Immobilien: Anleger Not leidender Fonds atmen auf

Ein aktuelles Urteil lässt Anleger hoffen. Dies gilt zumindest für Zeichner von Immobilienfonds, die sich nicht persönlich an der Kapitalanlage beteiligt hatten, sondern ihren Steuerberater oder einen anderen Treuhänder damit beauftragten. Hier bestehen seit einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) gute Aussichten auf einen Ausstieg aus den Verträgen. Ganz ohne Folgen bleibt das für den Anleger jedoch nicht.

Bei den betroffenen Fällen schloss in aller Regel der Treuhänder, ausgestattet mit einem Treuhandvertrag sowie Vollmachten des jeweiligen Anlegers, für diesen beispielsweise Verträge über den Beitritt zu einem Fonds oder auch über den Erwerb einer Immobilie sowie deren Finanzierung durch eine Bank. Wurden noch vor dem jüngsten Urteil solche Treuhandverträge im Grundsatz für unproblematisch gehalten, sieht der Bundesgerichtshof darin heute einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz, da die rechtliche Betreuung Anwälten vorbehalten sei. Damit sind von dem neuen Urteil solche Fälle ausgenommen, wo Rechtsanwälte die Geschäfte des Anlegers besorgten.

In der neuen Entscheidung vom 16.Dezember 2002 (Az. II ZR 109/01) stellte der Bundesgerichtshof nunmehr fest, dass bei solchen Modellen auch alle vom Anleger erteilten Vollmachten nichtig sind.

Dies habe jedoch keine „ anfängliche Nichtigkeit der Fondsgesellschaft“ oder des einzelnen Beitritts zur Folge, so die Richter. Der Fonds verdiene zunächst Bestandsschutz, da deren Geschäftsführer auf die Wirksamkeit der Vollmachten vertrauen durften.

Dennoch kann der Fondszeichner seine Beteiligung aus wichtigem Grund vorzeitig kündigen. Dies ist auch dann möglich, wenn dies nach dem Vertrag, den die Richter zwar als unwirksam aber nicht als hinfällig betrachten, unzulässig ist. Der Anleger kann insbesondere dann vorzeitig als Gesellschafter ausscheiden, wenn der Fonds – wie in den neuen Ländern keine Seltenheit – in der Krise steckt und von Anlegern neues Kapital verlangt, um nicht insolvent zu werden.

Bevor ein Anleger aber seinen Vertrag kündigt, sollte er die wirtschaftlichen Konsequenzen genau bedenken. Der Anleger muss damit rechnen, dass er Steuern nachzahlen muss. Das Finanzamt kann ihm rückwirkend die Abschreibungen aberkennen, die er durch seine Fondsbeteiligung erhalten hatte.

Bereits vor diesem Urteil hatte der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 14.Mai 2002 (XI ZR 155/01) Verträge von Fondszeichnern mit ihrer Bank über die Finanzierung von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds für unwirksam erklärt.

Wer auf dieser Grundlage einen Ausstieg aus einem Geschlossenen Immobilienfonds erwägt, kann auch die Rückzahlung der Entgelte von dem Treuhänder verlangen.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Notar Kanzlei Murawo

Frank Rodloff