Immobilien: an Ralf Averhaus Rechtsanwalt

Ich habe eine Eigentumswohnung in bester Lage erworben, in Berlin-Zehlendorf. Nach dem Einzug stellte ich fest, dass die Wohnung hellhörig ist. Der viele Lärm aus der Nachbarwohnung ist sehr lästig. Hätte mich der Verkäufer darüber in Kenntnis setzen müssen, und was kann ich nun tun?

Hat der Verkäufer davon gewusst, dass die Wohnung besonders hellhörig ist, dann hätte er den Käufer darauf hinweisen müssen. Allerdings spielt dies hier nur eine untergeordnete Rolle. Wichtiger ist es zu beweisen, dass die Wohnung mangelhaft ist. Dazu kann man einen Gutachter beauftragen. Dieser wird prüfen, ob die Wohnung den Anforderungen zum Schallschutz von Aufenthaltsräumen nach DIN 4109 gerecht wird. Demnach müssen Wohnungstrennwände im Geschosswohnungsbau ein Schalldämmaß von mindestens 53 Dezibel einhalten. Ob dies der Fall ist, kann anhand von bauakustischen Messungen festgestellt werden. Wenn der Gutachter Mängel erkennt, wird er Vorschläge machen, wie diese beseitigt werden können. In Betracht kommt etwa die Anbringung einer Trockenbauvorsatzschale, die durch Prüfzeugnis eines Markenherstellers zugelassen ist, vor der betreffenden Wand. Unter Umständen könnte es auch erforderlich sein, Fußboden und Decke schalltechnisch zu entkoppeln. Vorteilhafter als die eigene Beauftragung eines Gutachters dürfte die Einleitung eines selbstständigen Beweisverfahrens zur Einholung eines Gerichtsgutachtens sein. Denn in diesem Fall ist auch der Verkäufer an dessen Ergebnisse gebunden. Außerdem hemmt ein laufendes Gerichtsverfahren die Verjährung, die hier fünf Jahre ab dem Zeitpunkt der Wohnungsübergabe beträgt. Liegen die beklagten Mängel vor, dann kann der Käufer deren Beseitigung verlangen. Ausnahme: Der Kaufvertrag enthält einen Ausschluss der Mängelhaftung. Wird die Nachbesserung verweigert, dann kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen. Besonderheiten sind beim Erwerb einer Eigentumswohnung vom Bauträger zu beachten. Für Baumängel haftet dieser nach dem Werkvertragsrecht. Weigert er sich, dann kann nach Ablauf einer angemessenen Frist, der Mangel selbst behoben und Kostenerstattung verlangt werden. Grundsätzlich sollte der Wohnungseigentümer jedoch seine Forderungen mit anderen Eigentümern im Hause abstimmen, da Trennwände Gemeinschaftseigentum sind und der Mangel alle Eigentümer betrifft. Foto: Promo

an Ralf Averhaus