Wirtschaft: Bei mangelnder Beratung Geld zurück

FINANZRATGEBER: IMMOBILIENKAUF - BGH: Gibt der Makler falsche Finanzierungstips, kann der Käufer Schadenersatz verlangenVON JOST MÜLLER-NEUHOF

Mancher Immobilienmakler mit ausgeprägtem Verkaufstalent vermag seinen Kunden durchaus weißzumachen, sie könnten ihr Häuschen oder die Wohnung quasi umsonst erwerben - dank Miete und erheblicher Steuervorteile.In Wirklichkeit sieht das meist etwas anders aus.Wer Vermögen bilden will, muß selbst in aller Regel ersteinmal zahlen.Nun hat der Hauskauf als Geldanlage Konjunktur - und lockt verstärkt auch kleinere Anleger mit vermeintlich günstigen Angeboten.Die Schar der Immobilienverkäufer weiß recht gut darum, und manch schwarzes Schaf unter ihnen hat seinen Kunden mit wolkigen Versprechungen gefügig gemacht, ohne umfassend über die wahren Belastungen aufzuklären. Dem hat der Bundesgerichtshof nun einen Riegel vorgeschoben: Der Käufer kann den Hauskauf rückgängig machen und Schadenersatz verlangen, wenn es durch falsche Angaben über Steuervorteile zum Abschluß des Vertrages gekommen ist (Aktenzeichen: BGH V ZR 29/96).Das gilt sogar dann, wenn es dem Käufer fahrlässig entgangen sein sollte, daß zusätzliche Kosten anfallen.Im entschiedenen Fall hatte ein Notar ausdrücklich auf diesen Umstand hingewiesen, doch der BGH hielt seine Hand trotzdem schützend über die Kleinanleger: "Als einfache Menschen werden sie kaum so flexibel gewesen sein, den Kaufentschluß jetzt noch umzustoßen." Geklagt hatte ein Münchner Ehepaar.Es hatte eine Eigentumswohnung im Treuhandmodell für 76 873 DM erworben und zur Finanzierung ein Darlehen über 100 000 DM aufgenommen, das über eine Lebensversicherung getilgt werden sollte.Das Paar verlangte Freistellung von den Pflichten aus dem Kreditvertrag, Zug um Zug gegen lastenfreie Rückübertragung der Wohnung, dazu Ersatz des Schadens, der ihnen durch die unerwartet höheren Kosten entstanden ist.Rund 200 DM monatlich sollten sie draufzahlen, obwohl ihnen der Makler versichert hatte, die Kosten seien durch Mieteinnahmen und Steuervorteile gedeckt. Der BGH sah ein "Verschulden bei Vertragsabschluß" auf Seiten des Maklers, für das die Verkäufer geradestehen müssen.Der Makler, urteilten die Richter, sei zu objektiv richtigen Angaben verpflichtet, soweit sie für den Kaufentschluß von Bedeutung sind.Dabei nimmt der BGH auch hierbei wieder sehr käuferfreundlich Maß: Nicht einmal "Garantieversprechen" oder "verbindliche Zusagen" müßten das sein, es genügten auch "einfache Behauptungen ins Blaue".Noch konsequenter verbietet das Berliner Kammergericht den allzu lockeren Umgang mit Tatsachen."Unvollständige Beratung", entschied es vergangenen April, reicht aus, wenn der Verkauf von Wohnungen "mit dem Hauptargument vermittelt wird, daß sich der fremdfinanzierte Kauf ohne Eigenkapital aufgrund der Mieteinnahmen und besonderer Steuervorteile von selbst deckt" (Aktenzeichen: 7 U 5782/95). Selbst wenn die Wohnung ihr Geld eigentlich wert war, billigen die Bundesrichter in solchen Fällen einen Anspruch auf Schadenersatz zu.Der Schaden berechne sich aus der "Gesamtvermögenslage", heißt es im Urteil.Wer nach dem Kauf objektiv schlechter dasteht als vorher - und sei es auch nur, wie im entschiedenen Fall, durch eine Mehrbelastung von 200 DM monatlich - kann dafür Ausgleich verlangen.Anders natürlich, wenn die Käufer ein besonderes Schnäppchen gemacht haben und der Wert der Immobilie enorm gestiegen ist - dann gibt es auch nach dem BGH-Urteil keinen Anspruch.

JOST MÜLLER-NEUHOF