf Zinsen aus Bausparguthaben auch Kapitalertragssteuer abführen, und wenn ja, wie viel wäre das? Die so genannte Quellensteuer (30 Prozent plus 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag) gilt auch für Bausparguthaben, wenn kein Freistellungsauftrag erteilt wurde. Es wird aber auch dann kein Abzug vorgenommen, wenn im laufenden Jahr oder im Vorjahr Wohnungsbauprämie gewährt wurde. Beachten Sie auch, dass ab 2004 niedrigere Sparerfreibeträge gelten. Das Freistellungsvolumen beträgt jetzt für Alleinstehende 1421 € und für Verheiratete 2842 €. Prüfen Sie Ihre Freistellungsaufträge. Ist die Summe der Freistellungsaufträge höher als 1421 € beziehungsweise 2842 €, müssen Sie handeln und Anpassungen vornehmen. Muss ich ein Bauspardarlehen in jedem Fall „wohnwirtschaftlich“ verwenden? Ja, das müssen Sie. Die zweckgebundene Verwendung haben Sie der Bausparkasse nachzuweisen. Bei den Bausparkassen erfahren Sie, welche Möglichkeiten der Verwendung im einzelnen berücksichtigt werden. Das sind nicht nur Bau oder Kauf, Modernisierung oder Instandsetzungen am eigengenutzten Objekt, sondern auch der Kauf eines Bauplatzes und die Umschulung eines Baukredits. Selbst der Kauf eines Platzes in einem Altenheim gehört dazu. Muss ich die Mittel aus meinem Bausparvertrag eigentlich in jedem Fall für Baumaßnahmen nutzen? Wenn Ihr Vertrag aus der gesetzlichen Bindungsfrist von sieben Jahren heraus ist und Sie auf ein Darlehen verzichten, können Sie Ihren Guthabenanteil frei verwenden. Sie können sich also ein Auto davon kaufen oder einen schönen Urlaub machen. Ich habe einen Bausparvertrag und auch Eigenkapital angespart – reicht das für eine Hausfinanzierung? Es gibt eine Faustregel für Leute, die ein Haus oder eine Wohnung finanzieren wollen: Sie lautet: 20 Prozent Eigenkapital, 30 Prozent Bauspardarlehen, 50 Prozent Hypothekendarlehen von Bank oder Sparkasse. Wer seine Finanzierung so aufbaut, kann nicht falsch liegen. Wir empfehlen aber immer eine individuelle Beratung. Wie viel Eigenkapital muss vorhanden sein, um ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung zu kaufen? Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto einfacher wird die Finanzierung und desto geringer wird auch die monatliche Belastung. Die klassische Finanzierung umfasst 20 bis 25 Prozent Eigenkapital, der Rest setzt sich aus einem langfristigen Darlehen der Sparkasse und aus Bauspardarlehen oder öffentlichen Fördermitteln zusammen. Natürlich ist nicht immer Eigenkapital vorhanden. Die Sparkasse übernimmt auch Finanzierungen, bei denen weniger Eigenkapital vorhanden ist. Entscheidend ist, ob die monatliche Zins- und Tilgungsrate aufgebracht werden kann und die Sicherstellung der Kredite. Wie viel Eigenkapital sollte man angespart haben, bevor man mit dem Hausbau beginnt? 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten mindestens vorhanden sein. Weniger wird von den Geldinstituten in der Regel nur akzeptiert, wenn das Einkommen überdurchschnittlich hoch ist. Zum Eigenkapital zählen das unbelastete Grundstück, Sparguthaben, Wertpapiere, das Guthaben von Bausparverträgen und auch Eigenleistungen, die beim Hausbau erbracht werden. Wir sind eine Familie mit zwei Kindern. Unser Einkommen ist nicht sehr hoch. Trotzdem möchten wir alles tun, um uns den Wunsch nach Eigenheim zu erfüllen, auch wenn wir uns einschränken müssen. Wie viel Geld müssten wir für die Lebenshaltung mindestens einplanen? Jedes Kreditinstitut hat in dieser Frage seine eigene Berechnung. Deshalb kann ich Ihnen nur die bei der LBS üblichen Werte geben. Für einen Drei-Personen-Haushalt sollte man mindestens 1160 € für die Lebenshaltung und je Kind weitere 110 € einplanen. Dieses Geld sollte nach Abzug der Kreditrate und der Nebenkosten für Haus und Grundstück (wie Wasser, Energie, Gas, Müllabfuhr) und anderer ständiger Verpflichtungen noch vom Einkommen übrig bleiben. Etwa 1300 € sollten Ihnen vom Gesamteinkommen also noch für die Lebenshaltung verbleiben. Um Geld zu sparen, möchten wir einen großen Anteil an Eigenleistung erbringen. Wie werden Eigenleistungen berechnet? Die finanzierende Bank legt fest, wie viel Eigenleistung Sie als Kapitaleinsatz akzeptiert. Eigenleistungen können das Eigenkapital aufstocken, aber man sollte realistisch bleiben. Die meisten Bauherren werden kaum mehr als zehn Prozent der Baukosten als Eigenleistung erbringen können. Die einen, weil die Zeit fehlt, die anderen, weil die fachlichen Kenntnisse nicht vorhanden sind. Für 10000 € Eigenleistung müssen je nach handwerklichem Können 1300 bis 2000 Stunden geleistet werden. 1000 Stunden bedeuten, ein Jahr lang an jedem Werktag drei Stunden und am Sonnabend zehn Stunden Eigenleistung zu erbringen. Der Umfang der Eigenleistungen muss bereits im Bauvertrag fest geschrieben sein. Wir möchten eine Alt-Immobilie als Eigenheim kaufen, haben aber kein Eigenkapital. Gibt es dafür eine Möglichkeit zur Finanzierung? Unter Umständen ließe sich eine Hundert-Prozent-Finanzierung machen, wenn alle anderen Nebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Maklergebühren gedeckt sind. Doch das ist nicht ohne Risiko. Also Vorsicht! Wenn ich einen Bausparvertrag abschließe, welche Besonderheiten muss ich bei der Tarifwahl beachten? Interessenten mit konkreten Finanzierungsabsichten fahren mit den klassischen Tarifen am besten, weil bei den meisten Mindestsparguthaben von nur 40 Prozent der Bausparsumme anzusparen ist und die Tilgungsrate auf eine Darlehenslaufzeit von zehn Jahren ausgelegt ist. Wer noch nicht weiß, wozu er den Bausparvertrag nutzen will, sollte einen flexiblen Tarif wählen. Dieser biete die Möglichkeit, sowohl ein zinsgünstiges Darlehen als auch interessante Guthabenzinsen zu erhalten. Welche Unterlagen benötige ich für meine Bank, um einen Baukredit vertraglich zu vereinbaren? Die wichtigsten Unterlagen sind: Grundbuchauszüge, Baupläne, Entwurf des Kaufvertrages sowie Versicherungs- und Einkommensnachweise. Meine Eltern haben einen zuteilungsreifen Bausparvertrag, benötigen ihn aber nicht. Können wir den Vertrag meiner Eltern in unsere Finanzierung mit einbeziehen? Ja, das ist grundsätzlich möglich. Bausparverträge können innerhalb der Familie übertragen werden. Sofern für den Vertrag staatliche Förderung gewährt wurde, bleibt diese bei wohnwirtschaftlicher Verwendung komplett erhalten. Stellen Sie bei der Bausparkasse einen Antrag auf Übertragung. Ich will in drei Jahren bauen. Aber dann ist mein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif. Gibt es eine Möglichkeit? Sie können entweder den Bausparvertrag ermäßigen oder teilen lassen. Wenden Sie sich an Ihren Bausparberater. Er wird Ihnen sicherlich die günstigste Variante nennen können, damit Sie zum Baubeginn über Guthaben und Darlehen Ihres Bausparvertrages verfügen können. Sie können Ihren Bausparvertrag aber auch zwischenfinanzieren. Ich traue mich einfach nicht, einen Bausparvertrag abzuschließen und so hohe Zahlungsverpflichtungen einzugehen. Was wäre, wenn ich arbeitslos würde? Sie können pausieren, ohne das zu begründen oder gar zu beantragen. Nach einjähriger ununterbrochener Arbeitslosigkeit können Sie auch Ihr Geld samt Zinsen und Bausparprämien verlangen. Sie gehen kein Risiko ein. Was passiert, wenn ich plötzlich arbeitslos werde und die Zins- und Tilgungsraten nicht mehr aufbringen kann? Wenden Sie sich vertrauensvoll an die Kreditinstitute, mit denen Sie finanzieren. In einem gemeinsamen Gespräch kann man vieles klären und Möglichkeiten finden. So ist eine vorübergehende Tilgungsaussetzung oder eine Reduzierung der Tilgungsrate denkbar. Kann man die Phase des Bauspardarlehens auch abkürzen? Ja, durch Sonderzahlungen. Ich habe im letzten Jahr vergessen, den Antrag auf Wohnungsbauprämie zu stellen. Kann ich das jetzt noch nachholen? Ihr