Immobilien: an Andreas Kühnlein Rechtsanwalt

In unserer Eigentumsanlage befindet sich eine Waschküche, für die eine Hilfskraft angestellt ist. Jeder Wohnungseigentümer muss dafür anteilige Kosten von 200 Euro jährlich bezahlen, obwohl nur wenige die Waschküche nutzen. Der Beschluss zur Nutzung und Kostenumlegung wurde vor rund 40 Jahren bei der Umwandlung des Hauses in Wohneigentum gefasst. Kann man diesen Beschluss nun ändern?

Eine Abschaffung der Waschküche ist nur dann möglich, wenn alle Eigentümer in der Wohnanlage dem zustimmen. Das liegt daran, dass die Nutzung bei der Begründung der Wohnanlage durch Vereinbarung in der Teilungserklärung festgelegt wurde. Nur in Ausnahmefällen genügt ein Mehrheitsbeschluss, wenn die Teilungserklärung dies ausdrücklich vorsieht und eine so gennante Öffnungsklausel enthält. Anders ist die Lage, wenn die Nutzung der Waschküche nicht durch eine Vereinbarung festgelegt wurde, sondern durch einen Mehrheitsbeschluss. Dieser könnte durch einen weiteren Mehrheitsbeschluss außer Kraft gesetzt oder abgewandelt werden. Hierzu müsste ein Eigentümer einen entsprechenden Antrag an die Hausverwaltung stellen. Darüber würden die Wohnungseigentümer dann in der Versammlung abstimmen. Ähnliches gilt für die Umlage der Kosten für die Waschküche auf die einzelnen Eigentümer. Einer Änderung des so genannten Kostenverteilungsschlüssels müssen grundsätzlich alle Eigentümer zustimmen. Ausnahmen gibt es nur ganz selten, wenn die Verteilung der Kosten grob unbillig ist, wie es in der Rechtsprechung heißt. In unserem konkreten Fall erscheint die Belastung für die Waschküche mit Kosten von 200 Euro jährlich noch moderat. Unbillig könnte sie unter Umständen dann sein, wenn nur ein Einzelner oder nur ganz wenige die Waschküche nutzen. Die Gerichte greifen hier allerdings nur in ganz eklatanten Fällen ein. Dies geschah in einem Fall, wo 95 Prozent der Kosten für die Sanierung einer Tiefgarage auf Wohnungseigentümer umgelegt wurden, die nicht mal einen Stellplatz hatten. Nicht unbillig ist dagegen die allgemeine Umlage von Kosten für einen Spielplatz, für einen Aufzug oder für einen Fahrradkeller. Hier müssen auch Eigentümer ohne Kinder, die im Erdgeschoss leben und kein Fahrrad haben, anteilig zahlen. Eine Reform des Wohnungseigentumsgesetz ist jedoch geplant. Demnach soll eine Änderung der Kostenverteilung per Mehrheitsbeschluss zulässig werden. Wann dies erfolgt, ist ungewiss. Foto: Brigitte Hiss

an Andreas Kühnlein