Wirtschaft: Immobilien Finanzieren geht über Studieren Studentenwohnungen sind eine gute Kapitalanlage

Mit dem Wegfall des Wehrdienstes und den doppelten Abiturjahrgängen rechnet das Deutsche Studentenwerk bis 2015/16 mit einem Anstieg der Studentenzahlen von derzeit 2,2 Millionen auf 2,5 Millionen. Die Kultusministerkonferenz rechnet für die kommenden Jahre ebenfalls mit einem Anstieg der Studienanfänger, ab 2015 vor allem aus dem Ausland. Damit wird auch die Nachfrage nach studentischem Wohnraum steigen.

„In Deutschland haben wir jetzt schon zu wenig bezahlbaren Wohnraum für Studenten“, sagt Immobilienexperte Rainer Ott von der Ott Investment AG. Zwar sei das ein Nischenmarkt für Investoren, dafür aber als eigenständige Anlageklasse ein lukrativer. Denn zum einen garantiere die hohe Nachfrage konstante Mieteinnahmen, zum anderen sei eine kleine Wohnung auch nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren leichter wiederzuverkaufen als eine größere, wofür mehr Kapital nötig ist.

„Das Dilemma in Deutschland ist, dass wir ohnehin zu wenig Neubauaktivitäten auf dem Mietwohnungsmarkt haben, insbesondere im Segment der 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen, und das obwohl wir wissen, dass die Anzahl der Haushalte, der Singlehaushalte, zunimmt“, sagt Ott und meint, dass hier die Politik gefordert sei. „Es wird viel davon gesprochen, in Bildung zu investieren, aber nicht in Studentenwohnungen. Dabei gehören sie zu einer guten Bildungsinfrastruktur dazu und sollten durch entsprechende Förderprogramme unterstützt werden.“ Er selbst sucht daher für seine Investoren auch immer wieder nach entsprechenden Neubauprojekten an interessanten Standorten, betont aber, dass die Mehrzahl des studentischen Wohnraums nach wie vor in Bestandsimmobilien zu finden ist. „Egal, ob Bestand oder Neubau, entscheidend ist letztlich die Lage, gepaart mit weiteren Kriterien wie der Altersstruktur der Umgebung, der Nähe zur Universität und zum öffentlichen Nahverkehr. Ein ordentlicher Grundriss, eine Kochnische und ausreichend Steckdosen sind dabei wichtiger als ein Balkon oder ein Café im Haus“, meint Ott.

Trotz der geburtenschwachen Jahrgänge ab etwa 2015 bleibt die Studentenwohnung als Kapitalanlage also interessant. Das bestätigt auch Tobias Just, Immobilienexperte bei der Deutschen Bank Research. „Wer die studentische Immobilie als Ersatz für eine Anleihe betrachtet und auf eine stabile, problemlose Cashflow-Rendite setzt, liegt richtig“, sagt er und betont, dass das nicht nur auf kleine Wohnungen zutrifft. Auch größere Objekte in jenen Universitätsstädten, die attraktive Zuzugsregionen mit stabilen Arbeitsplätzen sind, können durchaus eine Wertsteigerung erleben.

Allerdings kann man nicht alle über einen Kamm scheren. „Entscheidend ist nicht nur die Lage, sondern auch das jeweilige Objekt und der Standort. Dabei profitieren etablierte, international anerkannte Universitätsstädte wie Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe oder Marburg mit einem studentischen Bevölkerungsanteil von mindestens 15 Prozent mehr als Orte mit kleinen Fachhochschulen oder Neugründungen. Hier lag etwa in den letzten zehn Jahren der Wertzuwachs von neuen Eigentumswohnungen jährlich um 0,75 Prozent höher als in Städten mit wenigen oder keinen Studenten“, so Just. „Auch Städte mit natürlichen Einzugsgebieten, wie Tübingen, wo viele schwäbische Familien ihre Kinder zum Studium hinschicken, oder Berlin, das über die Universitäten hinaus attraktiv ist, sind interessant.“ Er rät Investoren, ihre Ziele klar zu formulieren. Geht es um den Cashflow, sind Standorte wie Heidelberg oder Marburg interessant. Wird man von opportunistischem Kalkül geleitet, könnte sich eine Investition in Chemnitz lohnen, wo die Entwicklung dynamischer ist.

Der Kauf einer Studentenwohnung lohnt sich auch für Eltern. „Nach dem Ende des Studiums bleibt die Immobilie wertbeständig“, so Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland/IVD. „Sie kann weitervermietet werden, während der Mietpreis aufgrund der kontinuierlichen Mieterfluktuation den aktuellen Marktverhältnissen angepasst werden kann.“ So kann die Wohnung einerseits eine langfristige Kapitalanlage und bei den derzeit niedrigen Garantiezinsen rentierlicher sein als eine Lebensversicherung. Andererseits bietet sie den eigenen Kindern günstigen Wohnraum. Denn zur steuerlichen Anerkennung der Wohnungskosten genügt es, wenn 75 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete an die Eltern fließen. Sollte das Kind nicht zum Studium nach Freiburg oder Bamberg gehen, lohnt es trotzdem, dort eine Wohnung zu kaufen. Dann wird die Miete für die Studentenwohnung des Kindes zum Durchlaufposten.

Einnahmen aus vermieteten Immobilien fallen aus Einkommensteuersicht in den Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Es werden lediglich die Überschüsse besteuert. Der Käufer einer Studentenwohnung muss nur den Teil der Mieteinnahmen versteuern, der über den abzugsfähigen Aufwendungen liegt. Häufig ist dieser Teil gleich null oder sogar negativ, denn bei Mieteinkünften sind zahlreiche Ausgaben abzugsfähig.Tong-Jin Smith