Anspruch für 2002 ist noch nicht verfallen. Bausparer können die Prämie zwei Jahre rückwirkend beantragen. Stichtag hierfür ist jeweils der 31. Dezember. Schicken Sie den Prämienantrag an die Wohnungsbauprämienstelle Ihrer Bausparkasse. Prüfen Sie auch, wie hoch Ihr zu versteuerndes Einkommen in den Jahren war. Denn prämienbegünstigt sind neben eigenen Einzahlungen auch vermögenswirksame Leistungen (VL) von maximal 480 € pro Jahr und Arbeitnehmer, auf die keine Arbeitnehmerzulage gezahlt wird. Lag Ihr zu versteuerndes Einkommen über den Grenzen für die Arbeitnehmersparzulage (17900 € für Alleinstehende, 35800 € für Verheiratete), jedoch unter denen für Wohnungsbauprämie (25600 € bei Alleinstehenden, 51200 € bei Verheirateten), können Sie auch im Rahmen der prämienbegünstigten Höchstbeträge für die VL Wohnungsbauprämie beantragen. Wir sind bald Rentner. Wäre für uns ein Bausparvertrag als Altersvorsorge interessant? Ja, durchaus. Es ist eine sichere, risikolose Anlage mit angemessener Verzinsung, die zudem noch staatlich gefördert wird. Lohnt sich der Abschluss eines Bausparvertrages, wenn ich noch nicht weiß, ob ich mir in einigen Jahren den Erwerb altersgerechten Wohnraums leisten kann? Ja. Zinsen und Bausparförderung zusammen genommen, können eine attraktive Rendite von bis zu 5 Prozent erzielen. Wollen Sie dann kein Wohneigentum erwerben, können sie Ihren Darlehensanspruch auch auf Ihre Kinder und Enkel übertragen. Ich habe einen Bausparvertrag, möchte für mein Alter vorsorgen und mir später eine altersgerechte Wohnung kaufen. Kann ich mein Guthaben und die Wohnungsbauprämie zum „Einkauf“ in eine Wohnanlage verwenden? Die Verwendung des Bausparguthaben für eine solche Wohnung wird von Bausparkassen und dem Finanzamt als „wohnwirtschaftliche Verwendung“ voll anerkannt. Mein neues Eigenheim wird demnächst fertig. Wann und wo beantrage ich die Eigenheimzulage? Die beantragen Sie nach dem Einzug beim örtlichen Finanzamt. Die Zahlungen für das erste Jahr erfolgen nach Antragstellung. Die Förderung für die folgenden sieben Jahre werden automatisch am 15. März eines jeden Jahres überwiesen. Muss ich bei der Beantragung der Eigenheimzulage einen bestimmten Zeitrahmen einhalten? Im Jahr der Fertigstellung oder der Anschaffung beginnt der achtjährige Förderzeitraum. Über die tatsächliche Förderberechtigung entscheidet jedoch das Jahr des Einzugs. Denn ein Anspruch auf Eigenheimzulage besteht nur für die Jahre des Förderzeitraums, in denen der Anspruchsberechtigte die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Bezieht er die Wohnung nicht mehr im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung, verliert er demnach ein Jahr der insgesamt achtjährigen Förderung. Wir sind geschieden, haben aber ein gemeinsames Sorgerecht für unsere beiden Kinder. Wer bekommt die Eigenheimzulage? Diese Förderung wird dem Partner zugesprochen, in dessen Haushalt sich der Nachwuchs vorwiegend aufhält. Leben die Kinder dagegen abwechselnd bei Vater undMutter, muss das Finanzamt die Zulage je zur Hälfte auf die beiden Partner aufteilen, sofern sie jeweils über selbst genutztes Wohneigentum verfügen. Wir wohnen zur Miete in einem älteren Eigenheim. Jetzt könnten wir es kaufen. Bekommen wir eine Förderung? Wenn Sie als Ehepaar die Einkommensgrenze von 140000 € (Summe der positiven Einkünfte im Anschaffungsjahr und im Vorjahr) nicht überschreiten, können Sie Eigenheimzulage beantragen. Sie beträgt 1 Prozent der Bemessungsgrundlage von 125000 €, also maximal 1250 € im Jahr. In die Bemessungsgrundlage werden auch der Grund und Boden und der Modernisierungsaufwand der ersten zwei Jahre eingerechnet. Wenn Sie Kinder haben, erhalten Sie je Kind und Jahr eine Kinderzulage von 800 €. Außerdem erhöht sich Ihre Einkommensgrenze mit jedem Kind um 30000 €. Der Förderzeitraum beträgt acht Jahre. Das Telefon-Forum verfolgte Karsten Sawalski für die PNN-Leser.